GU-Vertrag: Die Rechte und Pflichten des Generalunternehmers
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag) bündelt die Verantwortung für ein Bauprojekt bei einem einzigen Vertragspartner. Der Generalunternehmer übernimmt gegenüber dem Bauherrn die alleinige Pflicht zur Erstellung des Bauwerks, inklusive der Koordination aller Subunternehmer. Dies entlastet den Bauherrn von der direkten Steuerung mehrerer Unternehmen, überträgt ihm jedoch auch das volle Kosten-, Qualitäts- und Terminrisiko, da meist Pauschalpreise vereinbart werden.
Die wichtigsten Punkte:
- Der GU ist der einzige Vertragspartner des Bauherrn und haftet allein für die Ausführung.
- Subunternehmer stehen in keinem direkten Vertragsverhältnis zum Bauherrn.
- Das Kostenrisiko liegt in der Regel beim Generalunternehmer (Pauschal- oder Globalpreise).
- Bei Insolvenz des GU entstehen komplexe Probleme für alle Beteiligten.
- Die Wahl eines qualifizierten Generalunternehmers ist entscheidender als die Vertragsgestaltung.
Inka Tschudin
Rechtsanwältin, VOSER RECHTSANWÄLTE, Baden
Was muss ein Bauherr bei der Vereinbarung eines Generalunternehmervertrags beachten?
Begriffe
Bauherr
Vertragspartner eines Bauunternehmers ist der Bauherr oder ein Bauunternehmer, der seinerseits die Bauarbeiten weitervergeben hat. Ein solcher Bauunternehmer ist im Verhältnis zu seinem Unternehmer ebenfalls Besteller, nicht jedoch Bauherr im technischen Sinne. Der Bauherr ist in der Fachsprache der oberste Entscheidungsträger eines Bauprojekts (Peter Gauch, Der Werkvertrag, 6. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2019, N 208).
Generalunternehmer (GU)
Je grösser und komplexer das auszuführende Bauwerk ist, desto schwieriger wird es für den Bauherrn, die Arbeiten verschiedener (Neben-)Unternehmer zu koordinieren. Damit wächst beim Bauherrn das Bedürfnis, die gesamten Bauleistungen einem einzigen Bauunternehmer, also einem Generalunternehmer (GU), zu übertragen. Der GU verpflichtet sich gegenüber dem Bauherrn, sämtliche Bauleistungen zu erbringen.
Subunternehmer
Überträgt der Generalunternehmer seinerseits einzelne Bauleistungen an Dritte, so ist dieser Dritte ein Subunternehmer. Vergibt der Generalunternehmer hingegen sämtliche Bauleistungen einem Unternehmer, spricht man von einem Generalsubunternehmer. Der Beizug von Subunternehmen ist in der Praxis insbesondere bei komplexen Bauprojekten üblich.
Generalübernehmer
Der Generalunternehmer, der sämtliche Bauleistungen über Dritte (Subunternehmer) erbringt und somit selber keine Bauleistungen vornimmt, wird in der Praxis auch als Generalübernehmer bezeichnet.
Totalunternehmer (TU)
Der Totalunternehmer unterscheidet sich vom Generalunternehmer einzig dadurch, dass er zusätzlich auch die Planungsarbeiten, namentlich die Projektierungsarbeiten für das vom Bauherrn bestellte Bauwerk, auszuführen hat (BGE 114 II 53).
