Nachbesserung: Der kaufrechtliche Nachbesserungsanspruch
Inhalt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Mit Inkrafttreten von Art. 219a OR am 1. Januar 2026 besteht beim Erwerb eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre alt ist, ein neuer Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung. Dieser Anspruch richtet sich nach dem Werkvertragsrecht und kann weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Die Rügefrist beträgt zwingend 60 Tage, während die Verjährungsfrist fünf Jahre nach Eigentumserwerb läuft.
Die wichtigsten Punkte:
- Gilt nur für Neubauten oder Bauten, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf errichtet wurden.
- Der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung ist teilzwingend und kann nicht vertraglich wegverhandelt werden.
- Mängel müssen innert 60 Tagen gerügt werden; kürzere Fristen sind unwirksam.
- Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre ab Eintragung im Grundbuch und kann verlängert, aber nicht verkürzt werden.
- Bei Anwendung der SIA-Norm 118 muss vertraglich sichergestellt werden, dass deren längere Rügefristen auch gegenüber dem Verkäufer gelten.
Raphael Arnet
Raphael Arnet, MLaw Rechtsanwalt und Notar (GR) bei Nievergelt & Stoehr AG.
Ralf Voger
MLaw Rechtsanwalt und Partner bei Nievergelt & Stoehr AG, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.
Was gilt seit 2026 für den kaufrechtlichen Nachbesserungsanspruch beim Grundstückskauf?
I. revArt. 219a Abs. 2 OR
(a) Grundsatz
Mit Art. 219a OR ist zum 1. Januar 2026 eine neue Bestimmung in Kraft getreten, welche das Sachmängelrecht beim Grundstückskauf verändert. Diese Vorschrift bildet nun die zentrale Norm für die Gewährleistung beim Erwerb von Grundstücken, wozu auch der Kauf von Stockwerkeigentum zählt. Sie wurde im Rahmen der Teilrevision des Obligationenrechts zu Baumängeln in das Grundstückkaufrecht eingefügt und verfolgt nach jahrzehntelanger Vorbereitung das Ziel, den Schutz von Grundstückskäufern bei Sachmängeln zu stärken.
revArt. 219a Abs. 2 OR lautet wie folgt: «Der Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, kann auch unentgeltliche Verbesserung verlangen. Dieser Anspruch untersteht den Bestimmungen über den Werkvertrag.»
Die Bestimmung gelangt folglich ausschliesslich beim Erwerb eines Grundstücks mit einer neu erstellten Baute zur Anwendung. Gemäss Abs. 2 Satz 2 untersteht der Anspruch auf Verbesserung den Regeln des Werkvertragsrechts. Damit wird jedoch nicht das gesamte werkvertragliche Mängelrecht einbezogen, sondern lediglich das in Art. 368 Abs. 2 OR verankerte Recht auf unentgeltliche Verbesserung.[1]
Hinsichtlich des Begriffs Baute ist unter Berücksichtigung des üblichen Sprachgebrauchs sowie des Regelungszwecks von nArt. 219a Abs. 2 OR darunter ein unbewegliches Bauwerk zu verstehen, das durch Einsatz von Arbeit und Material in fester Verbindung mit dem Boden erstellt worden ist oder erstellt wird.[2] Der Begriff bleibt somit weiter auslegungsbedürftig. Insbesondere stellt sich die Frage, ob darunter lediglich vollständige Neubauten fallen oder auch neu erstellte Teile eines unbeweglichen Bauwerks sowie blosse Umbauten oder Erneuerungen erfasst sind. Mit Blick auf den Zweck von nArt. 219a Abs. 2 OR, dem Käufer unter den entsprechenden Voraussetzungen eine mangelfreie Kaufsache zu gewährleisten, erscheint es jedoch sachgerecht, den Begriff der «Baute» weit auszulegen, namentlich unter Einschluss von Tiefbauten. Die weiteren Details der Auslegung des Begriffs «Baute» würde den Inhalt des vorliegenden Artikels sprengen. Es ist indes davon auszugehen, dass die Praxis (Rechtsprechung und Vertragsgestaltung) hierzu die notwendigen Konturen schaffen wird.[3]
(b) Bestimmung der Zweijahresfrist (beim Verkauf eines Grundstücks mit schon bestehender Baute)
Der Beginn der Zweijahresfrist knüpft an die Neuerrichtung an. Naheliegend ist es, für die «Errichtung» auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Bauherr das Bauwerk abgenommen hat. Dieser Zeitpunkt ist im Werkvertragsrecht gemäss Art. 371 Abs. 2 OR für den Verjährungsbeginn massgeblich.[4]
