Staffelmiete: Das müssen Sie als LiegenschaftsverwalterIn wissen
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Anwendungsbereich
Eine derartige Vereinbarung wird in auf feste Dauer abgeschlossenen Mietverträgen getroffen, weil der Mietzins bei solchen Mietverhältnissen nicht – nach Art. 269d OR – erhöht werden kann und die Parteien an den Vertrag und insbesondere an den zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Mietzins gebunden bleiben, ohne dass ihnen eine Kündigungsmöglichkeit offen steht.
Voraussetzungen
Art. 269c OR enthält die Voraussetzungen, welche für eine gültige Vereinbarung gestaffelter Mietzinse erfüllt sein müssen.
Das Gesetz enthält demnach folgende drei Gültigkeitserfordernisse, welche beim Abschluss einer Staffelklausel kumulativ erfüllt sein müssen:
- Minimale Vertragsdauer von drei Jahren
Die minimale Vertragsdauer muss drei Jahre betragen. Wird nach Ablauf dieser Zeit das Mietverhältnis fortgesetzt, gilt es gemäss Art. 266 Abs. 2 OR als unbefristet; die zu Beginn vereinbarte Staffelklausel kann deshalb nicht mehr zur Anwendung gelangen. - Nur eine Erhöhung pro Jahr
Der Mietzins darf höchstens einmal im Jahr erhöht werden, wobei die Parteien den Erhöhungszeitpunkt frei bestimmen können und dem Vermieter auch ein gewisses Wahlrecht eingeräumt werden darf. Die Vertragsparteien sind ferner befugt, zur Zeitbestimmung entweder das Vertragsjahr oder das Kalenderjahr zu wählen; beachtet werden muss indes, dass innerhalb von zwölf ganzen Monaten der Mietzins nur einmal erhöht werden kann. - Festlegung des Betrages in Franken
Schliesslich muss der jährliche Betrag der Erhöhung im Voraus in Franken festgelegt werden.
Nicht zulässig und damit anfechtbar wäre demnach die blosse Bestimmbarkeit der Erhöhung, beispielsweise Angabe der Erhöhung in Prozenten des Basismietzinses.
Missbräuchlichkeit des gestaffelten Mietzinses und Zulässigkeit von Erhöhungen
Die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses und der späteren, sich aus der Staffelklausel ergebenden Mietzinse hat sich an den in Art. 269 f. OR festgelegten Grundsätzen zu orientieren. Eine Vereinbarung wäre demnach insbesondere dann anfechtbar, wenn der Mietzins erst im Laufe der Vertragsdauer auf ein nach Massgabe der zitierten Bestimmungen missbräuchliches Niveau angehoben würde.
Die Parteien dürfen – im Gegensatz zur indexierten Miete – keine weiteren Erhöhungsgründe vereinbaren50, also nicht einmal für etwaige Mehrleistungen des Vermieters im Sinne von Art. 269a lit. b OR.
Ebensowenig zulässig ist nach der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Kombination der Index- mit der Staffelmiete.
Formalitäten der Mietzinserhöhung bei der Staffelmiete
Bei einer Mietzinserhöhung sind gemäss Art. 19 Abs. 2 Satz 1 VMWG die von Art. 19 Abs. 1 lit. a und c VMWG verlangten Modalitäten einzuhalten. Der Vermieter muss danach vorab das vom zuständigen Kanton bewilligte Formular gebrauchen, welches Angaben über die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung sowie ein Verzeichnis der Schlichtungsbehörden enthalten muss (Art. 19 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 und 2 VMWG). Den Kantonen steht indessen die Möglichkeit zu, die Verwendung einer Kopie des Mietvertrages als genügend zu erklären (Art. 19 Abs. 2 letzter Satz VMWG).
Begründung
Weiter ist die Erhöhung zu begründen; der Vermieter hat also die Höhe sowohl des alten als auch neuen Mietzinses, die Höhe der Staffel (als Begründung im engeren Sinne) sowie den Zeitpunkt der Inkraftsetzung des neuen Mietzinses anzugeben (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 1–4 VMWG).
Keine besonderen Fristen
Da der Mietvertrag mit einer Staffelklausel ja auf mindestens drei Jahre abgeschlossen worden sein muss, sind keine besonderen Fristen bei der Erhöhung zu beachten, insbesondere sind weder die Kündigungs-, noch die Voranzeigefrist nach Art. 269d Abs. 1 OR anwendbar. Nach Art. 19 Abs. 2 Satz 3 VMWG darf die Erhöhungsanzeige aber frühestens vier Monate vor dem Zeitpunkt zugestellt werden, auf welchen die Mietzinserhöhung wirksam wird. Diese Frist hat jedoch angesichts der fehlenden Anfechtungsmöglichkeit des Mieters keinen grossen Sinn.
Rückwirkende Mietzinserhöhung
Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, Mietzinserhöhungen rückwirkend auszusprechen, was etwa aktuell wird, wenn er den vertraglich vereinbarten Zeitpunkt verpasst hat. Die Zulässigkeit wird in der Literatur zum Teil bejaht, sofern dem Vermieter hinsichtlich des Erhöhungszeitpunktes kein Wahlrecht zusteht. Nach dieser Auffassung hätte der Mieter diesfalls den Betrag für die zurückliegenden Monate nachzuzahlen.
Die tendenziell «mieterfreundliche» Literatur erachtet indessen in Analogie zur Indexmiete und BGE 110 II 496 f. eine rückwirkende Erhöhung auch in diesen Fällen als ausge-schlossen; die Mietzinserhöhung gelte in einem solchen Fall ab Erhalt des entsprechenden Formulars. Nach Ansicht dieser Autoren sei eine rückwirkende Mietzinserhöhung nur dann zulässig, wenn eine solche explizit im Vertrag vorgesehen sei.
Anfechtung bei der Staffelmiete
Die Anfechtung gestaffelter Mietzinse richtet sich grundsätzlich nach Art. 270d OR:
- Anfangsmietzins
Der Mieter kann nach dieser Bestimmung den Mietzins ausschliesslich zu Beginn der Mietdauer anfechten: Geltend gemacht werden kann dabei zunächst eine sich nach Art. 269 f. OR beurteilende Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses («Mietzinsba-sis»). Weiter darf auch die Staffelklausel einer Überprüfung unterzogen werden, wobei insbesondere die sich später aus der Klausel ergebenden Mietzinse auf deren Miss-bräuchlichkeit im Sinne der Art. 269 f. OR untersucht werden dürfen. - Während der Mietdauer
Während der Mietdauer ist hingegen – nach dem expliziten Wortlaut von Art. 270d OR – die Anfechtung nicht zulässig!