Vertragsqualifikation und Vor- und Nachteile eines GU-Vertrags
Der Vertrag zwischen dem GU und dem Bauherrn, der GU-Vertrag, ist ein Werkvertrag nach Art. 363 ff. OR. Auch der Vertrag zwischen dem (General-)Subunternehmer und dem GU, der Subunternehmervertrag, ist ein Werkvertrag nach Art. 363 ff. OR, wobei die Subunternehmer mit dem Bauherrn nicht in einem Vertragsverhältnis stehen (Ausnahme: Konsortium mit interner Weitervergabe). Somit schulden die Subunternehmer dem GU, das Bauwerk im vereinbarten Umfang auszuführen. Der Generalunternehmer ist somit der einzige Vertragspartner des Bauherrn, obschon im konkreten Fall mehrere (Sub-)Unternehmer am Bauwerk beteiligt sein können. Als solcher trägt der Generalunternehmer gegenüber dem Bauherrn die alleinige wie auch die volle Verantwortung und im Regelfall auch das Kostenrisiko. Dies besteht darin, dass mit dem GU in der Praxis meist Pauschal- bzw. Globalpreise vereinbart werden und demzufolge allfällige Mehrkosten zulasten des Generalunternehmers gehen. Nebst dem Kostenrisiko trägt der Generalunternehmer überdies Qualitäts- und je nach Ausgestaltung des Vertrags auch Termingarantien. Diese Konzentration der Verantwortung auf den GU ist primärer Zweck des GU-Vertrags, zumal für den Bauherrn in Bezug auf allfällige Baumängel einheitliche Rüge- und Verjährungsfristen gelten. Aus diesem Grund wird die Vereinbarung eines GU-Vertrags auch bei kleineren Bauprojekten empfohlen (zum Ganzen: Schwendener Niklaus und Huber Felix, Der Generalunternehmervertrag des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer, Zürich 2005, Rz. 2 f.). Diese Konzentration bzw. Bündelung der Risiken für Qualität, Bauhandwerkerpfandrechten (Doppel- und Mehrfachzahlungsrisiken) oder Gewährleistungen auf einen GU birgt jedoch Gefahren. Fällt ein GU in die Insolvenz, so sind die Schwierigkeiten für die Beteiligten, d.h. Bauherr, Besteller, Käufer, Subunternehmer und Zulieferer, mehrfach komplexer als bei einer klassischen Bauweise mit einer Serie von Einzelwerkverträgen, koordiniert über einen Architekten. Deshalb ist die Wahl des Generalunternehmers von zentraler Bedeutung. Denn selbst der bestmöglich ausformulierte GU-Vertrag kann den Bauherrn nicht von Schwierigkeiten mit dem "falschen" GU befreien.
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Vertragsbestandteile
«Der GU-Vertrag besteht formell aus der Vertragsurkunde und den allgemeinen Vertragsbedingungen. Diese zwei Vertragsteile werden durch Vertragsbeilagen (insbesondere Pläne) ergänzt, die in der Vertragsurkunde zu bezeichnen sind. In der Vertragsurkunde werden das Werk und der Werkpreis bestimmt. Dabei stehen für die Preisgestaltung zumeist fünf Varianten zur Auswahl, namentlich Globalpreis, Pauschalpreis, offene Abrechnung, Kostendach, und Budgetpreis. Die allgemeinen Vertragsbedingungen (AGB) sind vorformuliert und regeln die Rechtsgrundlagen, Projektorganisation, Vertragsunterlagen, Preisbestimmung, Zahlung, Bauabnahme, Garantie usw. Soll für die Realisierung eines Bauvorhabens die SIA-Norm 118 zur Anwendung kommen, so ist diese ausdrücklich als Vertragsbestandteil zu erklären, da die SIA-Norm 118 nicht automatisch gilt, sondern nur bei erkennbarem Willen der Parteien, dass diese Vertragsgrundlage bilden soll.
Checkliste
- Ist der GU-Vertrag als Werkvertrag nach Art. 363 ff. OR qualifiziert?
- Sind die SIA-Normen (z.B. SIA 118) ausdrücklich als Vertragsbestandteil erklärt?
- Liegt der finale Baubeschrieb oder das Leistungsverzeichnis bereits vor?
- Werden die Planungs- und Koordinationsleistungen in der Leistungstabelle klar zugeordnet?
- Ist der Zahlungsplan widerspruchsfrei mit dem Bauprogramm verknüpft?
- Sind Klauseln für Änderungswünsche, Garantien und Versicherungen enthalten?
- Werden die Vertragsparteien, die Bestellung, die Qualität, die Termine und der Preis eindeutig definiert?
- Ist das Risiko bei Insolvenz des Generalunternehmers bedacht?
- Sind die Rüge- und Verjährungsfristen für Mängel einheitlich geregelt?
