12.04.2017

MWST Liegenschaften: Vermietung mit oder ohne Option?

Im Sinne von Art. 10 Abs. 1 MWSTG ist steuerpflichtig, wer unabh├Ąngig von Rechtsform, Zweck und Gewinnabsicht ein Unternehmen betreibt. Ein Unternehmen betreibt, wer eine auf die nachhaltige Erzielung von Einnahmen aus Leistungen ausgerichtete berufliche oder gewerbliche selbst├Ąndige T├Ątigkeit aus├╝bt und unter eigenem Namen nach aussen auftritt.

Von: Fabian Petrus   Drucken Teilen   Kommentieren  

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universit├Ąt St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Gesch├Ąftsleitung bei der OBT AG in Z├╝rich. Er ist Koautor des Buches ┬źDas KM Unternehmen ÔÇô Rechtliche Aspekte von der Gr├╝ndung bis zur Nachfolge┬╗ und ist regelm├Ąssig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen t├Ątig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule f├╝r Wirtschaft Z├╝rich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

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MWST Liegenschaften

Besondere Bestimmungen bei MWST Liegenschaften

Somit kann nur eine Person im Sinne der Mehrwertsteuer steuerpflichtig werden, die ein Unternehmen betreibt und Leistungen im Inland erbringt sowie den Sitz der wirtschaftlichen T├Ątigkeit oder eine Betriebsst├Ątte in der Schweiz hat.

Aus dieser Legaldefinition geht hervor, dass Personen mit Liegenschaften im Privatverm├Âgen nicht mehrwertsteuerpflichtig werden aufgrund der fehlenden unternehmerischen T├Ątigkeit. Besondere Bestimmungen gelten f├╝r die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienh├Ąusern. Diese gelten als Gesch├Ąftsverm├Âgen im Sinne der MWST, wenn der j├Ąhrliche Mietertrag aus solchen Objekten mehr als CHF 40 000.ÔÇô betr├Ągt. Liegen die Mietertr├Ąge der Ferienwohnungen unter dieser Schwelle, so w├Ąren sie nicht MWST-pflichtig, auch wenn die Einzelunternehmung f├╝r die ├╝brigen Ertr├Ąge der MWST unterliegen w├╝rde.

Hingegen k├Ânnen Immobilienh├Ąndler und Gesellschaften mit Immobilien mehrwertsteuerpflichtig werden, weshalb in gewissen Konstellationen die Mehrwertsteuer anfallen kann ÔÇô sofern hierf├╝r optiert wird.

Der Bereich der Mehrwertbesteuerung von Liegenschaften im Gesch├Ąftsverm├Âgen ist eine ├Ąusserst komplexe Materie. Grunds├Ątzlich sind der Handel und die Vermietung von der Mehrwertsteuer ausgenommen aufgrund von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 und 21 MWSTG.

Wird die Liegenschaft gesch├Ąftlich f├╝r einen steuerbaren Zweck genutzt und z├Ąhlt sie zum Betriebsverm├Âgen, liegt eine Mehrwertsteuerpflicht vor. Der Vorteil liegt darin, dass die vorsteuerbelasteten Aufwendungen/Anschaffungskosten im Umfang der steuerbaren Nutzung zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nachteilig ist, dass abgerechnet werden muss, sobald die Liegenschaft nicht mehr f├╝r einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird (bspw. bei der ├ťberf├╝hrung ins Privatverm├Âgen).

Im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG ist die Vermietung von Immobilien von der MWST ausgenommen. Anspruch auf Vorsteuerabzug ist aufgrund von Art. 29 Abs. 1 MWSTG nicht gegeben, sofern f├╝r die Vermietung nicht optiert wird.

Die freiwillige Unterstellung unter die Mehrwertsteuer ist bei der Vermietung von Immobilien m├Âglich, sofern der Gegenstand vom Empf├Ąnger f├╝r mehrwertsteuerliche Zwecke genutzt wird (Optierung im Sinne von Art. 22 MWSTG).

