TU-Vertrag: Terminologie, Qualifikation und Inhalt des Totalunternehmervertrages
Inhalt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Der Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag) umfasst nicht nur die Bauausführung, sondern auch die gesamte Planung von der Vorprojektphase bis zum Abschluss der Garantiearbeiten. Im Gegensatz zum Generalunternehmervertrag trägt der TU-Vertragspartner die Verantwortung für die Erteilung der Baubewilligung und die Lösung rechtlicher Hürden im Genehmigungsverfahren. Diese umfassende Leistung macht den Vertrag besonders geeignet für komplexe Vorhaben, erfordert jedoch eine präzise Definition der zu erbringenden Leistungen, da oft noch keine detaillierten Pläne vorliegen.
Die wichtigsten Punkte:
- Der TU-Vertrag kombiniert Planung und Ausführung in einem einzigen Vertrag mit nur einer haftenden Partei.
- Der Totalunternehmer ist für die Baubewilligung verantwortlich, was über die üblichen Architektenpflichten hinausgeht.
- Die rechtliche Qualifikation erfolgt als Werkvertrag, was spezifische Regeln für Mängel und Vertragsauflösung nach sich zieht.
- Eine klare Regelung zur Genehmigung von Projektvorschlägen ist essenziell, um spätere Differenzen zu vermeiden.
Lic. iur. Regula Heinzelmann
Regula Heinzelmann studierte Jura an der Universität Zürich, wo sie 1981 mit dem Lizentiat abschloss. Seit 1984 arbeitet sie selbständig als Wirtschaftsjournalistin und Buchautorin in Zürich und Berlin.
Was ist ein Totalunternehmervertrag und welche Risiken und Vorteile bringt er für Bauherren in der Schweiz mit sich?
Einleitung TU-Vertrag
Unter den TU-Vertrag fallen sämtliche nötigen Arbeiten und Dienstleistungen zum Erstellen und zur Inbetriebnahme eines Werkes, im Unterschied zum Generalunternehmer wird der Totalunternehmer auch mit den Planungs- und Projektierungsarbeiten für ein Werk beauftragt.
Nach Bundesgericht (BGE 114 II 53 S. 53) beruht der Begriff des Totalunternehmers auf dem des Generalunternehmers. Der Totalunternehmervertrag weist viele Elemente auf, die sich auch im Generalunternehmervertrag finden, aber im Unterschied zum Generalunternehmervertrag beinhaltet der TU-Vertrag auch viel weitergehende Leistungen, namentlich die Planungsleistungen vom Vorprojekt bis und mit dem Abschluss der Garantiearbeiten.
Zu den Obliegenheiten des Totalunternehmers gehört normalerweise auch die Beantragung der Baubewilligung, wobei hier die Verpflichtungen des Totalunternehmers meist weiter gehen als die Verpflichtungen eines normalen Architekten. Der Totalunternehmer hat auch die nötigen Massnahmen zu treffen, wenn sich im Verlaufe des Baubewilligungsverfahrens Probleme ergeben. Dann muss der Unternehmer dafür sorgen, mit den rechtlichen Mitteln die erforderliche Baubewilligung und weiteren Bewilligungen zu erlangen.
Achtung: Beim Totalunternehmervertrag drängt es sich noch stärker als beim Generalunternehmervertrag auf, die vertragliche Vereinbarung zwischen dem Unternehmer und der Bauherrschaft durch einen Spezialisten, sei dies ein Notar oder ein spezialisierter Baujurist, erarbeiten zu lassen.
Im Gegensatz zum Totalplanervertrag beinhaltet der TU-Vertrag nicht nur die gesamte für ein bestimmtes Werk nötige Planung, sondern alle weiteren baulichen Leistungen, die zum Erreichen des einmal definierten Zieles erforderlich sind. Die Totalplaner-Leistung umfasst demgegenüber nur die gesamte für ein bestimmtes Bauobjekt erforderliche Planung. Allerdings geht diese Leistung weiter als die normale Leistung eines Architekten, weil in der Totalplaner-Leistung die Leistung des Architekten wie auch des Bauingenieurs, der Spezialingenieure und der Berater (Bauphysiker, Akustiker usw.) mit enthalten ist.
