Nebenkostenpauschale: Macht das heute noch Sinn?
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Die Nebenkostenpauschale bietet zwar Planungssicherheit, verliert jedoch angesichts steigender Energiepreise und des gesetzlichen Trends zur Kostentransparenz zunehmend an Sinn. Da viele vereinbarte Pauschalen nicht mehr kostendeckend sind und Anpassungen rechtlich aufwendig sind, empfehlen Experten heute meist die verbrauchsabhängige Abrechnung oder die Inklusion der Kosten im Nettomietzins.
Die wichtigsten Punkte:
- Pauschalen sind fix und decken keine Kostensteigerungen automatisch ab.
- Viele bestehende Verträge enthalten nicht mehr kostendeckende Pauschalen.
- Der Trend geht klar zur transparenten, verbrauchsabhängigen Abrechnung.
- Anpassungen erfordern ein amtliches Formular und Fristen.
- Für Selbstverwalter ist die Integration in den Nettomietzins oft einfacher.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Ist die Nebenkostenpauschale als Mietmodell angesichts steigender Energiepreise noch sinnvoll?
Rechtliche Grundlagen (Art. 4 Abs. 2 VMWG)
Das Gesetz äussert sich nicht zu der Art und Weise, wie die Nebenkosten abgerechnet werden können oder sollen. Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Arten, die sich in der Praxis herausgebildet haben: Am weitesten verbreitet ist das System der Akontozahlung, bei welchem der Mieter zusammen mit dem Mietzins einen vereinbarten Betrag bezahlt, welcher an die jährlich zu erstellende Nebenkostenabrechnung angerechnet wird. Mit der Vereinbarung einer Pauschale legen die Parteien die Entschädigung der Nebenkosten im Voraus ziffernmässig genau fest. Mit der Bezahlung dieser Pauschale sind sämtliche Nebenkosten vollständig abgegolten, unabhängig davon, ob das tatsächlich anfallende Kosten höher oder tiefer ist. Die Parteien können schliesslich auch vereinbaren, dass die Nebenkosten vom Mieter direkt an einen Dritten, in der Regel den tatsächlichen Leistungserbringer, bezahlt werden. Dieses System findet vor allem bei der Miete von Einfamilienhäusern Anwendung.
Pauschalen für Nebenkosten machen heute in der Regel keinen Sinn mehr.
Entwicklung und heutige Relevanz
Nebenkosten werden heute in aller Regel zusätzlich zum Nettomietzins erhoben und entsprechend separat vereinbart, um Kostentransparenz und Kostenwahrheit herzustellen und dem Verursacherprinzip gerecht zu werden. In früheren Zeiten war dies allenfalls bei den Heizkosten der Fall, die schon immer einen grossen Anteil ausmachten und auch schon immer vergleichsweise hohen Preisschwankungen ausgesetzt waren. Bei den Heizkostenabrechnungen wurde daher der entsprechende Aufwand für das Erstellen einer Abrechnung in Kauf genommen. Bei sämtlichen übrigen Nebenkostenpositionen waren es früher wohl eher psychologische oder marketingtechnische Motive, dass man sie überhaupt separat zum Nettomietzins erhob. Wenn man diese Nebenkosten aus den erwähnten, nicht wirklich relevanten Gründen separat erhob, so wollte sich der Vermieter diesbezüglich wenigstens nicht auch noch einer entsprechenden Abrechnungspflicht unterziehen. Deshalb wurde häufig die Nebenkostenpauschale gewählt. Zwar hätte man diese Pauschale alle paar Jahre allenfalls eingetretene Kostensteigerungen anpassen können. Die meisten Vermieter haben von dieser Möglichkeit aber nicht Gebrauch gemacht. Dies hat zur Folge, dass eine Vielzahl von Mietverträgen in Kraft ist, deren Pauschalen für die entsprechenden Nebenkostenpositionen nicht mehr kostendeckend sind. Es kommt sogar vor, dass Vermieter unkritisch die bisherigen Zahlen in neue Mietverträge übernehmen und damit von Anfang an nicht kostendeckende Nebenkostenpauschalen vereinbaren.
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