Mietzins Erhöhung: Wann müssen Kostensteigerungen nachgewiesen werden?
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Das Bundesgericht verlangt grundsätzlich den konkreten Nachweis allgemeiner Kostensteigerungen durch den Vermieter, indem er die Durchschnittskosten der Jahre vor der letzten Mietzinsfestsetzung mit den darauffolgenden Jahren vergleicht. Eine Ausnahme gilt nur, wenn Abrechnungen ungewöhnliche Werte aufweisen, sodass ein Durchschnitt unzutreffend wäre; dann dürfen Erfahrungssätze zur Anwendung kommen, ohne dass die tatsächlichen Verhältnisse überschritten werden.
Die wichtigsten Punkte:
- Allgemeine Kostensteigerungen (ausserhalb Finanzierung und separater Nebenkosten) sind grundsätzlich konkret nachzuweisen.
- Der Nachweis erfolgt durch den Vergleich der Durchschnittskosten vor und nach der letzten Mietzinsfestsetzung.
- Pauschalansätze sind nur ausnahmsweise zulässig und dürfen nicht zu einer Überhöhung der Kosten führen.
- Schlichtungsbehörden akzeptieren in der Praxis oft Pauschalen zwischen 0,25 % und 1 % pro Jahr.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
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Müssen Vermieter bei einer Mietzinserhöhung alle Kostensteigerungen konkret nachweisen oder reicht eine Pauschale?
Begriff der allgemeinen Mietzins Erhöhung
Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet werden. Art. 12 Abs. 1 VMWG präzisiert, dass als Kostensteigerungen im Sinne der erwähnten Bestimmung insbesondere Erhöhungen des Referenzzinssatzes, von Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien und die Erhöhung der Unterhaltskosten gelten. Da für die Veränderungen des Referenzzinssatzes die besonderen Ansätze von Art. 13 VMWG zur Anwendung gelangen, können also allgemeine Kostensteigerungen nur diejenigen Positionen betreffen, die ausserhalb der Eigen- und Fremdfinanzierung und ausserhalb derjenigen Unkosten, die der Mieter über die im Vertrag separat ausgeschiedenen Nebenkosten bezahlt, aufgewendet werden müssen.
Rechtsgrundlagen
Urteil des Bundesgerichts 4C.157/2001 vom 1.10.2001
Anforderungen an den Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen
In seiner konstanten Praxis verlangt das Bundesgericht, dass die allgemeinen Kostensteigerungen im Einzelfall konkret nachgewiesen werden müssen. Dabei wird der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen (Urteil des Bundesgerichts 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001). Der Vermieter ist nur ausnahmsweise von der Pflicht zum Nachweis von Kostensteigerungen entbunden, nämlich dann, wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder niedrige Positionen enthalten, sodass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt. Diesfalls dürfen auf Erfahrungssätzen beruhenden Pauschalen zur Anwendung kommen, sofern dies im Endeffekt nicht zur Annahme einer über die tatsächlichen Verhältnisse hinausgehenden Kostensteigerung führt.
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Zulassung der Pauschalansätze für allgemeine Kostensteigerungen
Schlichtungsbehörden und teilweise auch Gerichte unterer Instanzen lassen für allgemeine Kostensteigerungen Pauschalansätze zu. In der Praxis werden teilweise Pauschalen von rund 0.25 % bis 1 % pro Jahr zugelassen. Erfahrungsgemäss hängt die Frage, ob der als zulässig erachtete Pauschalansatz tendenziell eher im unteren oder im oberen Bereich der erwähnten Bandbreite liegt, von zwei Faktoren ab. Zum einen ist bedeutsam, ob im konkret betroffenen Mietverhältnis eine Vielzahl von Nebenkosten separat abgerechnet wird, sodass die Teuerung auf den Nebenkosten-Positionen im effektiven Ausmass mietzinswirksam ist. In einem solchen Fall werden allgemeine Kostensteigerungen in der Regel mit maximal 0,5 % pro Jahr zugelassen. Werden andererseits nur die Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten oder andere, nur vereinzelte Nebenkosten-Positionen separat erhoben, so rechtfertigt sich eher ein Pauschalansatz von 0,75 % - 1 % pro Jahr. Zum anderen ist zu berücksichtigen, wie sich die Teuerung entsprechend der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik entwickelt hat. Ist die Inflationsrate eher hoch, rechtfertigt dies die Annahme eines pauschalen Ansatzes im oberen Bereich der vorstehend aufgezeigten Bandbreite. Sind dagegen eher geringfügige Steigerungen des Indexes zu verzeichnen, dürfte die Pauschale im Bereich von 0,5 % pro Jahr liegen.