Es könnte nun der Eindruck entstehen, dass der TU-Vertrag nur für die Erstellung von Neubauten von Interesse ist. Der TU-Vertrag, sofern man ihn richtig anwendet, eignet sich auch gut für die Abwicklung von Renovations- und Unterhaltsarbeiten. So kann man sich gut vorstellen, dass eine Gesamtrenovation einer Fassade mit dem Ersatz der Fenster wie auch den entsprechenden Erneuerungsarbeiten im Bereich des Daches im Rahmen von einem Totalunternehmervertrag abgewickelt wird. Ebenso gut lassen sich grössere Renovationsarbeiten im Innern eines Gebäudes mit einem Totalunternehmervertrag abwickeln, z.B. der vollständige Ersatz von Küchen und Bädern in einem Mehrfamilienhaus.
Das Bundesgericht hat sich mit der Frage der rechtlichen Qualifikation des Totalunternehmervertrages ausführlich auseinandergesetzt. Im Entscheid BGE 114 II 53 S. 53 heisst es: „Die Rechtsnatur des Totalunternehmervertrages ist umstritten. Nach der einen Auffassung qualifiziert er sich als reiner Werkvertrag, und zwar unbesehen darum, ob er auf einem bereits vorhandenen Projekt gründet oder ob das Projekt erst auszuarbeiten ist… Nach anderer Meinung soll dagegen ein gemischtes Vertragsverhältnis vorliegen, das sich in eine auftragsrechtliche Planungsphase und eine werkvertragsrechtliche Ausführungsphase gliedert.“ Hingegen bedarf es keiner weiteren Erörterung bedarf, dass die Ausführung des Bauwerkes, die Generalunternehmerkomponente des Totalunternehmervertrages, dem Recht des Werkvertrages untersteht. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts seit Jahrzehnten und ist auch in der Lehre unbestritten. Ob für die Architekturarbeiten, Werk- oder Auftragsrecht gelten, spielt bei einem Totalunternehmervertrag aber keine Rolle, so das Bundesgericht und es kommt zum Schluss: Der ganze Totalunternehmervertrag untersteht dem Werkvertragsrecht.
Der grosse Vorteil des Totalunternehmervertrages für beide Parteien besteht darin, dass nur ein einziger Vertrag geschlossen wird und sich während der weiteren Abwicklung nur zwei Vertragsparteien gegenüberstehen. Daraus folgt auch, dass bei späteren Mängeln, sofern die entsprechenden vertraglichen Bestimmungen richtig formuliert wurden, von der Bauherrschaft nur eine haftende Partei, nämlich der Totalunternehmer zu belangen ist. Für den Auftraggeber spielt es keine Rolle, wer von verschiedenen Unternehmern respektive Beauftragten (Architekten, Ingenieure, Spezialisten) einen bestimmten Mangel verursacht hat.
Definition der Leistung
Genau wie beim Generalunternehmervertrag stellt die Leistungsdefinition beim Abschluss eines Totalunternehmervertrags eine der wesentlichsten Aufgaben beim Vertragsabschluss dar. Bei einem Generalunternehmervertrag ist es möglich, die Leistungsdefinition durch einen erfahrenen Baufachmann, meistens den Architekten, aufgrund der Pläne erstellen zu lassen.
Beim Totalunternehmervertrag gehört das Erstellen des Bauprojekts mit zu den Aufgaben des Totalunternehmers. Hier muss eine Leistung definiert werden, ohne dass ein entsprechendes Projekt vorliegt. Je nach der zu lösenden Aufgabe gehört damit das Erstellen einer Leistungsdefinition mit zu den Aufgaben des Totalunternehmers und es obliegt dann dem Besteller oder dessen fachkundigen Berater diese zu überprüfen und notfalls zu korrigieren. So muss man also einen Plan erarbeiten, wie das Projekt zu erarbeiten ist und welches Honorar man dafür bezahlt. Am besten erarbeitet man dafür einen Zeitplan und vereinbart Besprechungstermine.
