Ortsüblicher Mietzins: Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Eine Anpassung des Mietzinses an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse ist nur möglich, wenn seit der letzten massgeblichen Festlegung ein statistisch relevanter Zeitraum von mindestens sechs Jahren vergangen ist. Der Vermieter muss dabei nachweisen, dass sich die Verhältnisse tatsächlich verändert haben, wobei die Gerichtspraxis sehr hohe Anforderungen an die Vergleichbarkeit von mindestens fünf Referenzobjekten stellt.
Die wichtigsten Punkte:
- Mindestens sechs Jahre müssen seit der letzten Mietzinsfestlegung vergangen sein.
- Es sind mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte als Nachweis erforderlich.
- Abweichungen bei Grösse (20 %) und Bauperiode (10–20 Jahre) sind begrenzt toleriert.
- Der Mieter kann den Einwand des «übersetzten Ertrags» erheben, selbst bei ortsüblichen Zinsen.
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Unter welchen Voraussetzungen ist eine Mietzinsanpassung an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse rechtlich möglich?
Grundsatz: Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit möglich
Gemäss Art. 269a lit. a OR sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie als ortsüblicher Mietzins oder quartierüblicher Mietzins im Rahmen liegen.
Relativierung: Anpassung nur nach Veränderung der Verhältnisse "in einem statistisch relevanten Zeitraum"
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann sich der Vermieter nur dann auf die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse berufen, wenn sich die Verhältnisse in einem statistisch relevanten Zeitraum verändert haben. Nach der Auffassung des Bundesgerichts ergibt sich dies aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Der Mieter darf sich bei der Festlegung des Anfangsmietzinses oder bei einer vorbehaltlos erklärten Mietzinserhöhung darauf verlassen, dass der Vermieter alle ihm zustehenden Mietzinserhöhungsmöglichkeiten vollständig ausgeschöpft hat. Orts- oder quartierübliche Verhältnisse, so das Bundesgericht, verändern sich alsdann nicht sofort, sondern höchstens über einen gewissen Zeitraum. Das Bundesgericht hat konkret entschieden, dass ein Zeitraum von neun Monaten ebenso wenig genügt wie ein solcher von zwei Jahren ab Mietbeginn (BGE 114 II 360 ff.; BGE 118 II 130 ff.). Als letzte massgebende Mietzinsfestlegung gilt entweder der vertraglich vereinbarte Anfangsmietzins oder eine amtliche Formularmitteilung, mit der ein ortsüblicher Mietzins gegenüber dem bisherigen betragsmässig erhöht worden ist. Dabei gilt es festzuhalten, dass es (noch) keine gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichts gibt, wann ein statistisch relevanter Zeitraum vorliegen soll. Der Vermieter muss wohl damit rechnen, dass das Bundesgericht von (mindestens) sechs Jahren ausgeht.
Anforderungen an den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit
Nach Art. 11 Abs. 1 VMWG beurteilt sich ein ortsüblicher Mietzins oder quartierüblicher Mietzins nach Mietzinsen für andere Wohn- oder Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem konkret interessierenden Mietobjekt vergleichbar sind. Die Gerichtspraxis verlangt dabei mindestens fünf solche Vergleichsobjekte. Die Gerichtspraxis stellt sehr hohe Anforderungen an die Vergleichbarkeit. Die Lage wird definiert durch die Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Naherholungsgebieten. Mit Bezug auf die Grösse der Vergleichsobjekte wird eine Abweichung von bis zu 20% toleriert. Schon geringfügige Unterschiede betreffend die Ausstattung führen dazu, dass die Objekte sich nach der Gerichtspraxis zum Vergleich nicht mehr eignen. Bezüglich Zustand wird auf Art, Zeitpunkt und Umfang allfälliger Renovationen abgestellt. Bei der Bauperiode werden Abweichungen von 10 Jahren, bei älteren Bauten von 20 Jahren zugelassen. Kurz: Die strengen Anforderungen der Gerichtspraxis an den Nachweis der Orts- oder Quartierüblichkeit machen es dem Vermieter schwer, sich darauf zu berufen. Mit Aussicht auf Erfolg kann die Orts- und Quartierüblichkeit wohl nur noch in städtischen Gebieten mit einer Vielzahl von zum Vergleich geeigneten Mietobjekten angerufen werden, wobei selbst in städtischen Gebieten grösste Beweisschwierigkeiten bestehen.
