Akontozahlungen: Müssen diese den abgerechneten Nebenkosten entsprechen?
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Akontozahlungen für Nebenkosten müssen rechtlich nicht den tatsächlich anfallenden Kosten entsprechen. Das Bundesgericht bestätigt, dass es keine Pflicht gibt, die Vorauszahlungen exakt auf die späteren Abrechnungen abzustimmen. Das Risiko von Nachforderungen liegt grundsätzlich beim Mieter, es sei denn, der Vermieter hat eine konkrete Zusicherung über die Höhe der Kosten gemacht.
Die wichtigsten Punkte:
- Es besteht keine gesetzliche Pflicht, Akontozahlungen an die zu erwartenden Kosten anzupassen.
- Mieter tragen das volle Risiko von Nachforderungen, wenn sie nicht vorab nachfragen.
- Nur eine ausdrückliche Zusicherung des Vermieters bindet ihn an eine bestimmte Kostengrenze.
- Akontos sind vorläufige Zahlungen ohne Präjudiz für die spätere Abrechnung.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Müssen Nebenkosten-Akontozahlungen den späteren Abrechnungen entsprechen?
Rechtsgrundlagen
- BGE 132 III 24 ff
- Urteile des Bundesgerichtes 4A_268/2009, 4A_339/2018 und 4A_433/2020
Verhältnis Akontozahlungen zu den tatsächlichen Kosten
Ein Akonto ist dadurch motiviert, dass man die tatsächlichen Kosten im Voraus nicht kennt. Zwar wird ein Akonto in der Regel aus pragmatischen Gründen (gegenseitiges Inkassorisiko) möglichst nahe bei den zu erwartenden Kosten angesiedelt. Eine rechtliche Pflicht, dies zu tun, oder ein rechtlicher Anspruch der zahlenden Partei, dass die Akonti betragsmässig in der Nähe der tatsächlichen Kosten sind, existiert aber nicht. In der Rechtswirklichkeit ist es verbreitet und muss von beiden Parteien zumindest als Möglichkeit ins Auge gefasst werden, dass ein Akontobetrag (aus welchen Gründen auch immer) viel höher oder tiefer ist, als die hernach tatsächlich anfallenden Kosten, so dass gegebenenfalls grössere Nach- oder Rückzahlungen zu leisten sind. Im Übrigen ist es den Parteien aufgrund der in der Schweiz geltenden Vertragsfreiheit sowieso unbenommen, eine Akontoregelung zu vereinbaren, welche von vorneherein die tatsächlichen Kosten bei Weitem verfehlen wird.
Akontoregelungen sind dem Gesagten zufolge grundsätzlich völlig frei von jeglichem Präjudiz bezüglich der später in Rechnung zu stellenden tatsächlichen Kosten. In diesem Sinne hat auch das Bundesgericht in einem Leiturteil entschieden, nachdem zuvor diverse kantonale Gerichte sowie ein Teil der Lehre versucht hatten, das mietrechtliche Akonto in die Nähe eines werkvertraglichen Kostenvoranschlages zu rücken, welcher nur um 10%, 20% oder 30% überschritten werden darf (BGE 132 III 24 ff., bestätigt in den Urteilen des Bundesgerichtes 4A_268/2009, 4A_339/2018 sowie 4A_433/2020). In diesem Leitentscheid hat das Bundesgericht erwogen, es sei dem Mieter dann, wenn es für ihn wichtig sei, dass die Akonti für die Bezahlung der Nebenkosten mehr oder weniger ausreichen, zuzumuten, sich diesbezüglich beim Vermieter zu vergewissern. Tut der Mieter das nicht, so das Bundesgericht weiter, trägt er das Risiko allfälliger höherer Kosten bzw. Nachzahlungen in vollem Umfange. Nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter auf eine entsprechende Nachfrage hin eine Zusicherung gemacht hat, ist er auf der Höhe dieses Kostenniveaus zu behaften.
Checkliste
- Prüfen Sie den Mietvertrag auf spezielle Klauseln zu Nebenkosten-Akontos.
- Fragen Sie als Mieter vor Vertragsabschluss aktiv nach den zu erwartenden Kosten.
- Dokumentieren Sie alle mündlichen oder schriftlichen Zusicherungen des Vermieters zur Kostenhöhe.
- Berechnen Sie als Vermieter realistische Akontobeträge, um spätere Rückzahlungen zu minimieren.
- Reagieren Sie als Mieter sofort auf Abweichungen zwischen Akonto und tatsächlichen Kosten.
- Klären Sie bei hohen Nachforderungen, ob eine Zusicherung des Vermieters vorlag.
- Berücksichtigen Sie die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichts bei Verhandlungen.
- Sichern Sie sich als Vermieter rechtlich ab, wenn Sie keine Kostengarantie geben wollen.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Akontozahlungen nicht den effektiv abgerechneten Nebenkosten entsprechen müssen, ausser der Vermieter hat dies zugesichert. Vielmehr stellen die Akontozahlungen gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung vorläufige Zahlungen dar, welche den vertragsgemäss geschuldeten Nebenkosten lediglich anzurechnen sind.
FAQ: Akontozahlungen
Darf der Vermieter die Akontozahlungen willkürlich festlegen?
Ja, aufgrund der Vertragsfreiheit kann der Vermieter die Höhe der Akontozahlungen frei bestimmen, solange keine gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde.
Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung deutlich höher ausfällt als die Akontozahlungen?
Der Mieter muss die Differenz nachzahlen. Es besteht kein Anspruch darauf, dass die Akontozahlungen bereits die tatsächlichen Kosten decken.
Unter welchen Umständen haftet der Vermieter für Nachforderungen?
Der Vermieter haftet nur dann, wenn er dem Mieter auf eine Nachfrage hin eine konkrete Zusicherung über die Höhe der Kosten gemacht hat.
Gibt es eine Obergrenze für die Abweichung zwischen Akonto und Abrechnung?
Nein, das Bundesgericht hat eine solche Obergrenze (wie z. B. 10 % oder 20 %) abgelehnt. Die Abweichung kann beliebig gross sein.