Die «Abnahme des Werkes» gemäss Art. 371 OR entspricht, wie bereits erwähnt, der «Ablieferung» i. S. v. Art. 367 Abs. 1 OR. Für die Ablieferung bedarf es der Vollendung des Werks und die Übergabe des Werks, die entweder durch körperliche Übertragung oder, wo eine solche nicht möglich ist, durch Mitteilung der Unternehmerin erfolgt. Für die Abnahme (Ablieferung) ist nicht vorausgesetzt, dass das Werk mängelfrei ist oder dass der Besteller dieses abnimmt oder gar genehmigt. Überhaupt kann der Besteller die Abnahme selbst bei wesentlichen Mängeln nicht verhindern.[5]
Als Endzeitpunkt gilt demgegenüber die öffentliche Beurkundung des Grundstückkaufvertrags.[6]
Nach Art. 368 Abs. 2bis OR kann dieses Recht zum Voraus weder eingeschränkt noch
ausgeschlossen werden. Dies gilt kraft Verweises auch für den Grundstückskaufvertrag (vgl. Art. 219a Abs. 2 OR).[7]
[1] Siehe Wolfgang Ernst, Neues Sachmängelrecht beim Grundstückskauf, recht 2026 S. 1 ff., S. 3 und Peter Gauch, «Obligationenrecht (Baumängel)» – Ein Streifzug durch die partielle Revision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts vom 20. Dezember 2024, in: SJZ 121/2025 S. 495 ff., S. 497.
[2] Peter Gauch, «Obligationenrecht (Baumängel)» – Ein Streifzug durch die partielle Revision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts vom 20. Dezember 2024, in: SJZ 121/2025 S. 495 ff., S. 498 f.
[3] Siehe zum Ganzen und mit weiteren Hinweisen Peter Gauch, «Obligationenrecht (Baumängel)» – Ein Streifzug durch die partielle Revision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts vom 20. Dezember 2024, in: SJZ 121/2025 S. 495 ff., S. 498 f.
[4] Wolfgang Ernst, Neues Sachmängelrecht beim Grundstückskauf, recht 2026 S. 1 ff., S. 3
[5] Bergamin Christof, in: Berner Kommentar, Der Werkvertrag, Art. 363–379 OR, Bern 2024, Art. 371 OR / IV. - V. N 137
[6] Wolfgang Ernst, Neues Sachmängelrecht beim Grundstückskauf, recht 2026 S. 1 ff., S. 3
[7] Peter Gauch, «Obligationenrecht (Baumängel)» – Ein Streifzug durch die partielle Revision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts vom 20. Dezember 2024, in: SJZ 121/2025 S. 495 ff., S. 499.
(c) Recht auf unentgeltliche Verbesserung nach Art. 219a Abs. 2 i. V. m. Art. 368 Abs. 2 OR
Das werkvertragliche Nachbesserungsrecht gemäss Art. 368 Abs. 2 OR stellt ein Gestaltungsrecht des Bestellers dar, das durch eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt wird. Mit Ausübung dieses Rechts entsteht ein Anspruch des Bestellers auf unentgeltliche Mängelbehebung, dem korrespondierend die Nachbesserungspflicht der Unternehmerin gegenübersteht. Diese Pflicht wird als Verlängerung der Erfüllung qualifiziert, indem die ursprüngliche Verpflichtung zur Herstellung eines mängelfreien Werks in modifizierter Form wieder auflebt, beschränkt auf die Verbesserung des konkret abgelieferten Werks. Hierbei kann auf die bestehende Lehre, Rechtsprechung bzw. Praxis zum werkvertragliche Nachbesserungsrecht gemäss Art. 368 Abs. 2 OR verwiesen werden, unter Vorbehalt der nachfolgenden Präzisierung.[1]
Für Art. 219a OR richtet sich das Herstellungsziel nach der im Kaufvertrag vereinbarten Soll-Beschaffenheit der Baute. Es ist somit möglich, dass der Verkäufer eine «bessere» oder «schlechtere» Beschaffenheit vereinbart, als sie dem zugrunde liegenden Werkvertrag entspricht. Der Verkäuferschaft ist daher gut beraten, bei der vertraglichen Ausgestaltung der Gewährleistung – insbesondere bei der Zusicherung von Eigenschaften – keine weitergehenden Rechtspositionen zu begründen, als ihm gegenüber dem Bauunternehmer tatsächlich zustehen.[2]
Das Verbesserungsrecht des Käufers umfasst nicht einen allenfalls mangelhaften Grundstücksboden, sondern nur auf die bei Vertragsabschluss noch zu errichtende, bzw. nicht länger als zwei Jahre zuvor errichtete «Baute».[3]
(d) Ausübungsmodalitäten – Rügefrist:
Die Frist für die Mängelrüge beträgt beim Grundstückkauf 60 Tage. Mängel, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam (Art. 219a Abs. 1 OR). Die Folge der versäumten Rüge ergibt sich aus Art. 201 Abs. 2 OR. Zu den durch die Genehmigungsfiktion ausgeschlossenen Käuferrechten zählt auch der Verbesserungsanspruch nach Art. 219a Abs. 2 OR.[4]
(e) Ausübungsmodalitäten – Verjährungsfrist:
Die Ansprüche des Grundstückskäufers wegen Sachmängeln verjähren gemäss Art. 219a Abs. 3 OR fünf Jahre nach Eigentumserwerb, d.h. mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Diese Verjährungsregel gilt – ebenso wie Abs. 1 – einheitlich für sämtliche Mängelansprüche des Grundstückskäufers, einschliesslich eines allfälligen Verbesserungsrechts nach Art. 219a Abs. 2 OR. Die per 1. Januar 2026 eingeführte Neuerung besteht darin, dass diese Verjährungsfrist nicht zum Nachteil des Käufers abgeändert (insbesondere nicht verkürzt), wohl aber vertraglich verlängert werden kann (Abs. 3 Satz 2). Der zwingende Charakter dieser Regelung wird durch den neuen Abs. 3 von Art. 371 OR zudem auf den Werkbesteller übertragen, soweit sich aus den vorstehenden Absätzen eine fünfjährige Verjährungsfrist ergibt.[5]
[1] Siehe Wolfgang Ernst, Neues Sachmängelrecht beim Grundstückskauf, recht 2026 S. 1 ff., S. 3
[2] Ähnlich auch Wolfgang Ernst, Neues Sachmängelrecht beim Grundstückskauf, recht 2026 S. 1 ff., S. 3 mit Verweis auf Peter Gauch, «Obligationenrecht (Baumängel)» – Ein Streifzug durch die partielle Revision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts vom 20. Dezember 2024, in: SJZ 121/2025 S. 495 ff., S. 497.
[3] Peter Gauch, «Obligationenrecht (Baumängel)» – Ein Streifzug durch die partielle Revision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts vom 20. Dezember 2024, in: SJZ 121/2025 S. 495 ff., S. 499.
[4] Siehe Wolfgang Ernst, Neues Sachmängelrecht beim Grundstückskauf, recht 2026 S. 1 ff., S. 7.
[5] Siehe Wolfgang Ernst, Neues Sachmängelrecht beim Grundstückskauf, recht 2026 S. 1 ff., S. 7 f.
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II. Kurzüberblick Rügefrist nach SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013)
(a) Allgemein
Ist nichts Abweichendes vereinbart, so besteht im Geltungsbereich der SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013) eine Rügefrist von zwei Jahren (Art. 172 Abs. 1 Satz 1 SIA-Norm 118 [Ausgabe 2013]). Innerhalb dieser Frist kann der Besteller Mängel aller Art – sowohl offene als auch verdeckte – jederzeit rügen, ohne an die gesetzliche Pflicht zur Rüge gemäss Art. 367 OR gebunden zu sein.
Die Mängelrechte des Bauherrn verjähren fünf Jahre – wiederum – nach Abnahme des Werkes oder Werkteils (Art. 180 Abs. 1 SIA-Norm 118 [Ausgabe 2013]).
(b) Bestimmung der Rügefrist
Die Rügefrist beginnt mit der Abnahme des Werks oder des einzelnen Werkteils (Art. 157 SIA-Norm 118 [Ausgabe 2013]) zu laufen. Die Abnahme gilt dann als erfolgt, wenn bei der gemeinsamen Prüfung keine oder nur noch unwesentliche Mängel festgestellt werden (Art. 160 SIA-Norm 118 [Ausgabe 2013]).[1]
Zeigen sich aber bei der Prüfung wesentliche Mängel, wird die Abnahme zurückgestellt, der Mangel ist vom Unternehmer zu verbessern und die Mängelbehebung erneut zu prüfen. Erst wenn sich bei dieser erneuten Prüfung zeigt, dass kein oder nur noch ein unwesentlicher Mangel vorhanden ist, gilt die Abnahme als erfolgt. Die Rügefrist beginnt nach der Abnahme der Nachbesserung des wesentlichen Mangels für eine Dauer von
2 Jahren zu laufen (Art. 176 SIA-Norm 118 [Ausgabe 2013]).[2]
(c) Vergleich Abnahme des Werks nach OR und nach SIA[3]
Die SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013) sieht in Art. 157–164 eine gegenüber dem Obligationenrecht differenziertere Regelung des Abnahmezeitpunkts vor. Insbesondere wird ein besonderes Prüfverfahren zwischen Vollendungsanzeige und Abnahme eingeführt: Durch die Vollendungsanzeige oder die Ingebrauchnahme des Werks wird die Abnahme zunächst lediglich eingeleitet.