Vertragsbeilagen, auf welche in der Vertragsurkunde verwiesen wird, sind unter anderem der Baubeschrieb, die Vertragspläne, die Leistungstabelle, das Bauprogramm und der Zahlungsplan. Häufig wird der finale Baubeschrieb erst nach Vertragsabschluss fertiggestellt. Dies kann zu Streitigkeiten führen, wenn offenbleibt, welche Leistungen in der Werkpauschale enthalten sind und welche nicht. Bei Pauschalverträgen sollte daher der Baubeschrieb/das Leistungsverzeichnis bei Vertragsschluss vorliegen. Bei Verträgen mit Einheitspreis wird eine nachträgliche Präzisierung (in gewissen Bandbreiten) toleriert. Die Leistungstabelle (Schnittstellenliste, ev. auch das Organigramm) nennt alle Planungs- und Koordinationsleistungen und ordnet diese dem Generalunternehmer oder dem Bauherrn zu. Sie ist wesentlich für die Aufteilung der Teilleistungen und der Honorare zwischen den Beauftragten des Bauherrn und des Generalunternehmers. Das Bauprogramm hat grundsätzlich keine verbindliche Wirkung und dient lediglich der Koordination der Arbeiten. Bei Bauverzögerungen kann es jedoch - unabhängig von der Verbindlichkeit der angegebenen Termine - Hinweise auf das Verschulden der Beteiligten geben. Betreffend den Zahlungsplan empfiehlt es sich, diesen auf das Bauprogramm so gut wie möglich abzustimmen, sodass gestützt auf die Verwendung derselben Begriffe eine widerspruchslose Verknüpfung zwischen dem Bauprogramm und dem Zahlungsplan gewährleistet ist» (zum Ganzen: Schwendener Niklaus und Huber Felix, Der Generalunternehmervertrag des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer, Zürich 2005, Ziff. 2). Selbstverständlich können weitere Elemente entsprechend der Parteiautonomie und der Vertragsfreiheit Vertragsbestandteile bilden, z.B.: Klauseln betreffend Änderungswünsche durch Bauherrn, Garantien, Versicherungen oder besonderen Verjährungen und Gewährleistungen. Der GU-Vertrag hat erstens die Vertragsparteien (wer), zweitens die konkrete Bestellung (was und wo), drittens die erwartete Qualität (wie), viertens die verbindlichen Termine (wann) und fünftens den festen oder kalkulierbaren Preis (zu welchem Wert) zu regeln.
Praxis
- BGE 94 II 161
- BGE 97 II 66
- BGE 108 II 305
- BGE 114 II 53
FAQ: GU-Vertrag
Was unterscheidet einen Generalunternehmer von einem Totalunternehmer?
Der Totalunternehmer übernimmt zusätzlich zu den Ausführungsarbeiten auch die Planungs- und Projektierungsarbeiten für das Bauwerk, während der Generalunternehmer primär für die Ausführung verantwortlich ist.
Besteht ein Vertragsverhältnis zwischen dem Bauherrn und den Subunternehmern?
Nein, die Subunternehmer sind Vertragspartner des Generalunternehmers. Der Bauherr hat nur mit dem Generalunternehmer einen direkten Vertrag, was die Haftung und Rügefristen vereinfacht.
Wer trägt das Kostenrisiko bei einem GU-Vertrag?
In der Regel trägt der Generalunternehmer das Kostenrisiko, da meist Pauschal- oder Globalpreise vereinbart werden. Allfällige Mehrkosten gehen zulasten des GU.
Gilt die SIA-Norm 118 automatisch bei einem GU-Vertrag?
Nein, die SIA-Norm 118 gilt nur, wenn beide Parteien ihren Willen dazu klar erkennen lassen und sie ausdrücklich als Vertragsgrundlage in den Vertrag aufnehmen.
Warum ist die Wahl des Generalunternehmers so wichtig?
Da der GU die alleinige Verantwortung trägt, können dessen Insolvenz oder schlechte Leistung den gesamten Bauprozess gefährden. Ein schlecht gewählter GU kann selbst den besten Vertrag nicht kompensieren.
