Referenzzinssatz: Reduktion des Mietzinses bei einer Senkung dieses Zinssatzes

Werden Zinssätze erhöht gilt nach Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- 

und Geschäftsräumen (Art. 13 Abs. 1 VMWG) folgendes:

Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:

• 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent

• 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent

• 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent

Bei Zahlungsplänen und Rahmenmietverträgen gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen (Art. 13 Abs. 2 VMWG).

Für die Beurteilung der Mietzinse gilt Art. 269 a OR: Mietzinse sind nicht missbräuchlich, wenn sie nur dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind.

Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden (Art. 13 Abs. 3 VMWG).

Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben (Art. 13 Abs. 4 VMWG).

Keine automatische Senkung

Obwohl der Referenzzinssatz im System der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR eine wesentliche Grösse darstellt, bedeutet nicht jede Senkung des Referenzzinssatzes, dass der Mietzins missbräuchlich wird, wenn eine Mietzinsreduktion vom Vermieter nicht gewährt wird.

Mietern, die eine Mietzinsreduktion geltend machen wollen, ist zu empfehlen, das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter zu stellen. Dieser muss innert 30 Tagen antworten. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

Weiter kann der Mieter eine Mietzinserhöhung, z.B. wegen höheren Zinsen, innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als miss­bräuchlich anfechten (Art. 270 b OR).

Gemäss Bundesgericht kann sich der Vermieter auf die so genannten absoluten Erhöhungsgründe berufen. Der Vermieter kann behaupten, er erziele auch dann keinen übersetzten Ertrag oder keine zu hohe Bruttorendite, wenn der Mietzins nicht reduziert werde. Der Vermieter kann auch geltend machen, der aktuelle Mietzins sei trotz nicht gewährter Senkung orts- und quartierüblich.

Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist aufgrund der (zu) strengen Anforderungen, welche die Gerichte an den beweispflichtigen Vermieter stellen, äusserst schwierig: Der Vermieter muss mindestens fünf nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode zum Vergleich geeignete Mietobjekte bezeichnen. Geringfügige Unterschiede bezüglich Renovationen, Baujahr oder Fläche des Mietobjektes oder bezüglich Lage bewirken, dass sich entsprechende Objekte nach Auffassung der Gerichte zum Vergleich nicht eignen.

Anpassung bei Mietverträgen mit Index

Dazu erklärte das Bundesgericht im Urteil 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023:

Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen - darunter solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes - bei Verwirkungsfolge unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen. Fordern sie auf jenen Zeitpunkt (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) keine Mietzinsänderung, sind sie vermutungsweise mit dem in jenem Moment geltenden Mietzins einverstanden. Spätere Anpassungen gestützt auf davor eingetretene Umstände sind ausgeschlossen. Massgebend für künftige Mietzinsanpassungen sind in diesem Fall die Kostenstände und der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Mietzinsänderung nach der relativen Methode hätten begehren können.