Werden Immobilien im Gesch├Ąftsverm├Âgen gehalten und werden diese ganz oder teilweise vermietet, so ist grunds├Ątzlich die Vermietung von der Steuer ausgenommen. Es besteht jedoch die M├Âglichkeit zur Option. Die Option ist nur ausgeschlossen, wenn der Empf├Ąnger die Liegenschaft ausschliesslich f├╝r private Zwecke nutzt.

MWST Liegenschaften - Vermietung ohne Option

Sofern der Mieter die Liegenschaft ausschliesslich f├╝r private Zwecke nutzt, darf nicht optiert werden. In diesen F├Ąllen ÔÇô und in F├Ąllen, wo auf die Optierung verzichtet wird - unterliegt der Mietzins nicht der Mehrwertsteuer und der Eigent├╝mer der Liegenschaft hat keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug.

Dies ist oft der Fall bei grossen Liegenschaftsgesellschaften, welche Immobilien halten, die an Privatpersonen zwecks Wohneigentums vermietet werden. F├╝r diese Gesellschaften stellen die vorsteuerbelasteten Aufwendungen eine Endbelastung dar und die Mehrwertsteuer ist ein reiner Kostenfaktor.

MWST Liegenschaften - Vermietung mit Option

Sofern die Voraussetzungen im Sinne von Art. 22 MWSTG erf├╝llt sind, kann f├╝r die Vermietung optiert werden. Somit hat der Eigent├╝mer der Liegenschaft auch Anspruch auf Vorsteuerabzug (Art. 29 Abs. 1 MWSTG).

Damit der Mieter den Vorsteuerabzug auch geltend machen kann, ist es empfehlenswert, den Mietvertrag so auszugestalten, dass die Anforderungen der Rechnungsstellung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 MWSTG erf├╝llt sind. Falls der Mieter den Gegenstand als Untermiete weitervermietet, kann er wiederum selber entscheiden, ob er den Gegenstand mit oder ohne Option weitervermietet.

Die Nebenkosten sind grunds├Ątzlich steuerlich gleich zu behandeln wie die Miete und der Eigent├╝mer kann den Vorsteuerabzug geltend machen. Auch kann er den Vorsteuerabzug auf Aufwendungen f├╝r Unterhalt und Investitionen geltend machen.

Eine Nutzungs├Ąnderung und dementsprechend entweder ein Tatbestand des Eigenverbrauchs[2] oder ein Tatbestand der Einlage-Entsteuerung liegt beim Mieterwechsel vor, wenn einem optierten Mietverh├Ąltnis ein nicht optiertes folgt respektive umgekehrt. Aufgrund der Nutzungs├Ąnderung ist entweder der Eigenverbrauch oder die Einlage-Entsteuerung vorzunehmen.

MWST Liegenschaften - Teilweise Vermietung mit Option

Es ist nicht Voraussetzung, dass die Liegenschaft als Ganzes mit Option vermietet wird. Die Option kann in einer Liegenschaft f├╝r jede einzelne R├Ąumlichkeit separat geltend gemacht werden, sofern die Voraussetzung der Option f├╝r die betreffende R├Ąumlichkeit zul├Ąssig ist. Somit kann der Eigent├╝mer der Liegenschaft f├╝r das gleiche Geb├Ąude Mietvertr├Ąge abschliessen mit Option und ohne Option.

Der Vorsteuerabzug darf in solchen F├Ąllen selbstverst├Ąndlich nicht in vollem Umfange geltend gemacht werden, sondern im Sinne von Art. 30 Abs. 1 MWSTG nach dem Verh├Ąltnis der Verwendung. Es ist somit aufzuteilen zwischen der gesch├Ąftlichen Nutzung und Vermietung mit Option und der privaten Nutzung mit Vermietung ohne Option. Die Aufteilung kann bspw. anhand der Wohn- resp. Nutzungsfl├Ąchen in m2 gemacht werden.

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