Nebenkostenabrechnung: Die Abrechnung und die eventuelle Rückforderung von Nebenkosten durch den Mieter
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Nebenkostenabrechnung
Art. 4 VMWG bestimmt, dass der Vermieter, der die Nebenkosten aufgrund einer Nebenkostenabrechnung erhebt (also insbesondere keine Pauschalen für Nebenkosten verlangt), diese mindestens einmal jährlich erstellen muss. Eine solche jährliche Abrechnung ist sinnvoll, machen die Nebenkosten doch durchaus bis zu 25% der Mietkosten aus. Der Vermieter darf dem Mieter nur die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen (Art. 257b Abs. 1 OR; Art. 5 Abs. 1 VMWG). Oder anders ausgedrückt: Der Vermieter darf mit den Nebenkosten keinen Gewinn erzielen. Dabei muss als selbstverständlich erwähnt werden, dass Rabatte den Mietern zugutekommen und Rückzahlungen (sog. Kick-backs) den Mietern zurückzuerstatten sind. Soweit die vom Vermieter in Rechnung gestellten Kosten auf öffentlichen Gebühren (z.B. Wasserzins) beruhen, sind Einwände des Mieters ausgeschlossen. Wenn es um vom Vermieter mit Dritten privatrechtlich vereinbarte Leistungen geht (Kosten Hauswart, Kosten Heizöl etc.), kann sich hingegen die Frage stellen, ob der Mieter die Angemessenheit der Aufwendungen bestreiten kann.
Grundsätzlich ist der Vermieter frei, den Massstab für die Pflege der Liegenschaft und der Umgebung der Liegenschaft zu bestimmen und damit Qualität und Höhe der Hauswartkosten festzusetzen (vgl. zum Ganzen SVIT-Kommentar, 3. Auflage, N 26c zu Art. 257–257b OR). Das Mietgericht Zürich hat in einem Entscheid aus dem Jahr 1999 (nicht publiziert) zutreffend erwogen, eine Einschränkung dieser Entscheidungsfreiheit des Vermieters ergäbe sich allein aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.
Der Vermieter darf jedoch nicht alle angefallenen Nebenkosten auf den Mieter überwälzen.
Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR dürfen nur jene Nebenkosten dem Mieter überwälzt werden, die ausdrücklich und klar im Mietvertrag als solche bezeichnet und vereinbart wurden. Nebenkosten umfassen grundsätzlich nur Kosten für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen und regelmässig wiederkehren.
Nicht auf den Mieter überwälzbar sind insbesondere:
- Verwaltungskosten des Vermieters (z.B. Honorar für die Immobilienverwaltung, Buchhaltungs- und Inkassospesen)
- Finanzierungskosten (z.B. Hypothekarzinsen, Amortisationen, Bankspesen)
- Rückstellungen oder Ersatzinvestitionen (z.B. Beiträge an Erneuerungsfonds, Ersatz der Heizungsanlage)
- Abschreibungen, Erneuerungs- und Investitionskosten (z.B. Kosten für Neuanlage des Gartens, Sanierung der Fassade)
- Aufwendungen für Vertragsabschluss und -abwicklung (z.B. Kosten für Bonitätsprüfung des Mieters, Vertragserstellung)
- Versicherungsprämien, soweit diese nicht den laufenden Betrieb betreffen (z.B. Lebensversicherungen des Eigentümers)
- Kosten für Werterhalt und Unterhalt, die nicht laufend, sondern ausserordentlich sind (z.B. Dachreparatur nach Sturmschaden)
Zulässig sind dagegen z.B.:
- Heizung, Warmwasser
- Wasserverbrauch
- Hauswartung (sofern marktüblich)
- Reinigung Allgemeinflächen
- Allgemeinstrom
- Gebühren für Kehrichtabfuhr, Kanalisation etc.
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