Fristlose Kündigung Mietvertrag: Die ausserordentliche Beendigung der Miete
lic. iur. et lic. oec. publ., Rechtsanwalt Oliver Knakowski-Rüegg
Oliver Knakowski-Rüegg führt ein eigenes Anwaltsbüro und ist vorwiegend im Privatrecht tätig. Er berät Privatpersonen sowie Unternehmen und vertritt deren Interessen in Verfahren vor Gerichten, bei Behörden und ihm Rahmen der aussergerichtlichen Streiterledigung.
Oliver Knakowski-Rüegg verfügt über eine breite Ausbildung in Rechtswissenschaften und in Wirtschaftswissenschaften. Er hat eine langjährige, fundierte Berufserfahrung im Rechtsbereich. Gearbeitet hat Oliver Knakowski-Rüegg in der Rechtsabteilung einer schweizerischen Konzerns, bei Gericht in erster und zweier Instanz sowie in der Advokatur.
Von der ausserordentlichen Kündigung zu unterscheiden, ist die fristlose Kündigung Mietvertrag in Ausnahmefällen gemäss Art. 257f Abs. 4 OR, wonach der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen fristlos kündigen kann, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. Der vorliegende Artikel beleuchtet jedoch ausschliesslich die ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 266g OR.
Möglichkeiten der ausserordentlichen Auflösung eines befristeten Mietvertrages
Aufhebungsvertrag im Speziellen
Die Parteien eines befristeten Mietvertrages sind frei, durch einen Aufhebungsvertrag, einen sogenannten actus contrarius, das Mietverhältnis im gegenseitigen Einverständnis vorzeitig aufzulösen, gleich wie bei einem unbefristeten Mietvertrag. Der Aufhebungsvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft und setzt die übereinstimmende, gegenseitige Willensäusserungen der Parteien voraus. Der Aufhebungsvertrag ist nicht an eine Form gebunden. Auch konkludentes Verhalten ist denkbar, etwa durch widerspruchslose Rückgabe der Mietsache. Eine Aufhebungsvereinbarung hat zur Folge, dass ab der Aufhebung des Mietverhältnisses sämtliche mietvertraglichen Hauptleistungspflichten der Parteien für die Zukunft erlöschen, wobei selbstredend die sich aus der Rückgabe der Mietsache ergebenden Pflichten gemäss Art. 267 f. OR bestehen bleiben, d. h. erst durch die Aufhebung des Mietverhältnisses aktuell werden (Rückgabepflichten, Retentionsrecht).
Beendigung des befristeten Mietvertrages; keine Anfechtungsmöglichkeit
Wie bereits ausgeführt, endet der befristete Mietvertrag ohne Weiteres mit Erreichen des Endtermins, so dass es keiner Kündigung einer der beiden Parteien bedarf. Eine ordentliche Kündigung auf einen Zeitpunkt vor Erreichen des Endtermins zeitigt daher keine Wirkung. Nur eine fristlose Kündigung Mietvertrag kann in solchen Fällen unter bestimmten Voraussetzungen eine vorzeitige Beendigung bewirken.
Eine Ausnahme gilt jedoch für den Fall, dass eine Partei eine Kündigung auf einen Zeitpunkt nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ausspricht, worin eine Offerte zum Abschluss einer Vertragsmodifikation, einer Vertragsverlängerung, zu erblicken ist. Das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung auf einen Zeitpunkt vor dem vertraglich festgelegten Endtermin kann – je nach Massgabe der Auslegung der Willenserklärung – als Offerte zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages aufgefasst werden.
Da ein befristeter Mietvertrag ohne ordentliche Kündigung lediglich durch schlichten Zeitablauf endet, ist auch keine Anfechtung einer Kündigung im Sinne von Art. 271 OR möglich. Streitig kann allenfalls die Auslegung und damit die genaue Bestimmung des vertraglich vereinbarten Endtermins sein. In diesem Falle ist indes keine Anfechtung im Sinne von Art. 271 OR erforderlich. Diese Frage kann hingegen, etwa im Rahmen einer Feststellungsklage oder eines Ausweisungsbegehrens, gerichtlich beurteilt werden. Eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (auch ausserordentliche Kündigung genannt), welche, wie ausgeführt, auch beim befristeten Mietverhältnis bei Vorliegen wichtiger Gründe, welche die Vertragserfüllung für die kündigende Partei unzumutbar machen, möglich ist, kann hingegen ohne weiteres angefochten zu werden.
Erstreckung eines befristeten Mietverhältnisses
Befristete Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume können gemäss Art. 272 Abs. 1 OR grundsätzlich erstreckt werden. Die Erstreckbarkeit knüpft bei den vorliegend interessierenden Mietverhältnissen naturgemäss nicht an eine ordentliche Kündigung, sondern ausschliesslich an das Erreichen des Endtermins an; dies wird in der Bestimmung von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verdeutlicht, wonach der Antrag auf Erstreckung spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer der Schlichtungsbehörde einzureichen ist.
Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer
Das befristete Mietverhältnis wird mit Erreichen des Endtermins von selbst, eo ipso, aufgelöst. Was gilt nun, wenn der Mieter – mit stillschweigendem Einverständnis des Vermieters – weiterhin das Mietobjekt gebraucht? Ein aufgelöstes Vertragsverhältnis kann schon aus begrifflichen Gründen nicht stillschweigend fortgesetzt werden. Die Vertragsparteien haben indes durchaus die Möglichkeit, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen; dieser Sachverhalt bildet den Anknüpfungspunkt von Art. 266 Abs. 2 OR, wonach ein stillschweigend fortgesetztes befristetes Mietverhältnis fortan als unbefristetes Mietverhältnis gilt.
Art. 266 Abs. 2 OR stellt eine Rechtsvermutung, vergleichbar einer Fortlaufsklausel, dar. Setzen die Parteien das befristete Mietverhältnis nach Eintritt des Endtermins zu den bisherigen Bedingungen (Mietzins, Gebrauch der Mietsache) stillschweigend fort (sogenannte Vermutungsbasis), vermutet das Gesetz den Abschluss eines neuen, nun unbefristeten Mietverhältnisses. Das neue Mietverhältnis kann alsdann durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien (oder durch gegenseitigen Aufhebungsvertrag), wie jedes andere unbefristete Mietverhältnis, aufgelöst werden. Im neuen Mietverhältnis gelten alsdann die gleichen Bedingungen (etwa Mietzins, Mietzinsdepot, Mietzweck usw.), wie dies im bisherigen, befristeten Mietverhältnis der Fall war; die früheren Vertragsbedingungen werden somit grundsätzlich integral übernommen.
Diese beschriebene Fortsetzung des Mietverhältnisses ist im Streitfall von derjenigen Partei zu beweisen, welche daraus Rechte ableitet. So hat der Mieter, welcher die Sache weiter gebrauchen will, dies zu beweisen. Diesen Beweis kann er etwa dadurch erbringen, dass der Vermieter seine Mietzinszahlungen (im vorbestehenden Umfange) über den Endtermin hinaus widerspruchsfrei entgegengenommen hat. Entsprechend hat der Vermieter das Recht, das Gegenteil zu beweisen.
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Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages - Gründe
Ganz allgemein regelt Art. 266g OR, dass beide Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, kündigen können. Die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung bestimmt gemäss Art. 266g Abs. 2 OR unter Würdigung aller Umstände der Richter.
Weitere Gründe für eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages können sein:
- Zahlungsverzug des Mieters (Art. 257d OR);
- Konkurs des Mieters (Art. 266h OR);
- der Tod des Mieters (Art. 266i OR);
- dringender Eigenbedarf des Vermieters (Art. 261 Abs. 2 OR);
- Mängelfolgen (Art. 258 Abs. 1 und Art. 259b lit. a OR);
- Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht des Mieters (Art. 257f OR).
Kündigung bei veränderten Umständen
Die im Gesetz vorgesehenen wichtigen Gründe, welche gemäss Art. 266g eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages ermöglichen, sind von anderen Erscheinungen abzugrenzen: Tritt nach dem Vertragsabschluss eine objektive Unmöglichkeit der Vertragserfüllung ein, so geht das Mietverhältnis gestützt auf diese Unmöglichkeit nach Art. 119 OR unter. Es bedarf nicht zusätzlich einer ausserordentlichen Auflösung. Ein Beispiel dafür ist die Zerstörung der Mietsache durch Naturgewalt. Auch der Annahmeverzug des Mieters fällt nicht unter die ausserordentliche Kündigung. Zur ausserordentlichen Kündigung ist nur berechtigt, wer «wichtige Gründe» geltend machen und nachweisen kann, welche ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Das Gewicht eines einzelnen Grundes oder mehrerer Gründe für sich allein oder in der Gesamtheit muss derart schwer wiegen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der Grundsätze der Vertragstreue, der Rechtssicherheit und des Interesses der Gegenpartei an der Einhaltung des Vertrages, als nicht mehr möglich und zumutbar erscheint.