Wichtig: Man muss unbedingt gleich am Anfang festlegen, dass Vorschläge Totalunternehmers erst zu Leistungsdefinitionen des Totalunternehmervertrages werden, wenn diese durch den Besteller ausdrücklich genehmigt wurden. Es ist damit zu rechnen, dass die Vorstellungen des Unternehmers und die des Bestellers widersprüchlich sein können oder Besteller sogar Wünsche hat, die sich technisch nicht realisieren lassen. Dann hat der Totalunternehmer die Verpflichtung, den Kunden darauf hinzuweisen. Zu berücksichtigen ist auch, dass bei gewissen Projekten ein wesentlicher Teil der Leistungsdefinition erst nach Abschluss des TU-Vertrag erfolgt.
Das Vorgehen für die Genehmigung von Projektvorschlägen und Leistungsdefinitionen gestaltet sich wie folgt:
Der Totalunternehmer hat darauf zu achten, dass er die Projektvorschläge in jeder Arbeitsphase dem Besteller vorlegt. Dieser ist dann berechtigt, diese innert einer gewissen Frist zu prüfen, zusätzliche Auskünfte zu verlangen und Anpassungen zu fordern. Wenn die Vorschläge, bzw. das Projekt seinen Forderungen entspricht, muss der Besteller die ausdrückliche Genehmigung erteilen. Erst mit dieser ausdrücklichen Genehmigung wird der Projektvorschlag zur Grundlage für die weitere vom Totalunternehmer zu erbringende Leistung.
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Für das Honorar ist ein wenigstens ungefährer Kostenvoranschlag nützlich. Üblich ist, dass Abweichungen bis zu 10 Prozent zu akzeptieren sind. Wenn das Honorar noch nicht so genau abzuschätzen ist, kann man auch die Kriterien festlegen, nach denen es zu bestimmen ist. Dabei muss man auch (unerwartete) Ereignisse berücksichtigen, die durch die sich die Preise der Materialien und Dienstleistungen verändern können, wie Kriege, Unruhen, Pandemien usw.
Wichtig: Besonders wenn die Leistungen noch nicht genau definiert sind, sollte man nicht nur Verträge, bzw. Vorverträge sondern auch anderes schriftlich festlegen, die Gespräche protokollieren und die Dokumente von beiden Parteien unterschreiben, bzw. durch E-Mail bestätigen lassen. Vorschläge und die entsprechende Genehmigung sind zu protokollieren. Wenn die Pläne einmal genehmigt sind, ist ein Satz der genehmigten Pläne mit dem Vermerk, diese seien mit einem bestimmten Datum akzeptiert, zu speichern. Und sinnvoll ist es auch, einen Zeitplan aufzustellen, was bis wann zu realisieren ist, sowie eine Informationspflicht. Schriftliche Dokumente verhindern spätere Missverständnisse und Unsicherheiten, die zu Streitigkeiten führen können. Es ist auch zu empfehlen, alle Dokumente mindestens bis nach Ablauf der Gewährleistungspflicht, siehe unten, aufzubewahren. Sind unternehmerische Daten betroffen, kann eine Geheimhaltungsklausel erforderlich sein.
Die Unsicherheit über die vom Totalunternehmer zu erbringende Leistung findet sich nicht in jedem TU-Vertrag. Ausnahmen hiervon sind z.B. Erstellen eines vom Unternehmer entwickelten Typenhauses auf einem vom Unternehmer oder von der Bauherrschaft zur Verfügung gestellten Grundstück oder Erstellen eines vom Unternehmer individuell entwickelten Hauses, sei es für ein bestimmtes oder ein noch nicht definiertes Grundstück, welches vom Unternehmer oder von der Bauherrschaft zur Verfügung gestellt wird.
