Mietzinsanfechtung: Das Erfordernis der Schriftlichkeit
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Für eine wirksame Mietzinsanfechtung ist die Einreichung in einfacher Schriftform nach Art. 13 OR zwingend erforderlich. Dies bedeutet, dass das Begehren eine eigenhändige Unterschrift tragen muss, um vor der Schlichtungsstelle als gültig anerkannt zu werden. Ein rein elektronischer Antrag per E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur erfüllt diese gesetzlichen Voraussetzungen in der Regel nicht und gefährdet den gesamten Prozess.
Die wichtigsten Punkte:
- Das Senkungsbegehren muss zwingend schriftlich und unterschrieben erfolgen.
- Eine einfache E-Mail ohne qualifizierte Signatur reicht für das Vorverfahren nicht aus.
- Die schriftliche Form dient der Rechtssicherheit und ist unabdingbare Prozessvoraussetzung.
- Das Begehren muss zuerst beim Vermieter eingereicht werden, bevor die Schlichtungsstelle angerufen wird.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Wie muss eine Mietzinsanfechtung formgerecht eingereicht werden?
Formvorschriften für die Mietzinsanfechtung
Das Gesetz stellt gewisse Formvorschriften auf. So verlangt es ein an den Vermieter gerichtetes schriftliches Begehren, das Abwarten der Antwort während einer bestimmten Frist sowie die anschließende fristgemässe Einleitung des Schlichtungsverfahrens (Art. 270a Abs. 2 OR).
Das Bundesgericht qualifiziert die Pflicht des Mieters, vorab beim Vermieter schriftlich die Reduktion des Mietzinses anzubegehren, als unabdingbare Prozessvoraussetzung (vgl. BGE 132 III 702 ff.), da dieses sogenannte "parteiinterne Vorverfahren" bezwecke, die Parteien vor der Einleitung eines behördlichen Verfahrens zu einem Meinungsaustausch über den künftigen Mietzins zu veranlassen. Eine fehlerhafte oder unvollständige Form kann dazu führen, dass die Mietzinsanfechtung bereits im Vorverfahren scheitert.
Mangels anderweitiger Hinweise oder Bestimmungen im Mietrecht ist davon auszugehen, dass mit der gesetzlich erwähnten "Schriftlichkeit" die allgemeine "einfache Schriftlichkeit" nach Art. 13 OR gemeint ist. Die korrekte Umsetzung dieser Vorgabe ist entscheidend für den Erfolg einer Mietzinsanfechtung.
Rechtsgrundlagen
Zum Begriff der Schriftform (Unterschriftserfordernis)
Gemäss Art. 13 OR muss ein Vertrag, für den die schriftliche Form gesetzlich vorgesehen ist, die Unterschrift aller Personen tragen, die durch ihn verpflichtet werden sollen. Weiter ist die Unterschrift im Normalfall eigenhändig zu schreiben (vgl. Art. 14 Abs. 1 OR). Eine Nachbildung der eigenhändigen Schrift auf mechanischem Wege wird gemäss Abs. 2 von Art. 14 OR nur da als genügend anerkannt, wo deren Gebrauch im Verkehr üblich ist, insbesondere wo es sich um die Unterschrift auf Wertpapieren handelt, die in grosser Zahl ausgegeben werden. Auch bei einer Mietzinsanfechtung ist daher darauf zu achten, dass eine gültige und nachweisbare Unterschrift vorliegt.
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