Leistungsverzeichnis: Pläne, Termine und finanzielle Vorgaben
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Leistungsverzeichnis definiert präzise die vom Bauherrn bestellten Leistungen und bildet zusammen mit Plänen und Terminen die Grundlage des Werkvertrages. Es ist essenziell für Einheitspreisverträge, da es jede einzelne Leistungseinheit mit Menge und Preisart auflistet, was spätere Streitigkeiten durch klare Vorgaben minimiert. Im Gegensatz zur Baubeschreibung bei Pauschalverträgen ermöglicht es eine dynamische Abrechnung basierend auf den tatsächlich ausgeführten Mengen.
Die wichtigsten Punkte:
- Das Leistungsverzeichnis wird durch den Vertragsschluss zum verbindlichen Bestandteil des Werkvertrages (OR 1, SIA-Norm 118).
- Es dient der genauen Mengenermittlung und Preisberechnung bei Einheitspreisverträgen.
- Standardisierte Normpositionenkataloge (NPK) erhöhen die Vollständigkeit und reduzieren Interpretationsspielräume.
- Mengenabweichungen bis 20 % bleiben beim vereinbarten Einheitspreis, darüber hinaus ist ein Nachtragspreis nötig.
- Der Unternehmer muss offensichtliche Fehler oder Unklarheiten im Leistungsverzeichnis bereits in der Offertphase abmahnen.
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Was ist ein Leistungsverzeichnis und welche Rolle spielt es im Bauvertrag?
Gesetzliche Grundlagen
- OR 1; ein Leistungsverzeichnis wird vom Konsens umfasst und wird so zum Vertragsbestandteil
- Keine konkrete werkvertragliche gesetzliche Reglung im OR zum Leistungsverzeichnis
- SIA-Norm 118 Art. 8
Definition/Merkmale und Abgrenzung des Leistungsverzeichnisses
Ein Leistungsverzeichnis kann einen Bestandteil der Ausschreibungsunterlagen darstellen: Der Bauherr/Besteller lädt meist mehrere Unternehmer zu einer Offertstellung ein (Submissionsverfahren). Dabei umschreibt der Bauherr das gewünschte Bauwerk anhand von Plänen und Leistungsumschreibungen, welche entweder als Leistungsverzeichnis (sogenanntes Devi) oder als Baubeschreibung qualifiziert werden. Durch den Vertragsschluss wird das Leistungsverzeichnis Bestandteil des entsprechenden Werkvertrages.
Das Leistungsverzeichnis ist typischerweise für Einheitspreisverträge vorgesehen. Im Gegensatz zu Pauschalpreisverträgen, bei denen ein fixer Preis für ein gesamtes Bauwerk (oder ein in sich geschlossenes Teilbauwerk) vereinbart wird, bezieht sich der Preis bei Einheitspreisverträgen nur auf eine einzelne Leistungseinheit (Bsp. m2, lm, Stück).
Das Leistungsverzeichnis führt die einzelnen Leistungen, aus denen sich die ausgeschriebene Bauarbeit zusammensetzt, übersichtlich und vollständig auf (vgl. SIA-Norm 118 Art. 8), so das Ziel. Der Leistungsumfang entspricht meistens einer Arbeitsgattung. Dabei werden die auszuführenden Leistungen in einzelne Positionen aufgeteilt, unter Angabe von Materialqualität und voraussichtlicher Menge. Zudem wird im Leistungsverzeichnis auch festgelegt, nach welcher Preisart die Vergütung des Unternehmers zu berechnen ist.
Das Leistungsverzeichnis soll die auszuführenden Arbeiten möglichst genau und vollständig umschreiben. Je weniger Interpretationsspielraum das Leistungsverzeichnis zulässt, desto weniger wird es zu Vertragsstreitigkeiten kommen. Ist das Leistungsverzeichnis nicht vollständig, muss der Bauherr mit unerwarteten Kosten rechnen.
Erstellt wird das Leistungsverzeichnis meist durch den Bauherrn bzw. seinen Architekten oder Ingenieur. Für die Erstellung des Leistungsverzeichnisses stehen dem Bauherrn standardisierte und vorformulierte Normpositionenkataloge (NPK) (oder Baukostenplan, BKP) zur Verfügung. Diese können bei der schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB) kostenpflichtig bezogen werden.
