Steueroptimierung: Insbesondere beim Kauf und Bau von Liegenschaften
Inhalt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Unternehmen sollten bereits beim Erwerb einer Immobilie die langfristigen steuerlichen Konsequenzen der gewählten Struktur prüfen. Ob der Kauf privat, über die Betriebsgesellschaft oder mittels einer separaten Immobiliengesellschaft erfolgt, hat massgeblichen Einfluss auf Abschreibungsmöglichkeiten, die Trennung von Betriebs- und Privatvermögen sowie die steuerliche Belastung beim späteren Verkauf. Es gibt keine universelle Lösung; die optimale Variante hängt von der individuellen Situation, der Finanzierungsstruktur und den zukünftigen Verkaufsabsichten ab.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Trennung von Betrieb und Immobilie ist für den späteren Verkaufswert und die Altersvorsorge oft entscheidend.
- Ein Kauf in die Betriebsgesellschaft ermöglicht Abschreibungen, erschwert aber die spätere Trennung und führt zu einer wirtschaftlichen Doppelbelastung beim Verkauf.
- Eine separate Immobiliengesellschaft kombiniert Vorteile der Trennung mit steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten durch Abschreibungen.
- Der Kauf ins Privatvermögen bietet klare Trennung, verzichtet jedoch auf betriebliche Abschreibungen und unterliegt der Einkommenssteuer auf Mieterträge.
- Eine detaillierte Berechnung der effektiven Zahlen ist für jede Konstellation unerlässlich, da sich die Vor- und Nachteile je nach Fall unterscheiden.
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.
Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.
Wie können Unternehmen den Kauf oder Bau von Liegenschaften steuerlich optimal strukturieren?
Kauf und Bau von Liegenschaften
Im Zeitpunkt des Kaufs von Liegenschaften sollte man sich bereits Gedanken machen über die optimale Struktur. Wie bereits in der Einleitung zu diesem Kapitel erwähnt, wird es später schwierig, die Immobilien vom Betrieb zu trennen. Spätestens im Zeitpunkt eines allfälligen Verkaufs sind die potentiellen Käufer oftmals nicht bereit, für die Immobilie den wahren Wert zu bezahlen, da für die Käufer der Betriebsteil interessant ist.
Dementsprechend sollten vor dem Kauf folgende Konstellationen mitberücksichtigt werden:
- Kauf der Immobilie privat?
- Kauf der Immobilie in die Betriebsgesellschaft?
- Kauf der Immobilie mittels separater Kapitalgesellschaft (Immobiliengesellschaft)?
- Mieten anstelle eines Kaufes?
Je nach Konstellation kann die eine Variante besser ausfallen als die andere. Im Steuerrecht ist es in der Regel so, dass keine allgemeingültige Lösung von vornherein besteht. Es kommt auf die jeweilige Situation drauf an und jede Variante sollte überprüft werden.
Steueroptimierung: Kauf Privat
Die Immobilie wird privat erworben. Falls es sich um eine Betriebsliegenschaft handelt, wird die Immobilie an die Betriebsgesellschaft zum Verkehrswert vermietet. Die jährlichen Mieterträge abzüglich der Schuldzinsen und Unterhaltskosten unterliegen beim Steuerpflichtigen der Einkommenssteuer.
Der Kauf direkt ins Privatvermögen bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich anzustellen.
Im Allgemeinen können die Vor- und Nachteile beim Kauf ins Privatvermögen wie folgt dargelegt werden:
Vorteile:
- Trennung Immobilie und Betrieb;
- Immobilie ist bereits im Privatvermögen, keine wirtschaftliche Doppelbelastung;
- Unterhaltskosten abzugsfähig;
- Beim Verkauf ist nur die Grundstückgewinnsteuer geschuldet;
- Amortisation mittels zukünftiger Mieterträgen;
- Ergebnis der Betriebsgesellschaft wird nicht durch die Immobilie “verwässert”;
- Wertzuwachs und Werthaltigkeit befinden sich im Privatvermögen;
- Gesellschaft bleibt leicht, da keine Immobilie und keine stillen Reserven auf der Immobilie vorhanden sind;
- Altersvorsorge, der Betrieb kann für sich alleine verkauft werden, währenddem die Liegenschaft im Privatvermögen bleibt.
Nachteile:
- Abschreibungen auf der Immobilie können nicht geltend gemacht werden, dadurch eventuell hohe Einkommenssteuern. Einkommenssteuern gehen zulasten eines Grossteils der Amortisation;
- Bildung Rückstellungen nicht möglich, da Privatvermögen;
- Latente Gefahr der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler;
- Investitionen müssen privat getragen werden.
Weiter ist natürlich die Frage der Finanzierung wichtig und die Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung oder eines Wertverlusts der Immobilie. Bei Risikoobjekten resp. bei Objekten, die eher im Wert sinken als steigen, ist das Halten im Privatvermögen nicht von Vorteil, da der Verlust nicht verrechnet werden kann.
