Pauschalpreis: So vereinbaren Sie diesen Preis in Werkverträgen
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Terminologie und Begriff
Pauschalpreis: Als Pauschalpreis bezeichnet man eine pauschale Preisabrede, welche als solche für beide Parteien verbindlich wird (BGer 4C.90/2005, E.3.2). Während der Besteller verpflichtet ist, den Pauschalpreis zu bezahlen (OR 373), hat der Unternehmer das Werk zum Pauschalpreis mangelfrei herzustellen, unabhängig der Umstände vor Ort. Der feste, pauschalierte Preis bleibt gleich, auch wenn sich höhere oder tiefere Erstellungskosten als erwartet zeigen. Bei einem Pauschalpreis im Sinne von SIA Norm 118 Art. 41 wird keine Teuerung ausgeglichen (einzig hiervon unterscheidet sich der Pauschalpreis vom Globalpreis). Ein Globalpreis folgt einer Teuerung, was zu Preisänderungen gemäss SIA Norm 118 Art. 64 ff. führt.
Abweichungen vom Festpreischarakter vom Pauschalpreis
In der Baubranche ist auch ein Pauschalpreis oft nicht unverrückbar. OR 373 Abs. 2 enthält eine Ausnahmebestimmung, wodurch eine Abweichung vom Festpreischarakter vom Pauschalpreis möglich ist. So kann der Unternehmer in bestimmten Fällen eine Preiserhöhung oder eine Vertragsauflösung beim Richter beantragen. Das ist dann möglich, wenn ausserordentliche Umstände vorliegen, welche so nicht voraussehbar waren (also nachträgliche Umstände), die Fertigstellung des Werkes gänzlich hindern oder übermässig erschweren. Ein Mehrvergütungsanspruch kann dem Unternehmer auch aus folgenden Konstellationen heraus entstehen:
- schuldhaftem Verhalten des Bestellers
- berechtigter Arbeitseinstellung
- Annahmeverzug des Bestellers
- nachträglicher Bestellungsänderung (der häufigste Grund)
Den Parteien steht es zudem frei, eine spezifische Vertragsvereinbarung zu treffen, wodurch eine Preiserhöhung bzw. -minderung für bestimmte Situationen möglich ist. Wird ein sog. Teuerungsvorbehalt vereinbart, handelt es sich um einen Globalpreis.
Mehrkosten durch Mehraufwand wegen Bestellungsänderungen
Der Pauschalpreis wird als pauschale Vergütung für die Errichtung eines Werkes vereinbart. Die daraus auszuführenden Leistungen ergeben sich aus dem spezifischen Werkvertrag (Baubeschrieb, Pläne, Leistungsverzeichnis) und sind somit durch Vertragsauslegung zu prüfen. Bei einer Bestellungsänderung durch den Besteller, welche zu einer Veränderung des ursprünglichen Werkvertrages führt, ist der daraus resultierende Mehraufwand nicht mehr vom Pauschalpreis gedeckt. Deshalb ändern Bestellungsänderungen auch den Pauschalpreis. Strittig ist oft, ob eine Bestellungsänderung vorliegt oder ob schlicht eine Weisung des Bestellers zu beachten ist. Sobald Qualität oder Menge gegenüber der Bestellung (Leistungsziel oder Leistungsverzeichnis) oder die Art der Ausführung (SIA Norm 118 Art. 87) verändert wird, spricht man von einer Bestellungsänderung. Dies führt zu einem Vergütungsanspruch wegen Mehrkosten zugunsten des Unternehmers. Streitverhindernd ist es, wenn die Parteien vor Ausführung einen Nachtragspreis festhalten. Zumindest ist den Parteien empfohlen, Bestellungsänderung, Zeitpunkt und Preisveränderungen schriftlich festzuhalten. Veränderte Leistungen ohne Bestellungen führen nicht zu Preisveränderungen. Haben die Parteien keinen Preis für derartigen Mehraufwand vereinbart, sind die Mehrkosten nach OR 374 und SIA Norm 118 Art. 84 ff. zu bemessen.
