Verteilschlüssel: Verteilung der Nebenkosten
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Die Aufteilung von Nebenkosten auf mehrere Mieter erfolgt in der Schweiz primär nach einem im Mietvertrag vereinbarten Verteilschlüssel, wobei das Verursacherprinzip für Energiekosten gilt. Während Heiz- und Warmwasserkosten teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, bleiben Grundkosten sowie neutrale Kosten wie Hauswartung oder Liftbetrieb oft von der Grösse oder Anzahl der Mietobjekte abhängig.
Die wichtigsten Punkte:
- Nebenkosten werden meist nach Wohnfläche oder Anzahl Personen verteilt.
- Das Energiegesetz verlangt eine verbrauchsabhängige Abrechnung für Heizkosten in Neubauten.
- Grundkosten (30 % bis 50 %) werden weiterhin nach Fläche aufgeteilt.
- Neutrale Kosten wie Treppenhausreinigung können gleichmässig pro Einheit verteilt werden.
- Liftkosten gelten als neutrale Kosten und verteilen sich oft nach Anzahl der Mietobjekte.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Wie müssen Vermieter in der Schweiz die Nebenkosten auf mehrere Mieter verteilen?
Individuelle Abrechnung
Die Aufteilung von Nebenkosten auf mehrere Mieter kann auf der Grundlage einer sogenannten individuellen Abrechnung erfolgen. Damit wird der effektive, individuelle Heiz- und Warmwasserverbrauch pro Mieter ermittelt und abgerechnet. Das eidgenössische Energiegesetz schreibt vor, dass die Kosten der Energienutzung möglichst genau dem Verursacherprinzip entsprechend zu verteilen sind (Art. 5 EnG).
Die Kantone sind zuständig, für den Gebäudebereich Vorschriften zu erlassen (Art. 45 EnG). Die Kantone sind dafür zuständig, Vorschriften über die sogenannte verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung in Neubauten zu erlassen. Die kantonalen Energiegesetze schreiben in der Regel die individuelle Heizkostenabrechnung für Neubauten (allenfalls auch für total sanierte Liegenschaften) mit einer gewissen Mindestanzahl von Wärmebezügern oder ab einer bestimmten Quadratmeterfläche vor.
Zu beachten ist, dass auch bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nicht die gesamten Heizkosten aufgrund des individuellen Verbrauches verteilt werden. Die sogenannten Grundkosten, die in der Regel 30% bis 50% der gesamten Heizkosten ausmachen, werden nach einem bestimmten Verteilschlüssel (in der Regel nach Fläche) aufgeteilt. Die sogenannten Verbrauchskosten demgegenüber bemessen sich am tatsächlichen Verbrauch eines Mieters, der mit entsprechenden Messgeräten erfasst wird.
Verteilschlüssel
Ist eine individuelle Zuordnung bzw. Abrechnung nicht möglich, so sind die Nebenkosten nach einem Verteilschlüssel auf die einzelnen Mieter aufzuteilen. Die "letzte Gerechtigkeit" lässt sich mit einem Verteilschlüssel jedoch nie erreichen. Der Vermieter muss aber einen vertretbaren, sachgerechten Verteilschlüssel zur Anwendung bringen. Üblich ist z.B., den Wasserverbrauch nach Grösse der Mietobjekte zu verteilen, nicht aber nach Anzahl von Personen, welche die Mietobjekte dauernd bewohnen. Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten werden mithin in der Regel nach der Fläche der einzelnen Mietobjekte (allenfalls auch nach deren Volumina) verteilt.
Als "neutrale Kosten" werden Nebenkosten bezeichnet, die nicht im Zusammenhang stehen mit der Grösse des Mietobjektes. Zuweilen wird postuliert, dass diese neutralen Kosten nach Anzahl der Mietobjekte auf die einzelnen Mieter verteilt werden müssen, unabhängig von der Grösse der Objekte. Neutrale Kosten sind z.B. Kosten für Hauswartung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Serviceabonnemente für gemeinschaftlich benutzte Einrichtungen etc. Grundsätzlich spricht richtiger Ansicht nach nichts dagegen, diese neutralen Kosten jeder Einheit gleich zu belasten.
Allerdings können die konkreten Verhältnisse eine andere Verteilung gebieten. Befinden sich beispielsweise in einer Gewerbeliegenschaft stark unterschiedlich grosse Gewerbeflächen, so erscheint es richtiger Ansicht nach nicht sachgerecht, die Kosten für Hauswartung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege usw. nach Anzahl der gemieteten Objekte zu verlegen, sondern es liegt vielmehr nahe, auch hier die Grösse der Mietobjekte zu berücksichtigen. Dasselbe kann gelten, wenn Liegenschaften gemischt genutzt werden (z.B. Wohnliegenschaft mit Ladengeschäften im Erdgeschoss).
Checkliste
- Prüfen, ob der Mietvertrag einen gültigen Verteilschlüssel definiert.
- Klären, ob das Gebäude unter die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung fällt.
- Trennung der Heizkosten in Grundkosten und Verbrauchskosten vornehmen.
- Grundkosten (30 % bis 50 %) nach Wohnfläche oder Volumen verteilen.
- Verbrauchskosten mittels Messgeräten individuell erfassen und abrechnen.
- Neutrale Kosten (Hauswartung, Reinigung) nach Anzahl der Objekte oder Grösse verteilen.
- Liftkosten als neutrale Kosten behandeln und gleichmässig aufteilen.
- Bei gemischter Nutzung (Wohnen/Gewerbe) die Verteilung an die konkreten Verhältnisse anpassen.
- Sicherstellen, dass der gewählte Schlüssel sachgerecht und nachvollziehbar ist.
- Abrechnungsunterlagen und Messwerte für mögliche Nachfragen bereithalten.
Besonderen Diskussionsstoff liefert immer wieder die Verteilung der Kosten für Betrieb und Wartung von Liftanlagen. Zu Recht geht die herrschende Lehre und Rechtsprechung davon aus, dass es sich dabei um neutrale Kosten handelt, die grundsätzlich nach Anzahl der verschiedenen Mietobjekte aufgeteilt werden können. Dabei ist unerheblich, dass Mieter in höher gelegenen Etagen den Lift intensiver benützen als andere Mieter
FAQ: Verteilschlüssel
Muss der Vermieter bei der Heizkostenabrechnung den Verbrauch messen?
Ja, das eidgenössische Energiegesetz schreibt für Neubauten und total sanierte Liegenschaften eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor, sofern die kantonalen Vorschriften dies fordern.
Werden alle Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilt?
Nein, nur die Verbrauchskosten werden individuell abgerechnet. Die Grundkosten, die 30 % bis 50 % ausmachen, werden nach einem Verteilschlüssel (meist Fläche) aufgeteilt.
Wie werden Kosten für Liftanlagen verteilt?
Liftkosten gelten als neutrale Kosten und können grundsätzlich nach der Anzahl der verschiedenen Mietobjekte aufgeteilt werden, unabhängig davon, wie oft der Lift genutzt wird.
Dürfen neutrale Kosten wie Hauswartung nur nach Anzahl der Personen verteilt werden?
Nein, neutrale Kosten werden in der Regel gleichmässig pro Mietobjekt verteilt. In speziellen Fällen, etwa bei stark unterschiedlichen Gewerbeflächen, kann jedoch die Grösse der Objekte massgeblich sein.
Darf der Vermieter den Verteilschlüssel beliebig wählen?
Nein, der Verteilschlüssel muss fair, sachgerecht und nachvollziehbar sein. Eine willkürliche Verteilung ist nicht zulässig.