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Steueroptimierung: Kauf in die Betriebsgesellschaft
Die Immobilie wird direkt von der Betriebsgesellschaft erworben. Der Betrieb und die Immobilien sind somit miteinander verschmolzen und die Unterhaltskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen und Rückstellungen können direkt vom Betriebsgewinn in Abzug gebracht werden.
Der Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich anzustellen.
Im Allgemeinen können die Vor- und Nachteile beim Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft wie folgt dargelegt werden:
Vorteile:
- Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten aufgrund der Möglichkeit von Abschreibungen;
- Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, da Rückstellungen gebildet werden können.
- Unterhaltskosten abzugsfähig;
- Amortisation im Umfang der getätigten Abschreibungen; Bildung von Cashflow;
- Sicherheiten beidseitig; in einem ersten Schritt durch den Betrieb, später kann allenfalls die Immobilie dem Betrieb Sicherheiten gewähren.
Nachteile:
- Trennung vom Betrieb in Zukunft sehr schwierig;
- Verkauf der Immobilie direkt aus der Betriebsgesellschaft führt zur wirtschaftlichen Doppelbelastung – Geld an Aktionär kann nur mittels Dividende fliessen;
- Vermischung des operativen Ergebnisses mit der Immobilie – Aufzeigen des wahren Ergebnisses? Resp. erkennt man selber noch das effektive Ergebnis des Betriebes?
- Gesellschaft wird mit der Immobilie “schwer”, da aufgrund von Abschreibungen und evtl. Wertzuwachs grosse stille Reserven vorhanden sind. Es wird schwieriger, potenzielle Käufer zu finden;
- Realisation der Abschreibungen in Zukunft (beim Verkauf).
Es kann Sinn machen, die Immobilie direkt über die Betriebsgesellschaft zu erwerben. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Unternehmer heute beabsichtigen, die Immobilie(n) vom Betrieb zu trennen, dies aus unterschiedlichen Gründen. Zum einen generierte die Immobilie über die Jahre hinweg eine Wertsteigerung und ist als Anlageobjekt sehr interessant. Zum anderen stellt man häufig fest, dass bei einem beabsichtigten Verkauf potenzielle Käufer oftmals nicht bereit sind, für die Immobilie den vollen Verkehrswert zu bezahlen. Für den potenziellen Käufer ist der Betrieb der interessante Bereich und weniger die Immobilie.
Unabhängig davon ist es wichtig, im Zeitpunkt des Kaufs die unterschiedlichen Varianten zu betrachten. Es kann auch möglich sein, dass im heutigen Zeitpunkt Variante A die beste ist, man aber dann in ein paar Jahren feststellt, dass Variante B nun besser ist.
Checkliste
- Prüfen Sie, ob die Immobilie als Betriebsliegenschaft oder reines Anlageobjekt dient.
- Bewerten Sie die Bedeutung der Trennung zwischen Betriebsvermögen und Privatvermögen für den zukünftigen Verkauf.
- Analysieren Sie die steuerlichen Auswirkungen von Abschreibungen und Rückstellungen in der gewählten Struktur.
- Berücksichtigen Sie die Gefahr der wirtschaftlichen Doppelbelastung beim Verkauf oder bei Ausschüttungen.
- Untersuchen Sie, ob der Verkauf des Betriebs ohne die Immobilie für potenzielle Käufer attraktiver ist.
- Kalkulieren Sie die administrativen Kosten und den Aufwand für die Gründung einer separaten Immobiliengesellschaft.
- Beurteilen Sie die Risiken von Wertverlusten und die Möglichkeit, Verluste verrechnen zu können.
- Stellen Sie sicher, dass die Finanzierung der Immobilie zur gewählten Rechtsform passt.
- Überprüfen Sie die Gefahr einer Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler bei privaten Käufen.
- Führen Sie eine detaillierte Gegenüberstellung der effektiven Steuerlasten für alle drei Varianten durch.
Steueroptimierung: Kauf mittels separater Gesellschaft
Die Immobilie wird von einer separaten Gesellschaft erworben. Die Betriebsgesellschaft ist somit die Schwestergesellschaft der Immobiliengesellschaft. Mit diesem Konstrukt wird erreicht, dass die Trennung vom Betrieb bereits gegeben ist. Weiter kann man im Gegensatz zum Halten im Privatvermögen Abschreibungen generieren und die Gefahr der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler entfällt.