Demgegenüber wird bei Pauschalpreisverträgen (Gesamtpreisverträgen) anstelle eines Leistungsverzeichnisses eine Baubeschreibung erstellt. Eine Baubeschreibung besteht in einem vollständigen, detaillierten Pflichtenheft für den Unternehmer (SIA-Norm 118 Art. 12).
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Leistungsverzeichnis in der vorvertraglichen Phase (Submissionsphase)
Der Unternehmer kann für seine Offerte direkt das vom Bauherren zugestellte Leistungsverzeichnis verwenden und darin seine Preisangaben aufführen (SIA-Norm 118 Art. 8 Abs. 1). Hält der Unternehmer für die Einreichung seines Angebotes weitere Angaben für nötig, so verlangt er diese vom Bauherrn. Der Bauherr teilt seine Antwort schriftlich mit, und zwar allen Bewerbern (SIA-Norm 118 Art. 15 Abs. 2). Damit wird das Leistungsverzeichnis zum Angebot des Unternehmers und bei Vertragsschluss sodann zum Bestandteil des entsprechenden Werkvertrages. Das Leistungsverzeichnis dient später auch zur Ermittlung des Werklohns.
Der Unternehmer darf im Leistungsverzeichnis nur seine Preisofferten eintragen und keine Ergänzungen oder Änderungen direkt vornehmen. Solche müssten als Beilage zum Angebot gesondert eingereicht werden (SIA-Norm 118 Art. 15 Abs. 3).
Der ausschreibende Bauherr ist nach Treu und Glauben (ZGB Art. 2 und Art. 3 Abs. 2) und gemäss der SIA-Norm 118 (Art. 5, 6, 8 und 23-25) gehalten, den Anbietern alles kundzutun, was für die Errechnung von Kosten und Preis wesentlich ist (Informationspflicht).
Durch Einreichen des Angebots bezeugt der Unternehmer, dass er seinen Preis aufgrund der ihm klaren Ausschreibungsunterlagen festgelegt und die offensichtlichen oder durch Begehung erkennbaren Ortsverhältnisse berücksichtigt hat (SIA-Norm 118 Art. 16).
Wenn der Unternehmer bereits bei der Offertabgabe feststellt, dass im Leistungsverzeichnis vorgeschriebene Ausführungsarten nicht möglich sind oder voraussichtlich zu Mängeln führen, hat er dies gegenüber dem Bauherrn abzumahnen.
Checkliste
- Klären Sie, ob ein Einheitspreis- oder Pauschalpreisvertrag angestrebt wird.
- Nutzen Sie standardisierte NPK oder BKP für eine vollständige Positionierung.
- Sichern Sie, dass alle Pläne und technischen Spezifikationen im Verzeichnis verknüpft sind.
- Prüfen Sie die Mengenangaben auf Plausibilität und Vollständigkeit vor der Submission.
- Definieren Sie klar die Preisart und Materialqualität für jede Position.
- Reagieren Sie sofort auf Widersprüche oder Unklarheiten mit einer schriftlichen Abmahnung.
- Dokumentieren Sie alle Änderungen oder Ergänzungen separat als Beilage zum Angebot.
- Beachten Sie die Informationspflicht des Bauherrn gemäss SIA-Norm 118 Art. 5 und 6.
- Kontrollieren Sie während der Ausführung die tatsächlichen Mengen gegen das Verzeichnis.
- Initiiieren Sie bei Abweichungen über 20 % frühzeitig die Verhandlung eines Nachtragspreises.
Leistungsverzeichnis in der Ausführungsphase (Vertragsbestandteil)
Nimmt der Bauherr das Angebot des Unternehmers mit den im Leistungsverzeichnis offerierten Preisen an, wird das Leistungsverzeichnis Bestandteil des Werkvertrages.
