Referenzzinssatz: Reduktion des Mietzinses bei einer Senkung dieses Zinssatzes
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Eine Senkung des Referenzzinssatzes führt nicht automatisch zu einer Mietzinsreduktion. Vermieter dürfen die Ersparnis mit anderen eingetretenen Kostensteigerungen verrechnen. Nur wenn keine solchen Verrechnungen möglich sind oder der Vermieter dem schriftlichen Begehren des Mieters nicht nachkommt, entsteht ein Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses. Bei indexierten Verträgen sind zudem spezifische Fristen für Anpassungsbegehren einzuhalten.
Die wichtigsten Punkte:
- Senkung des Referenzzinssatzes begründet keinen automatischen Anspruch auf Mietzinsreduktion.
- Vermieter können Zinssenkungen mit anderen Kostensteigerungen verrechnen.
- Mieter müssen ein Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen.
- Bei Nichtreaktion des Vermieters innert 30 Tagen kann die Schlichtungsbehörde angerufen werden.
- Indexierte Verträge erfordern die Einhaltung der Kündigungsfrist für Anpassungsbegehren.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Wann führt eine Senkung des Referenzzinssatzes zu einer Mietzinsreduktion und welche Rechte haben Mieter?
Werden Zinssätze erhöht gilt nach Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen (Art. 13 Abs. 1 VMWG) folgendes:
Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent
2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent
3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent
Bei Zahlungsplänen und Rahmenmietverträgen gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen (Art. 13 Abs. 2 VMWG).
Für die Beurteilung der Mietzinse gilt Art. 269 a OR: Mietzinse sind nicht missbräuchlich, wenn sie nur dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind.
Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden (Art. 13 Abs. 3 VMWG).
Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben (Art. 13 Abs. 4 VMWG).
Keine automatische Senkung
Obwohl der Referenzzinssatz im System der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR eine wesentliche Grösse darstellt, bedeutet nicht jede Senkung des Referenzzinssatzes, dass der Mietzins missbräuchlich wird, wenn eine Mietzinsreduktion vom Vermieter nicht gewährt wird.
Mietern, die eine Mietzinsreduktion geltend machen wollen, ist zu empfehlen, das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter zu stellen. Dieser muss innert 30 Tagen antworten. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
Weiter kann der Mieter eine Mietzinserhöhung, z.B. wegen höheren Zinsen, innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270 b OR).
Gemäss Bundesgericht kann sich der Vermieter auf die so genannten absoluten Erhöhungsgründe berufen. Der Vermieter kann behaupten, er erziele auch dann keinen übersetzten Ertrag oder keine zu hohe Bruttorendite, wenn der Mietzins nicht reduziert werde. Der Vermieter kann auch geltend machen, der aktuelle Mietzins sei trotz nicht gewährter Senkung orts- und quartierüblich.
Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist aufgrund der (zu) strengen Anforderungen, welche die Gerichte an den beweispflichtigen Vermieter stellen, äusserst schwierig: Der Vermieter muss mindestens fünf nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode zum Vergleich geeignete Mietobjekte bezeichnen. Geringfügige Unterschiede bezüglich Renovationen, Baujahr oder Fläche des Mietobjektes oder bezüglich Lage bewirken, dass sich entsprechende Objekte nach Auffassung der Gerichte zum Vergleich nicht eignen.
Checkliste
- Prüfen Sie, ob der Referenzzinssatz tatsächlich gesenkt wurde.
- Erstellen Sie eine schriftliche Forderung zur Mietzinsreduktion für den Vermieter.
- Warten Sie 30 Tage auf eine Reaktion des Vermieters.
- Überprüfen Sie, ob der Vermieter eine Verrechnung mit anderen Kostensteigerungen geltend macht.
- Falls keine Reduktion erfolgt, prüfen Sie die orts- und quartierüblichen Mietpreise.
- Reichen Sie bei ausbleibender Einigung innert 30 Tagen eine Beschwerde bei der Schlichtungsbehörde ein.
- Bei indexierten Verträgen beachten Sie die Fristen zur Indexdauer und Kündigungsfrist.
- Dokumentieren Sie alle Schriftwechsel und Fristen genau.
- Informieren Sie sich über die aktuellen Referenzzinssätze der Schweizerischen Nationalbank.
Anpassung bei Mietverträgen mit Index
Dazu erklärte das Bundesgericht im Urteil 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023:
Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen - darunter solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes - bei Verwirkungsfolge unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen. Fordern sie auf jenen Zeitpunkt (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) keine Mietzinsänderung, sind sie vermutungsweise mit dem in jenem Moment geltenden Mietzins einverstanden. Spätere Anpassungen gestützt auf davor eingetretene Umstände sind ausgeschlossen. Massgebend für künftige Mietzinsanpassungen sind in diesem Fall die Kostenstände und der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Mietzinsänderung nach der relativen Methode hätten begehren können.
FAQ: Referenzzinssatz
Muss der Vermieter den Mietzins automatisch senken, wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Nein, eine automatische Senkung gibt es nicht. Der Vermieter darf die Zinssenkung mit anderen Kostensteigerungen verrechnen. Ein Anspruch entsteht erst, wenn keine Verrechnung möglich ist und der Mieter dies schriftlich fordert.
Was passiert, wenn der Vermieter auf ein Reduktionsbegehren nicht reagiert?
Der Vermieter muss innert 30 Tagen antworten. Bleibt die Antwort aus oder wird dem Begehren nicht entsprochen, kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
Wie funktioniert die Mietzinsanpassung bei indexierten Verträgen?
Bei indexierten Verträgen müssen Anpassungsbegehren unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer gestellt werden. Unterlassen Mieter dies, gelten sie als mit dem aktuellen Mietzins einverstanden.
Welche Beweise muss ein Vermieter erbringen, wenn er eine Reduktion ablehnt?
Der Vermieter muss mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte nach Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung benennen, um die Orts- und Quartierüblichkeit zu beweisen. Geringfügige Unterschiede können diese Vergleichbarkeit ausschliessen.