Nach dem Konzept der SIA-Norm kann somit zwischen der Einleitung der Abnahme (Art. 158 Abs. 1 SIA-118 [2013]) und deren Abschluss (Art. 159–164 SIA-118 [2013]) ein gewisser Zeitraum liegen. Zeigen sich im Rahmen der gemeinsamen Prüfung (Art. 158 Abs. 2 SIA-118 [2013]) wesentliche Mängel, wird die Abnahme zurückgestellt (Art. 161 Abs. 1 SIA-118 [2013]), sodass ihre Wirkungen noch nicht eintreten.
Im Unterschied zur gesetzlichen Regelung wird die Abnahme bei Vorliegen wesentlicher Mängel somit aufgeschoben, bis die Prüfung des nachgebesserten Werks abgeschlossen ist.
[1] Spiess Hans Rudolf/Huser Marie-Theres, in: SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, herausgegeben durch den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein, 2. Aufl., Bern 2023, Art. 172 N 6.
[2] Spiess Hans Rudolf/Huser Marie-Theres, in: SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, herausgegeben durch den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein, 2. Aufl., Bern 2023, Art. 172 N 6.
[3] Siehe zum Ganzen: Bergamin Christof, in: Berner Kommentar, Der Werkvertrag, Art. 363–379 OR, Bern 2024, Art. 371 OR / IV. - V. N 137
Checkliste
- Prüfen, ob die Baute zum Zeitpunkt des Verkaufs weniger als zwei Jahre alt ist oder noch errichtet wird.
- Im Kaufvertrag ausdrücklich festhalten, dass die SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013) angewendet wird.
- Sicherstellen, dass die zweijährige Rügefrist der SIA-Norm auch gegenüber der Verkäuferschaft gilt.
- Abnahmedatum präzise definieren, um Streitigkeiten über den Beginn der Fristen zu vermeiden.
- Verlängerungen der Verjährungsfrist vertraglich vereinbaren, da Verkürzungen unwirksam sind.
- Für Käufer: Anspruch auf Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegen Planer und Unternehmer einfordern.
- Für Verkäufer: Sicherstellen, dass die Abnahme zeitlich mit der Bezugsbereitschaft zusammenfällt, um Haftungsrisiken zu minimieren.
- In Grenzfällen (Bestand bis zwei Jahre) das Abnahmedatum nach OR explizit im Vertrag benennen.
- Rechtsberatung einholen, um die korrekte Zuordnung zwischen kaufrechtlichem und werkvertraglichem Mängelrecht sicherzustellen.
III. Abstimmung zwischen OR und SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013) anhand von Fallgruppen
Im Wesentlichen sind im Anwendungsbereich von nArt. 219a Abs. 2 OR bzw. im Bereich des kaufrechtlichen Nachbesserungsanspruch bei Grundstückkäufen zwei Fallgruppen zu unterscheiden: Der Kauf einer noch zu errichtenden Baute (in der Regel in Form von Stockwerkeigentum ab Plan) und der Kauf eines Grundstücks mit einer bestehenden Baute, die bis zu zweijährig ist:
(a) Kauf Stockwerkeigentum ab Plan
Häufig wurde – was sich nicht ändern wird – bei Grundstückkaufverträgen, welche zusätzlich die Erstellung einer Baute beinhalten, die Anwendung der SIA-Norm 118 vereinbart. Soweit die Unterzeichnenden dies in der Praxis angetroffen haben, wird in solchen Fällen die Eigentumsübertragung auf die «Bezugsbereitschaft» bzw. dem auf dieses Datum hin erfolgenden Grundbucheintrag (Tagebuchdatum) erfolgen.
