Mietzinsanpassung: Nach Ablauf einer Vertragsdauer von fünf Jahren
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Nach Ablauf der Mindestvertragsdauer von fünf Jahren ist eine Mietzinsanpassung per Indexklausel nur noch möglich, wenn die Parteien eine neue Mindestvertragsdauer von mindestens fünf Jahren vereinbaren, die den Vermieter bindet. Fehlt eine solche neue Bindung, entfällt das Recht zur Indexierung. Stattdessen können Vermieter den Mietzins auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt hin an die Kriterien für einen missbräuchlichen Mietzins gemäss Art. 269 und 269a OR anpassen, sofern sie diesen Anspruch nicht bereits verwirkt haben.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Indexierung entfällt automatisch, wenn nach fünf Jahren keine neue Mindestlaufzeit vereinbart wird.
- Eine Anpassung nach Art. 269 OR (angemessener Ertrag) oder Art. 269a OR (Orts- und Quartierüblichkeit) ist nur auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt möglich.
- Keine Vorbehalte nach Art. 18 VMWG sind nötig, solange der Vermieter während der Indexierungsphase keine anderen Erhöhungsgründe geltend macht.
- Werden Anpassungsrechte nach Ablauf der Frist nicht wahrgenommen, gilt der aktuelle Mietzins als angemessen.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Wie lässt sich der Mietzins nach Ablauf der fünfjährigen Mindestvertragsdauer bei indexierten Verträgen anpassen?
Frage der Mietzinsanpassung
Wie kann der Mietzins nach Ablauf der entsprechenden Vertragsdauer angepasst werden?
Rechtsgrundlagen
Keine Indexierung, wenn der Vermieter nicht mehr fünf Jahre gebunden ist
Das Bundesgericht hat entschieden, dass nach Ablauf der Mindestvertragsdauer von fünf Jahren eine Klausel, gemäss welcher der Mietzins der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreis angepasst werden kann, nur dann weiterhin anwendbar ist, wenn die Parteien eine Verlängerung des Vertragsverhältnisses vereinbaren und dabei mindestens einseitig zulasten des Vermieters eine neue Mindestvertragsdauer von fünf Jahren oder mehr vorsehen (BGE 124 III 57 ff., BGE 123 III 76 ff.). Setzen die Parteien dagegen nach Ablauf der Mindestvertragsdauer ihre Vertragsbeziehung fort, ohne dass eine entsprechende neue Mindestvertragsdauer stipuliert wird, so kann der Mietzins nicht mehr der Indexentwicklung angepasst werden.
Mietzinsanpassung nach Ablauf der Mindestvertragsdauer
Nach der bundesgerichtlichen Praxis kann der Mietzins nach Ablauf der Mindestvertragsdauer entsprechend den Veränderungen derjenigen Kriterien zur Bestimmung eines missbräuchlichen Mietzinses, wie sie in den Art. 269 und 269a OR geregelt sind, angepasst werden. Allerdings kann eine grundlegende Anpassung des Mietzinses unter Berufung auf einen absoluten Erhöhungsgrund, also angemessener Ertrag (Art. 269 OR) oder Orts- und Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR), nur auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt, also auf den Ablauf der vereinbarten Mindestvertragsdauer geltend gemacht werden.
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Dies ist für den Vermieter im Übrigen auch dann möglich, wenn er bei früher Mietzinsanpassung aufgrund von Indexveränderungen keinen Vorbehalt im Sinne von Art. 18 VMWG erklärt hat. Solche Vorbehalte müssen nur dann erklärt werden, wenn der Vermieter eine ihm zustehende Erhöhung nicht vollständig in Anspruch nimmt. Weil der Vermieter während der Zeit, in welcher die Indexklausel angewendet wird, grundsätzlich keine Mietzinserhöhungen unter Berufung auf andere Erhöhungsgründe geltend machen kann, sind Vorbehalte nicht nötig.
Das Bundesgericht verschafft den Parteien mit seiner Praxis also die Möglichkeit, von der Indexentwicklung abweichende Kosten oder Marktveränderungen seit Vertragsabschluss geltend zu machen. Verzichten die Parteien darauf, dieses Recht auf den Ablauf der Mindestvertragsdauer geltend zu machen, so können sie es nicht mehr in Anspruch nehmen. Dann wird nämlich vermutet, dass die Parteien den Mietzins im Zeitpunkt des Systemwechsels als adäquate Gegenleistung zum Wert des Mietobjektes betrachten. In der Folge bilden mithin die Kostenstände, die im Zeitpunkt, als die Parteien die Anpassung auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt spätestens hätten geltend machen müssen, Grundlage für die Berechnung der weiteren Mietzinsentwicklung.
Checkliste
- Prüfen, ob nach Ablauf der fünfjährigen Mindestvertragsdauer eine neue Mindestlaufzeit vereinbart wurde.
- Falls keine neue Laufzeit besteht: Indexklausel als nicht mehr anwendbar betrachten.
- Kostensituation und Marktwerte des Mietobjekts am erstmöglichen Kündigungszeitpunkt analysieren.
- Entscheiden, ob eine Anpassung nach Art. 269 OR (angemessener Ertrag) oder Art. 269a OR (Orts- und Quartierüblichkeit) erfolgen soll.
- Mietzinserhöhung nur auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt hin aussprechen.
- Sicherstellen, dass keine früheren Anpassungsrechte durch Unterlassung verwirkt wurden.
- Bei teilweiser Inanspruchnahme früherer Rechte prüfen, ob ein Vorbehalt nach Art. 18 VMWG notwendig war.
FAQ: Mietzinsanpassung
Kann der Vermieter nach fünf Jahren weiterhin den Mietzins per Index anpassen?
Nur dann, wenn eine neue Mindestvertragsdauer von mindestens fünf Jahren vereinbart wurde, die den Vermieter bindet. Andernfalls ist die Indexklausel unwirksam.
Welche Rechtsgrundlagen gelten für Anpassungen nach Ablauf der Frist?
Die Anpassung erfolgt gemäss den Kriterien für einen missbräuchlichen Mietzins nach Art. 269 und 269a OR, also basierend auf angemessenem Ertrag oder Orts- und Quartierüblichkeit.
Muss der Vermieter einen Vorbehalt nach Art. 18 VMWG erklären?
Nein, solange der Vermieter während der Phase der Indexierung keine anderen Erhöhungsgründe nutzt und die Indexklausel vollumfänglich anwendet, sind keine Vorbehalte erforderlich.
Was passiert, wenn der Vermieter die Anpassung nach fünf Jahren nicht geltend macht?
Es wird vermutet, dass die Parteien den Mietzins im Zeitpunkt des Systemwechsels als adäquate Gegenleistung betrachten. Ein späteres Nachholen des Anspruchs ist dann nicht mehr möglich.
