Zahlungsverzug Miete: Der wiederholte Zahlungsverzug des Mieters
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Bei wiederholtem Zahlungsverzug der Miete empfiehlt es sich, neue Fälligkeiten separat abzumahnen, während laufende Fristen aus früheren Mahnungen unverändert weiterlaufen. Ein individualisierter Hinweis in der neuen Mahnung, der klarstellt, dass frühere Fristen nicht aufgehoben oder verlängert werden, verhindert Missverständnisse und schützt das Kündigungsrecht des Vermieters. Dies ist besonders wichtig, da Gerichte tendenziell dem Mieter eine vereinfachte Auslegung zugestehen und bei unklaren Formulierungen einen konkludenten Verzicht auf die Kündigung annehmen können.
Die wichtigsten Punkte:
- Separates Abmahnen neuer Fälligkeiten statt kumulativer Mahnung aller offenen Beträge.
- Individualisierter Hinweis auf laufende, frühere Fristen in jeder neuen Mahnung.
- Vermeidung von Standardformulierungen, die Unklarheiten über bereits abgelaufene Fristen erzeugen.
- Sicherung des Kündigungsrechts durch klare Trennung der einzelnen Mahnschritte nach Art. 257d OR.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Wie mahnt ein Vermieter bei wiederholtem Zahlungsverzug der Miete rechtssicher, ohne das Kündigungsrecht zu verlieren?
Zahlungsverzug Miete: Form und rechtliche Grundlage
Um beim Zahlungsverzug bei Miete den Mahnungsablauf und die Formulierung der entsprechenden Fristansetzungen nach Art. 257d Abs. 1 OR zu optimieren – insbesondere bei wiederholten Fristansetzungen –, stellen sich die beiden folgenden Fragen:
- Soll bei wiederholten Fristansetzungen auch für bereits abgemahnte Fälligkeiten nochmals Frist angesetzt werden oder nur für die neuen, noch nicht abgemahnten?
- Muss der Mieter bei wiederholten Fristansetzungen eigens darauf hingewiesen werden, dass bereits angesetzte Zahlungsfristen unverändert weiterlaufen und nach wie vor zur Kündigung führen können?
Es empfiehlt sich Folgendes:
Empfehlung: separate Abmahnung neuer Fälligkeiten mit Hinweis betreffend bereits laufende Fristen
Beim Zahlungsverzug der Miete und somit bei wiederholten Abmahnungen nach Art. 257d Abs. 1 OR werden noch nicht abgemahnte Mietzinse (meist wird dies der jeweils zuletzt fällige sein) am besten separatabgemahnt. Fälligkeiten, für welche bereits eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung läuft, sind dagegen nicht erneut abzumahnen. Es ist mit Bezug auf diese aber zumindest der folgende Hinweis anzubringen:
«Die bereits früher unter Kündigungsandrohung angesetzte(n) Zahlungsfrist(en) wird (werden) durch die vorliegende Fristansetzung nicht aufgehoben oder verlängert. Auch das Nichteinhalten jener Frist(en) kann daher nach wie vor zur Kündigung führen.»
Damit werden Missverständnisse und Interpretationsspielräume des Mieters schon recht gut vermieden. Noch besser wäre allerdings – wenn der betriebliche Ablauf es zulässt – ein wie folgt individualisierter Hinweis:
«Die bereits mit Schreiben vom … [Datum der letzten Mahnung] unter Kündigungsandrohung angesetzte Zahlungsfrist wird durch die vorliegende Fristansetzung nicht aufgehoben oder verlängert. Auch das Nichteinhalten jener Frist kann daher nach wie vor zur Kündigung führen.»
Laufen zum Zeitpunkt der (erneuten) Mahnung ausnahmsweise noch zwei Fristen, so ist die Formulierung entsprechend anzupassen.
Laufen zum Zeitpunkt dieser Mahnung aber keine früheren Zahlungsfristen (mehr), auf welche man eine Kündigung stützen könnte, so ist der – dann ja nicht (mehr) zutreffende – Hinweis wegzulassen.
Obwohl es im Hinblick auf möglichst einfache und einheitliche Betriebsabläufe wünschenswert wäre, eine allgemeingültige Standardformulierung für jede Mahnung – also erstmalige und wiederholte Fristansetzungen – zu haben, ist ein Hinweis nach dem Muster «Allfällige frühere Fristansetzungen werden …» nicht zu empfehlen. Es besteht nämlich das Risiko, dass eine mit einer darauf basierten Kündigung befasste Instanz in einem so vagen formulierten Hinweis eine vom Vermieter unnötigerweise provozierte Unklarheit oder sogar ein Ablenkungsmanöver erblickt. Insbesondere dann, wenn noch gar keine Frist läuft – der Hinweis also tatsächlich überflüssig ist –, könnte der Mieter in den Augen des Richters vom einzigen Wesentlichen, nämlich der fristgerechten Bezahlung der konkret abgemahnten Fälligkeit, abgelenkt werden. Dem Einzelfall nicht gerecht werdende Standardformulierungen stehen somit der für Fristansetzungen nach Art. 257d Abs. 1 OR in besonderem Masse geforderten Klarheit und eindeutigen Nachvollziehbarkeit entgegen.
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