Für die Vertragsgestaltung ist dabei für die Käuferschaft darauf zu achten, dass bei der
Anwendung der SIA-Norm 118 im Kaufvertrag sichergestellt ist, dass der (teilzwingende) kaufrechtliche Nachbesserungsanspruch gegenüber der Verkäuferschaft im Sinne der SIA-Norm 118 verlängert wird und damit die jederzeitige zweijährige Rügefrist gemäss SIA-Norm 118 auch gegenüber der Verkäuferschaft anwendbar ist. Andernfalls muss die Käuferschaft die Rügepflichten gemäss Art. 219a Abs. 1 OR (sechzig Tage) gegenüber der Verkäuferschaft weiterhin beachten.
Was die Fristenläufe anbelangt, ist für die Verkäuferschaft wichtig sicherzustellen, dass die Abnahme (im Sinne der SIA-Norm) möglichst mit der «Bezugsbereitschaft» zusammenfallen. Sollte die Abnahme bereits weit vor der Abnahme (im Sinne der SIA-Norm) erfolgen, so droht der Verkäuferschaft nach Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist gemäss SIA-Norm eine Zeitspanne bis zum Ablauf der Verjährungsfrist des kaufrechtlichen Anspruchs des Käufers, wobei die Verkäuferschaft nicht über einen korrespondierenden werkvertraglichen Anspruch gegenüber der Unternehmer verfügt und voll haftbar gegenüber der Käuferschaft ist.
Schliesslich ist für die Käuferschaft von Vorteil und gewährt grösstmögliche Flexibilität, wenn sie vertraglich einen Anspruch erhält, von der Verkäuferschaft (ganz oder teilweise) die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber allen oder einzelnen Planern, Lieferanten oder Unternehmern zu verlangen. Dies ist entscheidend, da andernfalls – sollte im Kaufvertrag bloss die Ordnung nach OR übernommen werden – eine Verschlechterung der Käuferschaft gegenüber der alten Rechtslage führen konnte.
(b) Kauf eines Grundstücks mit einer bestehenden Baute, die bis zu zweijährig ist:
Für die Anwendung dieser teilzwingenden Bestimmung ist der Abnahmebegriff des OR massgebend. Da die Abnahmeordnung nach SIA Norm-118 in der Regel zu einer späteren Abnahme als nach OR führt, muss in den Einzelfällen genau nachgeprüft werden, ob das teilzwingende kaufrechtliche Nachbesserungsrecht überhaupt zur Anwendung gelangt. Es ist zu empfehlen, insbesondere in Grenzfällen, dies in den Kaufverträgen ausdrücklich zu erwähnen (namentlich die Bestimmung des Abnahmedatums).
Ein Problem bleibt noch ungelöst: Die Abnahme (im Sinne der SIA-Norm) kann somit bis zu zwei Jahre vor Erwerb des Grundstücks durch die neue Käuferschaft liegen. Damit droht der Verkäuferschaft nach Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist gemäss SIA-Norm eine Zeitdauer bis zu zwei Jahre bis zum Ablauf der Verjährungsfrist des kaufrechtlichen Anspruchs des Käufers. In dieser Zeitspanne wird die Verkäuferschaft nicht über einen korrespondierenden werkvertraglichen Anspruch gegenüber dem Unternehmer verfügen und voll haftbar gegenüber der Käuferschaft sein. Es wird hier an der Praxis liegen, kreative Lösungen zu definieren bzw. im Einzelfall zu finden.
FAQ: Nachbesserung
Kann der Nachbesserungsanspruch im Kaufvertrag ausgeschlossen werden?
Nein. Gemäss Art. 368 Abs. 2bis OR in Verbindung mit Art. 219a Abs. 2 OR kann dieses Recht weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Es handelt sich um eine teilzwingende Bestimmung.
Wie lange dauert die Rügefrist beim Grundstückskauf?
Die gesetzliche Rügefrist beträgt 60 Tage ab Kenntnis des Mangels. Wenn die SIA-Norm 118 vereinbart wurde, kann diese Frist vertraglich auf zwei Jahre verlängert werden, sofern dies im Kaufvertrag korrekt verankert ist.
Wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen?
Die Verjährungsfrist von fünf Jahren beginnt mit dem Eigentumserwerb, also mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Diese Frist kann verlängert, aber nicht verkürzt werden.
Gilt der Anspruch auch für ältere Gebäude?
Nein. Der Anspruch greift nur, wenn die Baute zum Zeitpunkt des Verkaufs noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre zuvor neu errichtet wurde. Bei älteren Gebäuden gelten die bisherigen Regeln.
Was passiert, wenn wesentliche Mängel bei der Abnahme festgestellt werden?
Nach der SIA-Norm 118 wird die Abnahme zurückgestellt, bis die Mängel behoben sind. Die Rügefrist beginnt erst nach der erfolgreichen Nachbesserung und erneuten Prüfung zu laufen.
