Nettomietzins: Systemwechsel bei Nebenkosten

Nebenkosten genau festlegen

Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Nach der Rechtsprechung hat der Mieter nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Auch ein Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume" genügt nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind (BGE 4A_215/2012, Urteil vom 9. Juli 2012). 

Der Mieter hat Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten berechnet werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nach OR Art. 267 b sind bei Wohn- und Geschäftsräumen gelten als Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.

Art. 257a Abs. 2 OR stellt keine besonderen Formerfordernisse an die Vereinbarung, sondern statuiert eine Auslegungsregel, nach welcher alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind (Urteil 4P.323/2006 vom 21. März 2007). Erkennt der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich, welche Nebenkosten ihm vertraglich berechnet werden sollen, und unterzeichnet er den Vertrag in diesem Wissen, ist Art. 257a Abs. 2 OR Genüge getan, und er kann sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Urteil 4P.323/2006 vom 21. März 2007).

Nach Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) Art. 4 gilt folgendes:

• Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.

• Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.

• Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.

Änderung der Nebenkosten 

Die Belastung des Mieters mit neuen oder höheren Nebenkosten oder wegen neu erhobener Abgaben oder die Einführung von Akontozahlungen für Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, kann der Vermieter nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung einseitig einführen (vgl. BGE 121 III 460). Dieses Vorgehen ist auch einzuhalten, wenn die Akonto- oder Pauschalbeiträge erhöht oder Nebenkostenverteilschlüssel geändert werden.

Gliedert der Vermieter Nebenkosten neu aus dem Nettomietzins aus und belastet sie dem Mieter separat, so hat er den Nettomietzins entsprechend den durchschnittlichen Kosten der vorangehenden 3 bis 5 Jahre zu reduzieren (BGE 121 III 460).

Wählt der Vermieter bei der Ausgliederung neuer Nebenkosten das System der Akontozahlung, so kann er den Akontobeitrag grundsätzlich frei festlegen. Insbesondere muss der Akontobeitrag entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zwingend den tatsächlichen Kosten entsprechen (BGE 132 III 24). In der Praxis hingegen dürfte es in aller Regel sinnvoll sein, den Akontobeitrag realistisch entsprechend den tatsächlich zu erwartenden Kosten festzulegen.

Will der Vermieter eine Pauschale erhöhen, so hat er nachzuweisen, dass der neue Pauschalbetrag entsprechend Art. 4 Abs. 2 VMWG anhand der durchschnittlichen Kosten der letzten 3 Jahre berechnet wurde. 

Will der Vermieter die monatlichen Akonto- oder Pauschalzahlungen für bestehende Nebenkosten einseitig verändern, so hat er dem Mieter dies mit dem amtlichen Formular auf einen Kündigungszeitpunkt hin anzuzeigen (Art. 19 VMWG).

Anpassung des Nettomietzinses

Der Nettomietzins muss bei einem Systemwechsel nicht angepasst werden. Eine Reduktion des Nettomietzinses um den Betrag, um welchen sich die Nebenkosten erhöhen, ist einzig bei der neuen Ausgliederung bisher im Nettomietzins enthaltener Nebenkosten zwingend vorgeschrieben, da die bisher im Nettomietzins enthaltene Leistung neu separat abgerechnet wird. Es würde eine nicht zulässige verdeckte Mietzinserhöhung darstellen, wenn der Nettomietzins nicht entsprechend gesenkt würde (BGE 121 III 460). 

Im Gegensatz dazu wird bei einem Systemwechsel die Leistung des Vermieters, die im Nettomietzins enthalten ist, nicht tangiert. Es wird einzig von einer zulässigen Abrechnungsart zu einer anderen gewechselt und es werden gleichzeitig allenfalls die monatlichen Beiträge (pauschal oder akonto) angepasst. Daraus resultiert keine unzulässige verdeckte Erhöhung des Mietzinses. Daran ändert selbst dann nichts, wenn die bisherige Pauschale deutlich unter den durchschnittlichen Kosten der vorangehenden Jahre lag und der monatliche Akontobeitrag deshalb neu höher festgelegt wird als die bisherige Pauschale. Denn es wäre dem Vermieter freigestanden, bereits in den vorangehenden Jahren eine Anpassung des Pauschalbetrages vorzunehmen. Dass er dies – zu Gunsten des Mieters – nicht gemacht hat, kann ihm im Nachhinein nicht zu seinem Nachteil gereichen.

Die Begründung der Vertragsänderung

Ein besonderes Augenmerk ist bei der Einführung neuer Nebenkosten respektive beim Systemwechsel mit Bezug auf die Erhebung der Nebenkosten auf die Begründung der einseitigen Vertragsänderung auf dem amtlichem Formular zu legen, da eine ungenügende Begründung gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur Nichtigkeit führt (Art. 19 Abs. 1 VMWG).

Die Begründung muss folgende Elemente enthalten:

• Eine genaue und detaillierte Umschreibung der inskünftig als Nebenkosten separat erhobenen Positionen respektive eine detaillierte Umschreibung derjenigen Positionen, für welche ein Systemwechsel vorgenommen wird

• Hinweis, ob für die aufgeführten Nebenkosten neu eine Pauschale oder eine Akontozahlung erhoben wird

• Angaben darüber, welche durchschnittlichen jährlichen Kosten in den vorangehenden 3 bis 5 Jahren für die aufgeführten Nebenkosten insgesamt angefallen sind und bei der Ausgliederung neuer Nebenkosten zusätzlich der Hinweis, dass der Nettomietzins um denselben Betrag reduziert wird.