Checkliste
- Prüfen, ob das Projekt (Neubau, Fassade, Innenrenovation) für einen TU-Vertrag geeignet ist.
- Klären, ob der Totalunternehmer die Baubewilligung selbst einholen und durchsetzen muss.
- Sicherstellen, dass die Leistungsdefinition trotz fehlender detaillierter Pläne klar umrissen ist.
- Regeln für die Genehmigung von Projektvorschlägen und Revisionsdaten schriftlich festhalten.
- Klare Rangfolge der Dokumentationen bei Widersprüchen in der Leistungsbeschreibung definieren.
- Einen spezialisierten Baujuristen oder Notar für die Vertragserarbeitung hinzuziehen.
- Festlegen, wie der Werklohn ermittelt wird, falls dieser im Voraus nicht genau bestimmbar ist.
- Sicherstellen, dass alle Projektvorschläge schriftlich genehmigt und datiert werden.
- Eine saubere Dokumentation aller genehmigten Pläne für die spätere Abnahme vorhalten.
Wichtig: Änderung der Gewährleistungsregeln
Seit Januar 2026 gelten neue Fristen und Regeln für die Gewährleistung. Die wichtigsten Punkte:
Nach dem neuen Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Frist für die Mängelrüge bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.
Art. 370 Abs. 4 OR ergänzt den bisherigen Art. 370 OR: Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam.
Die Norm SIA 118 legte schon immer eine zweijährige, jederzeitige Mängelrügefrist nach der Abnahme fest. Deshalb hat sich die Norm als praxisnahe Vertragsgrundlage im Bauwesen durchgesetzt. Die Kommission SIA 118 publizierte die Ergänzung SIA 118-C1:2026, welche die bisherige Bezugnahme auf die «sofortige» Rüge ausdrücklich durch die gesetzliche 60-Tage-Frist ersetzt. Die Kommission SIA 118 wird im bereits angelaufenen Revisionsprozess der Norm weitere Folgefragen behandeln.
Die Ansprüche des Bestellers eines unbeweglichen Werkes verjähren gegen den Unternehmer sowie gegen den Architekten oder den Ingenieur, die zum Zwecke der Erstellung Dienste geleistet haben, mit Ablauf von fünf Jahren seit der Abnahme des Werkes. Die Verjährungsfrist von fünf Jahren kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden (Art. 371 Abs. 3 OR).
FAQ: TU-Vertrag
Was unterscheidet den Totalunternehmervertrag vom Generalunternehmervertrag?
Der Hauptunterschied liegt im Leistungsumfang: Der Totalunternehmervertrag beinhaltet auch die gesamte Planung von der Vorprojektphase bis zur Garantieabnahme sowie die Verantwortung für die Baubewilligung. Beim Generalunternehmervertrag beschränkt sich die Leistung meist auf die Ausführung nach bereits vorliegenden Plänen.
Wer haftet bei Mängeln im TU-Vertrag?
Da der Totalunternehmer als einzige Vertragspartei für Planung und Ausführung verantwortlich ist, haftet er gegenüber dem Bauherrn gesamthaft. Der Bauherr muss nicht prüfen, ob ein Fehler vom Architekten, Ingenieur oder einem Subunternehmer stammt.
Wie wird der Werklohn bestimmt, wenn keine detaillierten Pläne vorliegen?
In frühen Projektphasen kann der genaue Werklohn oft nicht festgelegt werden. Stattdessen wird im Vertrag der Weg zur späteren Ermittlung des Werklohns definiert, oder es wird ein Pauschalpreis für das entwickelte Konzept vereinbart, der bei detaillierter Planung angepasst wird.
Wann ist eine detaillierte Leistungsbeschreibung vor Vertragsabschluss möglich?
Eine detaillierte Beschreibung ist möglich, wenn der Unternehmer bereits ein Typenhaus entwickelt hat oder ein individuell geplantes Haus für ein spezifisches Grundstück vorliegt, sodass die nötigen Pläne und Unterlagen bereits existieren.