Mit den Mieterträgen der Betriebsgesellschaft kann die Amortisation getätigt werden. Damit die Steuerfolgen auf Ebene der Immobiliengesellschaft tief bleiben, werden Abschreibungen im Umfang der Mieterträge vorgenommen (sofern gesetzlich zulässig). Mit dem dadurch zur Verfügung stehenden Cashflow kann amortisiert werden. Selbstverständlich wird die Immobiliengesellschaft in ein paar Jahren Gewinne zu versteuern haben, da die Abschreibungen wahrscheinlich tiefer ausfallen werden als zu Beginn. Aber in diesem Zeitpunkt benötigt die Immobiliengesellschaft auch nicht mehr so viel Geld für die Amortisation.
Wie bereits oben erwähnt, sollte diese Variante mit den konkreten Zahlen berechnet und verglichen werden. Im Allgemeinen können die Vor- und Nachteile beim Kauf mittels einer separaten Gesellschaft wie folgt dargelegt werden:
Vorteile:
- Trennung Immobilie und Betrieb;
- Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten aufgrund der Möglichkeit von Abschreibungen;
- Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, da Rückstellungen gebildet werden können.
- Unterhaltskosten abzugsfähig;
- Amortisation im Umfang der getätigten Abschreibungen; Bildung von Cashflow;
- Betriebsergebnis stellt das wahre Ergebnis dar;
- Im Zeitpunkt des Verkaufs wird nur die Betriebsgesellschaft veräussert, die Immobiliengesellschaft kann als Altersvorsorge beibehalten werden;
- Steuerfreier Kapitalgewinn auf Ebene Bund beim Verkauf der Immobiliengesellschaft (sofern kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler).
Nachteile:
- Gründung einer neuen Gesellschaft;
- Administrativer Aufwand steigt ein bisschen, da eine Gesellschaft mehr;
- Dreieckstheorie anwendbar, sofern Verrechnungen mit der Schwestergesellschaft nicht zum Verkehrswert erfolgt. Dies kann aber optimiert werden;
- Verkauf der Immobiliengesellschaft löst die Grundstückgewinnbesteuerung aus;
- Wirtschaftliche Doppelbelastung bei Ausschüttung an Aktionär;
- Realisation der Abschreibungen in Zukunft (beim Verkauf).
Der Kauf der Immobilie mittels einer separaten Gesellschaft und somit die Trennung vom Betriebsteil von Anfang an stellt in der Praxis eine relativ gute Lösung dar. Selbstverständlich ist jeder Fall einzeln zu beurteilen.
Diese Variante hat ähnliche Vorteile wie die Variante “Halten im Privatvermögen”. Die Hauptunterschiede liegen darin, dass mittels Abschreibungen auf Ebene der Immobiliengesellschaft ein Cashflow generiert werden kann, der nicht der Gewinnsteuer unterliegt. Die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten sind grösser als bei der Variante “Halten im Privatvermögen”.
Beim Verkauf sind die Steuerfolgen nahezu identisch, sofern die Immobiliengesellschaft als Ganzes veräussert wird. Wird jedoch nicht die Immobiliengesellschaft als Ganzes, sondern die einzelnen Immobilien aus der Immobiliengesellschaft veräussert, werden die Steuerfolgen viel höher ausfallen.
FAQ: Steueroptimierung
Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf einer Immobilie ins Privatvermögen?
Vorteile sind die klare Trennung von Betrieb und Privatvermögen sowie die Vermeidung einer wirtschaftlichen Doppelbelastung beim Verkauf. Nachteile sind das Fehlen von Abschreibungen auf Ebene des Betriebs, was zu höheren Einkommenssteuern führen kann, sowie die Unmöglichkeit, Rückstellungen zu bilden. Zudem müssen Investitionen privat getragen werden.
Warum kann der Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft problematisch sein?
Obwohl Abschreibungen und Rückstellungen den Betriebsgewinn senken können, führt dies zu einer Vermischung von Betriebs- und Immobilienvermögen. Beim späteren Verkauf droht eine wirtschaftliche Doppelbelastung, und potenzielle Käufer sind oft nicht bereit, für die Immobilie den vollen Verkehrswert zu zahlen, da sie primär am operativen Geschäft interessiert sind.
Wie funktioniert die Strategie mit einer separaten Immobiliengesellschaft?
Die Immobilie wird von einer Schwestergesellschaft der Betriebsgesellschaft gehalten. Dies ermöglicht die Trennung vom Betrieb und gleichzeitig die Nutzung von Abschreibungen zur Steueroptimierung und Cashflow-Bildung. Beim Verkauf der gesamten Immobiliengesellschaft kann der Kapitalgewinn auf Bundesebene steuerfrei sein, sofern kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler vorliegt.
Gibt es eine allgemeingültige Lösung für die optimale Immobilienstruktur?
Nein, das Steuerrecht kennt keine allgemeingültige Lösung. Die optimale Struktur hängt stark von der individuellen Situation, der Finanzierungsart, der geplanten Nutzungsdauer und den zukünftigen Verkaufsabsichten ab. Ein Vergleich der effektiven Zahlen für jede Variante ist zwingend erforderlich.
