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Mietnebenkosten: Muss der Mieter diese zusätzlich zum Mietzins bezahlen?

Der Nettomietzins ist das Entgelt, dass der Mieter dem Vermieter für die Überlassung des Mietobjekts zum Gebrauch schuldet (Art. 257 OR). Mietnebenkosten sind demgegenüber das Entgelt des Mieters für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts durch den Mieter zusammenhängen (vgl. Art. 257a Abs. 1 OR). Mietnebenkosten machen bei Wohnungsmieten in der Regel 15% bis 25% des Mietzinses aus. Rund die Hälfte sind Kosten für das Heizen und die Warmwasseraufbereitung. Weitere typische Mietnebenkosten sind Wasser/Abwasser, Hauswartung, Kabelanschluss TV, Kehrichtabfuhr usw. Auch bei Einkaufszentren beläuft sich der Anteil der Nebenkosten beispielsweise regelmässig auf 15% bis 20% des Bruttomietzinses. Mietnebenkosten sind also keine Nebensache, sondern haben sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine ganz erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Vor diesem Hintergrund lohnt es sich für beide Parteien, beim Abschluss eines Mietvertrages der Regelung der Nebenkosten besondere Aufmerksamkeit zu schenken.

03.03.2022 Von: Urban Hulliger
Mietnebenkosten

Besondere Vereinbarung

Muss der Mieter in jedem Fall Mietnebenkosten zusätzlich zum Mietzins bezahlen? Nein, der Mieter muss, wie sich dem klaren Wortlaut des Gesetzes (vgl. Art. 257a Abs. 2 OR) entnehmen lässt, nur dann für Nebenkosten separat bezahlen, "wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat". Ohne eine solche Vereinbarung sind die Nebenkosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460; Urteil des Bundesgerichts 4C.224/2006 vom 24. Oktober 2006).

Doch was heisst "besonders vereinbart" konkret? Diese etwas seltsam anmutende Formulierung des Gesetzgebers kann nur heissen, dass Mietnebenkosten dem Mieter lediglich dann neben dem Mietzins belastet werden dürfen, wenn die Parteien die konkreten Nebenkostenpositionen klar bezeichnet und darüber eine vertragliche Vereinbarung getroffen haben (vgl. SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 3. Auflage, N 18 zu Art. 257 bis 257b OR mit weiteren Hinweisen).

Vertragsklausel "Alle Nebenkosten"?

Gemäss ständiger Praxis der Gerichte erfüllt eine Abrede der Parteien, wonach der Mieter "alle Nebenkosten" zu bezahlen hat, die gesetzlichen Anforderungen nicht. Mit einer solch offenen Formulierung sind die zu bezahlenden Nebenkostenpositionen nicht konkret genug bestimmt und auch nicht bestimmbar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.346/1999 vom 7. April 1999).

Mietnebenkosten in "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag"?

Die Mietnebenkosten müssen nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich im Mietvertrag selber aufgelistet und bezeichnet sein (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.24/2002 vom 29. April 2002). Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume", so das Bundesgericht, genügt nicht. Dieser Entscheid hat zwar in der Lehre eine kontroverse Diskussion ausgelöst.

In einem Urteil aus dem Jahr 2007 (4P_323/2006 vom 21. März 2007) hat das Bundesgericht jedoch erneut erwogen, dass es dem Erfordernis der "besonderen Vereinbarung" nicht genüge, wenn die Nebenkostenliste nur in den "Allgemeinen Bedingungen" zum Mietvertrag enthalten sei. Es wäre denkbar und wünschenswert, wenn dieser Entscheid, der entgegen jeglicher bisheriger Lehre und Rechtsprechung davon ausgeht, dass es einer Vertragspartei nicht zuzumuten ist, die "Allgemeinen Bedingungen" eines Vertrages zur Kenntnis zu nehmen, bei Gelegenheit korrigiert wird.

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