Baugrund: Prüfung nach OR und nach SIA
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Bei Bauwerken treffen Unternehmer und Besteller auf unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen für den Baugrund. Nach dem Obligationenrecht (OR) ist ein natürliches Bodenprofil per se kein Mangel, doch bei unvorhersehbaren, ausserordentlichen Umständen kann eine Preisanpassung möglich sein, sofern der Unternehmer die Anzeigepflicht wahrt. Im Gegensatz dazu regelt die SIA Norm 118 die Prüfungspflicht primär beim Bauherrn, wobei der Unternehmer nur bei fehlender fachlicher Vertretung des Bauherrn selbst für die Bodenprüfung verantwortlich wird und bei unterlassener Abmahnung den Anspruch auf Mehrkosten verliert.
Die wichtigsten Punkte:
- Natürlicher Baugrund stellt nach OR keinen Mangel dar; nur durch menschliche Eingriffe verursachte Schäden gelten als solche.
- Unternehmer müssen Schwierigkeiten nach OR 365 und SIA 118 Art. 25 unverzüglich melden, sonst verfallen Mehrkostenansprüche.
- Nach SIA 118 liegt die Prüfungspflicht beim Bauherrn, es sei denn, dieser ist weder sachkundig noch vertreten.
- Bei Festpreisvereinbarungen nach OR 373 ist eine Preiserhöhung nur bei unvorhersehbaren, ausserordentlichen Umständen möglich.
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
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Prüfung Baugrund OR
Wann wird von mangelhaftem Baugrund gesprochen?
Der Baugrund kann nur dann mangelhaft sein, wenn er durch menschliche Tätigkeiten einen Mangel erlitten hat. Dabei ist insbesondere an einen Ölunfall oder eine Deponie, somit eine Altlast, zu denken. Nur in einem solchen Falle kann von einem Mangel gesprochen werden. Der naturbelassene Baugrund kann keinen Mangel aufweisen. Er kann aber gleichwohl Überraschungen bieten, nicht den Erwartungen entsprechen oder für den Bau ungenügend sein. Ein Teil der Literatur erachtet in natürlichen Erschwernissen des Baugrundes ebenfalls einen "Mangel" des zugewiesenen Baugrundes (Bühler, Zürcher Kommentar, N. 55 zu OR 365).
Wie muss der Unternehmer vorgehen, wenn er nach Vertragsabschluss auf schwierigen oder mangelhaften Baugrund stösst?
Sobald der Unternehmer während der Ausführung des Werkes auf eine Schwierigkeit bzw. einen Mangel beim Baugrund stösst, hat er dies dem Besteller ohne Verzug zu melden (OR 365 Abs. 3). Unterlässt der Unternehmer seine Anzeigepflicht und entstehen durch den mangelhaften Baugrund Mehrkosten, muss er diese selber tragen. Nachträgliche Mehrkostenforderungen können vom Unternehmer ohne unverzüglicher Anzeige nicht mehr geltend gemacht werden (BGE 116 II 315).
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