Aus der reichhaltigen Praxis der Gerichte gelten als «wichtige Gründe», welche eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen, etwa der Ausbruch eines Krieges, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbare Versetzung eines Mieters/Beamten an einen andern Dienstort oder die Abwahl eines Mieters von einem öffentlichen Amt oder eine unverschuldete Entlassung des Mieters als langjähriger Arbeitnehmer, verbunden mit einer daraus folgenden wirtschaftlichen Notwendigkeit des Wohnsitzwechsels. Kein genügender Grund liegt indessen vor, wenn der Mieter als Arbeitnehmer die Stelle aus eigenem Verschulden, namentlich Verletzung von arbeitsrechtlichen Pflichten, verliert, oder wenn die Fabrikation im Mietlokal wegen nicht vorhersehbarer Mängel der zu verwertenden Erfindung unmöglich wird. Eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages mögen ferner zu rechtfertigen persönliche Schicksalsschläge wie der Tod des Mitmieters, gesundheitliche Beeinträchtigungen in Folge Unfalls oder Krankheit, welche die Benützung der Mietsache auf unabsehbare Zeit nicht mehr gestatten (Erblindung, Gehbehinderung usw.), oder die massive Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse, die es dem Mieter nicht mehr gestattet, den Mietzins aufzubringen (etwa in Folge Dauerarbeitslosigkeit). Überdies berechtigt eine unerträglich gewordene Feindschaft zwischen Vermieter und Mieter eine Kündigung zur Unzeit, wobei dafür blosse Meinungsverschiedenheiten nicht genügen. Ausserordentliche Auflösungsgründe für den Vermieter sind beispielsweise die beharrliche Verweigerung oder die Vereitelung der Durchführung von Unterhaltsarbeiten oder die Nichterbringung von Nebenleistungen bzw. die Nichtstellung von vereinbarten Sicherheiten, wenn die objektiv tauglichen Einbringungsversuche des Vermieters scheiterten, oder der krasse Fall einer Tötung eines Mitmieters. Besonders ist, dass die kündigende Partei in jedem Fall gehalten ist, den Grund bzw. die Gründe bereits in der Kündigung zu nennen, die sie als kündigungsberechtigend erachtet. Unterlässt sie dies, darf die gekündigte Partei im Regelfall nach Treu und Glauben unbesehen davon ausgehen, die kündigende Partei sei zur Kündigung nicht berechtigt.
Die ausserordentliche Kündigung Mietvertrag ist grundsätzlich unmittelbar nach dem Eintritt respektive Bekanntwerden der «wichtigen Gründe» auszusprechen, wobei der kündigenden Partei nach der Gerichtspraxis eine kurze Frist eingeräumt wird, um sowohl die Auswirkungen des Eintrittes der Gründe als auch die Folgen der Kündigung bedenken zu können. Mit dem Eintritt der vertragsauflösenden Wirkung nach erfolgter ausserordentlicher Kündigung entstehen die Rückabwicklungspflichten der Parteien, wobei im Streitfall der Richter die vermögensrechtlichen Folgen zu bestimmen hat.
Die ausserordentliche Kündigung ist anfechtbar (vgl. Art. 271 ff. OR). Eine Anfechtung setzt allerdings voraus, dass überhaupt wichtige Gründe dafür bestehen und diese bei der kündigenden Partei zu einer Unzumutbarkeit für die Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Jedenfalls sind auch vom Vermieter ausserordentlich gekündigte Mietverhältnisse erstreckbar. Das Gesetz sieht in Bezug auf die vermögensrechtlichen Folgen grundsätzlich eine Entschädigung des Vertragspartners durch die kündigende Partei vor, und zwar in Form der Leistung von Schadenersatz. Die Schadenersatzberechnung und die Schadenersatzbemessung richten sich dabei nach dem Erfüllungsinteresse der gekündigten Partei, wobei der Schaden von der gekündigten Partei zu behaupten und zu beweisen ist.
Mieterstreckung
Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Auf dieses Recht kann der Mieter im Übrigen nicht verzichten (Art. 273c OR).
Eine Erstreckung ist jedoch gemäss Art. 272a OR ausgeschlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR), wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR), wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h OR) und bei einem Mietvertrag, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde sowie wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet.
Das Mietverhältnis kann für Wohnräume gemäss Art. 272b OR um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen dieser Höchstdauer kann die Erstreckung ein- bis zweimal verlangt werden. Während der Dauer der Erstreckung gelten spezielle Kündigungsfristen (vgl. Art. 272d OR). Die diesbezüglichen Rechte des Untermieters im Rahmen des Hauptmietverhältnisses sind in Art. 273b OR geregelt.
Aufhebungsvertrag
Das Mietverhältnis kann stets auch durch gegenseitige Übereinkunft, mittels eines sogenannten Aufhebungsvertrages aufgelöst werden (vgl. Art. 115 OR). Im Gegensatz zu einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung bedarf es hierzu des Einverständnisses beider Vertragsparteien. Dabei sind die Parteien weder an eine bestimmte Frist noch an einen Termin gebunden; ebenso wenig steht eine zuvor vereinbarte feste Vertragsdauer (im Rahmen eines befristeten Mietverhältnisses) der Vereinbarung eines Aufhebungsvertrages entgegen.
Ein Aufhebungsvertrag bedarf keiner besonderen Form, selbst wenn die Parteien sich ursprünglich für den Abschluss des Mietvertrages die Schriftform vorbehalten haben oder diesen aus Beweisgründen schriftlich abgeschlossen haben. Der Aufhebungsvertrag zeitigt die Wirkung, dass die Parteien auf den vereinbarten Zeitpunkt von ihren mietvertraglichen Verpflichtungen befreit sind: Mithin muss der Vermieter der Mieterschaft das Mietobjekt nach diesem Termin nicht mehr zum Gebrauch überlassen, gleichzeitig hat der Mieter ihm die Mietsache zurückzugeben. Entsprechend ist der Mieter auf den vereinbarten Zeitpunkt hin von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung befreit.
