27.04.2017

Baugesuch: Gesuche und Einsprache

Bevor man eine Baute errichten darf, muss man stets ein Baugesuch einreichen. Gegen dieses Baugesuch können die Betroffenen - und nur diese - Baueinsprache erheben. Sie richtet sich gegen das Baugesuch. Danach folgt das Bewilligungsverfahren durch die zuständige Behörde. Erst nach erteilter oder abgelehnter Bewilligung folgt ein allfälliges Rechtsmittelverfahren.

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Baugesuch

Prinzip

Prinzipiell gilt in der ganzen Schweiz ein Bauverbot. Das heisst, dass es auch einem Grundeigentümer trotz seines absoluten Rechts erstmals nicht gestattet ist, eine Baute nach seinem Gusto zu errichten. Er braucht dazu eine Baubewilligung der zuständigen Behörde. Diese muss gemäss Bundesgericht zwingend eine Exekutivbehörde sein. Die rechtliche Grundlage für das Erfordernis einer Baubewilligung bildet letztlich das Planungs- und Baugesetz (PBG; z.B. des Kantons Zürich) und im Detail die Bauverordnung der Gemeinde. Dieses regelt auch, welche kleinen Bauten nicht bewilligungspflichtig sind, was die Ausnahme darstellt. Die für das Baugesuch eingereichten Pläne müssen diversen Anforderungen genügen, die je nach Art der vorgesehenen Baute unterschiedlich sind.

Das Baugesuch

Es gibt 3 verschiedene Verfahren, wie das Baugesuch behandelt wird. Das Wichtigste ist das ordentliche Verfahren.

Ordentliches Verfahren

Nach Einreichung der erforderlichen Unterlagen wird die geplante Baute ausgesteckt und zwar während der ganzen Dauer der Auflagefrist. Geschieht dies nicht, beginnen die Einsprachefristen der Nachbarn nicht zu laufen. Danach nimmt die Baubehörde eine Vorprüfung vor. Dies ist vor allem eine formelle Prüfung, ob bis hierhin das Verfahren korrekt eingehalten wurde. Falls nicht, wird eine Nachfrist zur Behebung der Mängel angesetzt. Daraufhin folgt die öffentliche Bekanntmachung (im Amtsblatt, in Zeitungen, im Dorfanzeiger) wobei gleichzeitig die Unterlagen zum Baugesuch öffentlich aufgelegt werden (in der Regel im Gemeindehaus). Innert 20 Tagen nach der öffentlichen Bekanntmachung muss nun der Einsprecher seine Einwände gegen das Bauprojekt schriftlich bei der Baubehörde der Gemeinde einreichen.

Vereinfachtes Verfahren

Ist die Baubehörde der Meinung, dass durch das Bauvorhaben keinerlei nachbarliche Rechte tangiert werden können oder liegt bereits die Einverständniserklärung aller Nachbarn schriftlich vor, so entfallen Aussteckung und öffentliche Auflage. Die Gemeinde entscheidet über das Baugesuch direkt.

Anzeigeverfahren

Hier entfallen nicht nur die Aussteckung und öffentliche Auflage, sondern sogar die Baubewilligung. Wenn die Gemeinde nicht innert Frist darüber entscheidet, ob ein Baugesuch dem ordentlichen Verfahren oder dem vereinfachten Verfahren unterstellt werden soll, so bedeutet dies eine formlose Baufreigabe und es darf gebaut werden. Auf das Verfahren betreffend die Ausnahmebewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone wird hier nicht eingegangen.

Baueinsprache

Wer es unterlässt, eine Baueinsprache gegen ein Baugesuch zu erheben, kann nach erteilter Baugenehmigung durch die Baubehörde auch keine Beschwerde gegen den Behördenentscheid einlegen. Wehren muss man sich also innert der vorgegebenen 20-tägigen Frist von Anfang an.

Legitimation zur Baueinsprache

Nach dem Baugesuch zur Baueinsprache berechtigt ist nun aber natürlich nicht jedermann. Die Legitimation zur Baueinsprache hat nur, wer vom geplanten Bauwerk betroffen ist. Häufig heisst es, nur die Nachbarn seien zur Baueinsprache legitimiert; doch was heisst in diesem Zusammenhang Nachbar?

Begriff
Bei kleineren Bauwerken z.B. eine zusätzliche Dachluke sind es die Nachbarn im Wortsinne. Geht es um ein Fussballstadion oder eine Landepiste so muss der Begriff des Nachbarn viel weiter gefasst werden.

Massgebend ist schlicht die Frage ob ein Grundstück durch das geplante Bauwerk beeinträchtigt wird. Der Nachweis der tatsächlichen Beeinträchtigung muss indes nicht erbracht werden. Es genügt, wenn man glaubhaft macht, dass das Grundstück durchaus beeinträchtig werden könnte. Daraus ergibt sich, dass jeweils die betroffenen Grundeigentümer zur Baueinsprache berechtigt sind.

Wichtig
Weil nun aber nicht auf das Eigentum abgestellt wird sondern auf die tatsächliche oder glaubhaft mögliche Betroffenheit, sind auch Mieter zu einer selbständigen Einsprache berechtigt. Überdies auch Pächter, Baurechtsberechtigte, Dienstbarkeitsberechtigte oder Kaufrechtsberechtigte.

Keine trödlerischen (missbräuchlichen) Einsprachen

In einer Baueinsprache gegen das Baugesuch muss der Einsprecher dartun, dass ihm die Gutheissung der Baueinsprache auch tatsächlich etwas bringen würde (mehr Ruhe, weniger Gestank etc.). Argumente wie ‹ist mir zu modern› ziehen nicht. Es müsste mindestens argumentiert werden, dass das Quartierbild verschandelt würde. Zudem muss man darlegen, dass man als Betroffener stärker unter dem geplanten Bauwerk zu leiden hat als die Allgemeinheit. Diese Problematik kommt am Häufigsten bei der Verkehrsführung zum Tragen, vor allem dann, wenn die Verkehrsströme neu verteilt werden. Oft ergehen auch Baueinsprachen einzig wegen den Lärmimmissionen während der Bauzeit. Solche Einsprachen haben in der Regel keine Chance, denn als der Nachbar gebaut hat, hat es dieselben Immissionen gegeben.

Entscheid

Ergehen viele Baueinsprachen wird häufig zu einer formlosen Einigungsverhandlung eingeladen. Dort versucht man in Erfahrung zu bringen, wo der Schuh wirklich drückt und ob die Bauherrschaft allenfalls zu Zugeständnissen bereit ist. Danach fällt der Gemeinderat mit Empfehlung des Bauvorstandes den Entscheid. Gegen diesen Entscheid können die Einsprecher rekurrieren und den Gerichtsweg beschreiten.

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