Während der Bauausführung können Widersprüche auftreten, z.B. falsche Mengenangaben im Leistungsverzeichnis oder fehlerhafte Leistungsbeschreibung, Mehr- oder Mindermengen oder notwendige Zusatzleistungen. Sofern Fehler/Widersprüche nicht bereits in den Ausschreibungsunterlagen ohne Weiteres erkennbar waren, muss der Unternehmer auch während der Ausführung Abmahnungen vornehmen (vgl. SIA-Norm 118 Art. 25) oder auch Regie leisten. Kommunikation reduziert Streit.
Während der Ausführung zeigen sich in aller Regel Abweichungen der tatsächlich notwendigen Mengen von den im Leistungsverzeichnis angegebenen Mengen. Das ist an sich kein Problem, denn genau deshalb haben die Parteien einen Einheitspreisvertrag abgeschlossen; dieser reagiert dynamisch auf Mengenveränderungen. Bei Mengenabweichungen von nicht mehr als 20 Prozent zur werkvertraglich – bzw. im Leistungsverzeichnis – vorgesehenen Menge, d.h. in der Spannbreite von 80 Prozent bis 120 Prozent, bleibt der vereinbarte Einheitspreis für die gesamte Menge massgebend. Bei weitergehenden Abweichungen muss ein neuer Preis auf der Grundlage der ursprünglichen Kostengrundlage vereinbart werden (Nachtragspreis) (SIA-Norm 118 Art. 86 Abs. 1 und Abs. 2).
Nach Ermittlung des (tatsächlichen oder theoretischen bzw. planmässigen) Ausmasses wird die erbrachte Leistungsmenge ermittelt und mit dem vereinbarten Einheitspreis multipliziert. Hieraus errechnet sich der Werkpreis und die Forderung des Unternehmers.
Fazit
Um Konfliktsituationen vorzubeugen hat der Bauherr ein möglichst detailliertes und umfassendes Leistungsverzeichnis zu erstellen. Dabei ist es vorteilhaft, die standardisierten NPK/BKP zu verwenden. Dem Unternehmer/Offerenten ist zu empfehlen, das Leistungsverzeichnis zu überprüfen und frühzeitig Unklarheiten/Widersprüche zu klären.
Da das detaillierte Leistungsverzeichnis grundsätzlich zum Einheitspreis-Vertrag passt, ist es systemfremd, wenn der so berechnete Werkpreis am Schluss, per Vertragsschluss, zu einem Pauschalpreis umfunktioniert wird. Das geschieht oft in der Praxis und führt zu streitanfälligen Verhältnissen. Der Pauschalpreis ist ein Festpreis unabhängig von der Menge, und der Einheitspreis gemäss Leistungsverzeichnis ein dynamischer, mengenabhängiger Preis. Das ist kaum zu vermischen oder zu synchronisieren.
FAQ: Leistungsverzeichnis
Wann wird das Leistungsverzeichnis zum Vertragsbestandteil?
Das Leistungsverzeichnis wird Teil des Werkvertrages, sobald der Bauherr das Angebot des Unternehmers, welches auf diesem Verzeichnis basiert, annimmt.
Was passiert bei Mengenabweichungen im Leistungsverzeichnis?
Bei Abweichungen von maximal 20 % gilt der vereinbarte Einheitspreis weiter. Weicht die Menge stärker ab, muss ein neuer Nachtragspreis auf Basis der ursprünglichen Kostengrundlage vereinbart werden.
Darf der Unternehmer das Leistungsverzeichnis direkt ändern?
Nein, der Unternehmer darf nur seine Preisofferten eintragen. Ergänzungen oder Änderungen müssen als separate Beilage zum Angebot eingereicht werden.
Ist ein Leistungsverzeichnis auch bei Pauschalpreisen üblich?
Nein, bei Pauschalpreisverträgen wird typischerweise eine detaillierte Baubeschreibung erstellt. Ein Leistungsverzeichnis ist systemfremd für Pauschalverträge, da es auf Mengenabhängigkeit ausgelegt ist.
Wer erstellt das Leistungsverzeichnis in der Regel?
Das Leistungsverzeichnis wird meist vom Bauherrn, seinem Architekten oder Ingenieur erstellt, oft unter Verwendung standardisierter Normpositionenkataloge (NPK).
