Staffelmiete: Das müssen Sie als LiegenschaftsverwalterIn wissen
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Anwendungsbereich
Eine derartige Vereinbarung wird in auf feste Dauer abgeschlossenen Mietverträgen getroffen. Art. 269c OR enthält die Voraussetzungen, welche für eine gültige Vereinbarung gestaffelter Mietzinse erfüllt sein müssen.
Voraussetzungen
Das Gesetz enthält demnach folgende drei Gültigkeitserfordernisse, welche beim Abschluss einer Staffelklausel kumulativ erfüllt sein müssen:
Minimale Vertragsdauer von drei Jahren: Die minimale Vertragsdauer muss drei Jahre betragen. Wird nach Ablauf dieser Zeit das Mietverhältnis fortgesetzt, gilt es gemäss Art. 266 Abs. 2 OR als unbefristet; die zu Beginn vereinbarte Staffelklausel kann deshalb nicht mehr zur Anwendung gelangen.
Nur eine Erhöhung pro Jahr: Der Mietzins darf höchstens einmal im Jahr erhöht werden, wobei die Parteien den Erhöhungszeitpunkt frei bestimmen können und dem Vermieter auch ein gewisses Wahlrecht eingeräumt werden darf. Die Vertragsparteien sind ferner befugt, zur Zeitbestimmung entweder das Vertragsjahr oder das Kalenderjahr zu wählen; beachtet werden muss indes, dass innerhalb von zwölf ganzen Monaten der Mietzins nur einmal erhöht werden kann.
Festlegung des Betrages in Franken
Nicht zulässig und damit anfechtbar wäre demnach die blosse Bestimmbarkeit der Erhöhung, beispielsweise Angabe der Erhöhung in Prozenten des Basismietzinses.
Die einzelnen Staffeln sind nur im Rahmen einer Anfangsmietzins-Anfechtung gerichtlich überprüfbar (Art. 270 d OR. Die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses und der späteren, sich aus der Staffelklausel ergebenden Mietzinse, hat sich an den in Art. 269 a OR festgelegten Grundsätzen zu orientieren. Eine Vereinbarung wäre demnach insbesondere dann anfechtbar, wenn der Mietzins erst im Laufe der Vertragsdauer auf ein nach Massgabe der zitierten Bestimmungen missbräuchliches Niveau angehoben würde.
Ebensowenig zulässig ist nach der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Kombination von Index- mit der Staffelmiete.
Merkmal einer Staffelmiete ist, dass die Erhöhungen von Anfang an festgelegt sind, also vorhersehbar. Das ist für den Mieter ein Vorteil, hingegen wird sie dann auch nicht angepasst, wenn es z.B. eine Zinssenkung gibt. Der Nachteil für den Vermieter ist, dass eine Staffelmiete auch nicht erhöht werden kann, z.B. bei Mehrleistung. Die Parteien dürfen – im Gegensatz zur indexierten Miete – keine weiteren Erhöhungsgründe vereinbaren, also nicht einmal für etwaige Mehrleistungen des Vermieters im Sinne von Art. 269 a OR.
Die Mietzinsanpassungen mussten in der Vergangenheit der Mieterin mit amtlichem Formular mitgeteilt werden. Das ist inzwischen überholt, nach Art. 269 d Abs. 5 genügt die schriftliche Form.