Checkliste
- Zeitabstand prüfen: Sind mindestens sechs Jahre seit der letzten massgeblichen Festlegung vergangen?
- Vergleichsobjekte sammeln: Existieren mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte in der Umgebung?
- Lage analysieren: Entsprechen die Vergleichsobjekte hinsichtlich Verkehrsanbindung, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten?
- Grössenvergleich: Liegt die Abweichung der Wohn- oder Geschäftsfläche innerhalb von 20 %?
- Ausstattung prüfen: Entsprechen Zustand und Ausstattung der Vergleichsobjekte dem eigenen Objekt ohne wesentliche Unterschiede?
- Bauperiode abgleichen: Liegt der Bauzeitraum innerhalb von 10 Jahren (bzw. 20 Jahren bei älteren Bauten)?
- Renovationsstatus dokumentieren: Art, Zeitpunkt und Umfang der Renovationen sind zu belegen.
- Beweissicherheit prüfen: Sind die gesammelten Daten robust genug für eine gerichtliche Auseinandersetzung?
- Übersetzter Ertrag prüfen: Besteht die Gefahr, dass der Mieter den Einwand des übersetzten Ertrags erhebt?
- Rechtslage im Blick behalten: Beachten Sie politische Bestrebungen zur Vereinfachung des Nachweises.
Achtung: Einwand des übersetzten Ertrags
Gemäss Praxis des Bundesgerichts kann der Mieter selbst dann, wenn sich der Vermieter als Begründung für seine Mietzinserhöhung ein ortsüblicher Mietzins oder quartierüblicher Mietzins benutzt, den Einwand erheben, es werde ein übersetzter Ertrag erzielt. Das Bundesgericht hat also eine Hierarchie unter den einzelnen Missbrauchskriterien eingeführt. Es gibt jedoch politische Bestrebungen, die Anforderungen an den Nachweis der Ortsüblichkeit zu vereinfachen. Die Rechtskommission des Nationalrats hat 2023 entsprechende Vorschläge in die Vernehmlassung gegeben.
FAQ: Ortsüblicher Mietzins
Was gilt als statistisch relevanter Zeitraum für eine Mietzinsanpassung?
Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt ein Zeitraum von mindestens sechs Jahren als statistisch relevant. Kürzere Zeiträume wie zwei oder neun Monate reichen nicht aus.
Wie viele Vergleichsobjekte sind für den Nachweis der Ortsüblichkeit nötig?
Die Gerichtspraxis verlangt mindestens fünf Vergleichsobjekte, die in Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem eigenen Mietobjekt vergleichbar sind.
Welche Abweichungen bei der Grösse der Vergleichsobjekte werden toleriert?
Bei der Grösse der Vergleichsobjekte wird eine Abweichung von bis zu 20 % toleriert. Grössere Unterschiede machen eine Vergleichbarkeit unmöglich.
Kann ein Mieter trotz ortsüblichen Mietzinses eine Erhöhung ablehnen?
Ja, der Mieter kann den Einwand erheben, es werde ein übersetzter Ertrag erzielt. Das Bundesgericht hat diese Hierarchie der Missbrauchskriterien eingeführt.
Gibt es Ausnahmen für städtische Gebiete?
In städtischen Gebieten mit einer Vielzahl von vergleichbaren Objekten ist die Berufung auf die Ortsüblichkeit eher möglich, doch bestehen selbst dort grösste Beweisschwierigkeiten aufgrund der strengen Anforderungen.
