Mietzinshinterlegung: Hinterlegen Sie sicher und kennen Sie die Rechtsfolgen

Wann ist eine Mietzinshinterlegung in der Schweiz zulässig und welche Risiken bestehen bei Fehlern?

Allgemeine Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung

Die Hinterlegung des Mietzinses ist unter folgenden kumulativen Voraussetzungen möglich:

• Es muss sich um eine Immobiliar-Miete handeln (Wohn- oder Geschäftsräume oder die Miete einer anderen unbeweglichen Sache); den Mietzins von beweglichen Sachen (z.B. Auto) kann der Mieter nicht hinterlegen.
• Der Mieter kann die Mietzinshinterlegung nur dann ausüben, wenn an der Mietsache ein Mangel besteht. Vorbehalt: Im Rahmen des so genannten kleinen Unterhaltes fällt eine Hinterlegung ausser Betracht.
• Die Mietzinshinterlegung kann erst dann geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Mietsache übernommen hat.
• Die Mietzinshinterlegung ist nur dann zulässig, wenn die Beseitigung des fraglichen Mangels möglich und zumutbar ist, d.h. wenn überhaupt ein Beseitigungsanspruch des Mieters besteht. Dies bedeutet unter anderem Folgendes: Ist der geltend gemachte Mangel dem Einflussbereich des Vermieters gänzlich entzogen, wie beispielsweise bei Bauimmissionen von Nachbargrundstücken, so ist der Mieter zur Mietzinshinterlegung nicht berechtigt. Ebenso wenig ist der Mieter zur Hinterlegung des Mietzinses berechtigt, wenn der Vermieter lediglich Unterhalts- oder Umbauarbeiten vornimmt und sich der Mieter beispielsweise gegen Lärm- oder Staubimmissionen zur Wehr setzen möchte.
• Der Mieter muss dem Vermieter vorgängig zur Hinterlegung des Mietzinses schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des von ihm geltend gemachten Mangels ansetzten und dem Vermieter gleichzeitig androhen, dass er die künftig fällig werdenden Mietzinse hinterlegen wird, wenn der Vermieter den Mangel innert Frist nicht behebt. Die Frist ist je nach Art und Schwere des Mangels bzw. der Dringlichkeit der Mängelbehebung zu bemessen (wenige Tage bis mehrere Wochen). Am besten zeigt der Mieter gegenüber dem Vermieter die Androhung aus Beweisgründen mittels eingeschriebenem Brief an. Die Beseitigungsfrist und/oder die Androhung der Hinterlegung sind nur dann nicht nötig, wenn der Vermieter klar seine unumstössliche Absicht manifestiert, seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachzukommen. Dies ist aber nicht leichthin anzunehmen.
• Hinterlegt werden können, wie bereits erwähnt, nur zukünftig fällige werdende Mietzinse, d.h. Mietzinse, die nach ergebnislosem Ablauf der angemessenen Beseitigungsfrist fällig werden.
• Schliesslich verlangt das Gesetz, dass der Mieter dem Vermieter die Hinterlegung schriftlich anzukündigen hat. Dabei handelt sich nach herrschender Lehre und Rechtsprechung aber nur um eine Ordnungsvorschrift.

Hinterlegung als zwingendes Recht zu Gunsten des Mieters

Das Recht des Mieters, bei Mängeln an der Mietsache zukünftig fällig werdende Mietzinse hinterlegen zu können, ist zwingender Natur. Dieses Recht kann demnach vertraglich nicht zu Ungunsten des Mieters wegbedungen werden.

Wirkung der gültigen Mietzinshinterlegung

Gemäss Art. 259g Abs. 2 OR gelten die Mietzinse mit der gültigen Hinterlegung als bezahlt, d.h. der Mieter ist seiner Zahlungspflicht nachgekommen (Zahlungsfiktion, Befreiungswirkung). Es empfiehlt sich dabei, jede Hinterlegung dem Vermieter mittels eingeschriebenem Brief jeweils mitzuteilen. Dies gilt selbstredend aber nur dann, wenn die Voraussetzungen für die Hinterlegung überhaupt bestanden haben. Das ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn der am Ersten eines Monats fällige Mietzins erst einige Tage später hinterlegt wird, weil, wie dargelegt, nur künftig fällig werden Mietzinse hinterlegt werden können. In einem solchen Fall gerät der Mieter in Verzug und der Vermieter kann nach Art. 257d OR vorgehen und eine Kündigung infolge Zahlungsverzugs anstreben.

