Pflicht Mietvertrag: Die Aufgaben von Vermieter und Mieter im Mietvertrag

Pflichten des Vermieters

Erfolgt die Übergabe der Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, so kann der Mieter gemäss Art. 258 Abs. 1 OR nach den allgemeinen Verzugsregeln von Art. 107 ff. OR vorgehen. Wurde kein Übergabetermin vereinbart, so hat der Mieter den Vermieter gemäss Art. 102 Abs. 1 OR mangels eines Verfalltagsgeschäfts zuerst in Verzug zu setzen. 

Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. 

Die Wendung «tauglicher Zustand» bezieht sich auf den vorausgesetzten Gebrauch.  Zu welchem Gebrauch eine Sache gemietet wurde, hängt in erster Linie von der Vereinbarung der Parteien ab, wobei diese Vereinbarung des (vorausgesetzten, vertragsgemässen) Gebrauchs der Mietsache ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen kann. Unvollständige Vereinbarungen sind nach den Regeln der Vertragsergänzung zu ergänzen, wobei in massgeblicher Weise auf den üblichen Gebrauch abgestellt werden können.

Der «vorausgesetzte Gebrauch» bestimmt die Tauglichkeit der Mietsache, wobei sich die Tauglichkeit an einem objektiven Massstab ausrichtet. Der Zustand der Mietsache hat dem zu entsprechen, was ein Mieter unter den konkreten Umständen, unter Berücksichtigung des Inhaltes des Mietvertrages, vernünftigerweise erwarten darf. In beschränktem Sinne gilt der Grundsatz «so gemietet wie gesehen». Hat der Mieter die Mietsache übernommen, ohne eine Beeinträchtigung in der Gebrauchstauglichkeit geltend zu machen, so kann daraus geschlossen werden, sie entspreche dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand, sodass bei Abweichung des vereinbarten vom übernommenen Zustand ohne Beschwerden anzunehmen ist, der Mieter habe Veränderungen des vereinbarten Gebrauchs zugestimmt.

Vernünftige Erwartungen bezüglich des allgemeinen Ausbaustandards eines Hauses, einer Wohnung oder eines Zimmers unter dem Gesichtspunkt des Alters und/oder des vereinbarten Zustandes, sind im Auge zu behalten: Bezüglich Schall- oder Wärmeisolation kann bei einem Altbau nicht dasselbe erwartet werden wie bei einem Neubau. Wo Doppelverglasungen vorhanden sind, kann nicht eine Isolationsverglasung erwartet werden; wo eine Holzheizung gegeben ist, kann nicht eine Gas- oder Ölheizung erwartet werden; wo ein einfaches Bett, ein einfacher Tisch mit Stühlen, ein alter Schrank und ein einfacher Teppich die Möblierung bildet, kann nicht ein Spannteppich usw. erwartet werden, wohl aber, dass der Teppich gereinigt ist und, dass das Bett hält, der Schrank problemlos geöffnet werden kann und weder beim Tisch noch beim Stuhl ein Bein fehlt usw.

In jedem Fall darf erwartet werden, dass die Wände und das Dach des Hauses dicht sind und dass der vereinbarte oder übliche Gebrauch der Mietsache nicht mit Gefahren für Leib und Leben des Benutzers verbunden ist. Bei Wohnungen, Häusern und Zimmern darf der Mieter sodann generell die Funktionstüchtigkeit der vom Vermieter zur Verfügung bzw. zur Mitbenützung gestellten Einrichtungen erwarten, wie Heizung, Waschmaschine, Geschirrspüler, Kühlschrank, Herd und Backofen, Dusche, Bad und WC, Lift, Sonnerie und Gegensprechanlage, TV-Antenne sowie den unbehinderten Zugang zu Gemeinschaftsräumen. Überdies darf er in einem Mietshaus erwarten, dass eine Treppenhausbeleuchtung vorhanden ist, die funktioniert.

Ästhetische Gesichtspunkte vermögen hierbei nur dann eine Rolle zu spielen, wenn es für den «vorausgesetzten Gebrauch» der Mietsache auf deren Schönheit ankommt, was namentlich bei Objekten mit Luxuscharakter und bei Repräsentationsräumen der Fall ist.