Checkliste
- Klären Sie, ob die geforderten Kostensteigerungen ausserhalb der Eigen- und Fremdfinanzierung liegen.
- Prüfen Sie, ob die Positionen nicht bereits über separat abgerechnete Nebenkosten vom Mieter getragen werden.
- Stellen Sie sicher, dass die Abrechnungen keine ungewöhnlich hohen oder niedrigen Positionen enthalten, die den Durchschnitt verfälschen.
- Bereiten Sie den Vergleich der Durchschnittskosten der Jahre vor und nach der letzten Mietzinsfestsetzung vor.
- Beurteilen Sie, ob eine Pauschale aufgrund der Inflationsrate und der Nebenkostenstruktur gerechtfertigt ist.
- Bei hohen Nebenkosten separat: Prüfen Sie, ob ein Pauschalansatz von maximal 0,5 % pro Jahr angemessen ist.
- Bei wenigen separaten Nebenkosten: Überlegen Sie, ob ein Ansatz zwischen 0,75 % und 1 % pro Jahr vertretbar ist.
- Berücksichtigen Sie die aktuelle Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise des BFS.
- Dokumentieren Sie alle Nachweise lückenlos für den Fall einer Schlichtungs- oder Gerichtsinstanz.
- Vergewissern Sie sich, dass ein pauschaler Ansatz nicht zu einer Annahme über die tatsächlichen Verhältnisse hinaus führt.
Fazit Mietzins Erhöhung
Nach der Praxis des Bundesgerichtes muss der Vermieter im Streitfall von ihm geltend gemachte allgemeine Kostensteigerungen nachweisen. Viele Schlichtungsbehörden und auch Gerichte unterer Instanzen lassen jedoch pauschale Ansätze im Bereich zwischen 0,25 % und 1 % pro Jahr zu.
FAQ: Mietzins Erhöhung
Muss der Vermieter jede einzelne Kostensteigerung nachweisen?
Ja, das Bundesgericht verlangt grundsätzlich den konkreten Nachweis durch einen Vergleich der Durchschnittskosten. Nur bei ungewöhnlichen Abrechnungen sind Pauschalen erlaubt.
Welche Pauschalen akzeptieren Schlichtungsbehörden?
In der Praxis werden Pauschalen zwischen 0,25 % und 1 % pro Jahr zugelassen, abhängig von der Nebenkostenstruktur und der Inflationsrate.
Wann ist ein Pauschalansatz von 0,5 % angemessen?
Ein Ansatz von maximal 0,5 % ist üblich, wenn eine Vielzahl von Nebenkosten separat abgerechnet wird und die Teuerung dort bereits wirksam ist.
Kann bei hoher Inflation eine höhere Pauschale gefordert werden?
Ja, bei einer hohen Inflationsrate gemäss Landesindex der Konsumentenpreise kann ein Pauschalansatz im oberen Bereich der Bandbreite (bis 1 %) gerechtfertigt sein.
Gilt die Pflicht zum Nachweis auch bei Mietzinssenkungsbegehren?
Ja, die gleichen Grundsätze für den Nachweis oder die Pauschalierung von Kostensteigerungen gelten auch bei Verfahren wegen gesunkener Referenzzinssätze.