Hinterlegung des gesamten Mietzinses

Das Bundesgericht hat entschieden, dass der Mieter bei gegebenen Voraussetzungen den ganzen Mietzins (Nettomietzins zuzüglich Nebenkosten) hinterlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter nur einen untergeordneten Mangel geltend macht, der auch nach Durchführung eines Verfahrens bei weitem nicht dazu führen wird, dass der Vermieter den ganzen Mietzins herabsetzen muss. Lange Verfahrensdauern – ein Prozess bis vor Bundesgericht kann durchaus 4 Jahre dauern – können also zur Folge haben, dass der Vermieter aufgrund einer Mietzinshinterlegung in einen finanziellen Engpass gerät, weil er während einer langen Zeit über keinerlei Mietzinseinnahmen verfügt. Der Mietzins ist dabei bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen.

Folgen der ungültigen Hinterlegung

Erweist sich die Hinterlegung des Mietzinses als ungültig, weil beispielsweise keine Frist zur Mängelbeseitigung angesetzt wurde, fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu. Zudem tritt die befreiende Wirkung nicht ein, d.h. die (zu Unrecht) hinterlegten Mietzinse gelten nicht als bezahlt. Dies bedeutet namentlich, dass der Mieter in Zahlungsverzug gerät und eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR infolge Zahlungsverzugs möglich ist, wenn die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind. Das Bundesgericht hat hierzu jedoch entschieden, dass eine materiell unberechtigte Hinterlegung, dem Mieter nicht schade, solange sich dessen Vorgehen nicht als treuwidrig erweise und lässt bei einem gutgläubigem Mieter die Zahlungsfiktion eintreten (BGE 125 III 120).

Herausgabe der hinterlegten Mietzinse

Die hinterlegten Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche (z.B. Schadenersatz, Mietzinsminderung oder Beseitigung des Mangels) gegenüber dem Vermieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend macht. Darüber hinaus steht es dem Vermieter zu, bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe von zu Unrecht hinterlegten Mietzinsen zu verlangen, sobald ihm die Hinterlegung vom Mieter angekündigt wurde.

FAQ: Mietzinshinterlegung

Was passiert, wenn ich den Mietzins ohne vorherige Fristsetzung hinterlege?

Die Hinterlegung ist ungültig. Die Beträge fallen dem Vermieter zu, und Sie geraten in Zahlungsverzug, was unter Umständen eine Kündigung durch den Vermieter nach sich ziehen kann.

Darf ich den gesamten Mietzins (inkl. Nebenkosten) hinterlegen, auch bei kleinen Mängeln?

Ja, das Bundesgericht bestätigt, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen der gesamte Mietzins hinterlegt werden darf, auch wenn der Mangel später nur zu einer geringen Mietzinsminderung führen würde.

Was bedeutet die «Zahlungsfiktion» bei einer gültigen Hinterlegung?

Mit der gültigen Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Der Mieter ist seiner Zahlungspflicht nachgekommen, und der Vermieter kann wegen Zahlungsverzug nicht vorgehen.

Wie lange habe ich Zeit, um meine Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde zu geltend machen?

Sie müssen Ihre Ansprüche (z.B. Minderung oder Beseitigung) innert 30 Tagen seit der Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde anmelden, sonst fallen die hinterlegten Beträge dem Vermieter zu.

Kann der Vermieter vertraglich das Recht zur Mietzinshinterlegung ausschliessen?

Nein, das Recht zur Hinterlegung bei Mängeln ist zwingendes Recht und kann vertraglich nicht zu Ungunsten des Mieters wegbedungen werden.