Verdichtetes Bauen: Konflikt zwischen gesetzlichen Vorgaben und Interessen der Nachbarn
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Das Raumplanungsgesetz (RPG) schreibt eine haushälterische Nutzung des Bodens vor und zwingt Gemeinden zur Siedlungsentwicklung nach innen. Diese Vorgabe führt oft zu grösseren Gebäuden und kleineren Abständen, was in ländlichen Gebieten häufig auf erbitterten Widerstand stösst. Betroffene Nachbarn fürchten Schattenwurf, Lärm und Wertverlust, was zu langwierigen Rechtsmittelverfahren führen kann, wenn die Interessen nicht frühzeitig ausgeglichen werden.
Die wichtigsten Punkte:
- Das RPG verpflichtet zur kompakten Siedlungsentwicklung und verbietet die Zersiedelung der Landschaft.
- Viele alte Baureglemente stehen im Widerspruch zu den neuen Verdichtungsvorgaben des Bundes und müssen angepasst werden.
- Verdichtete Projekte bergen ein hohes Konfliktpotenzial mit Nachbarn, die ihre Lebensqualität und ihren Immobilienwert gefährdet sehen.
Dr. iur. Benedikt Fässler
Dr. iur. Benedikt Fässler ist Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht in St. Gallen und hauptsächlich im privaten und öffentichen Bau- und Immobilienrecht tätig.
Wie lässt sich das Verdichtungsgebot des Raumplanungsgesetzes mit den Interessen der Nachbarn in Einklang bringen?
Die haushälterische Nutzung des Bodens
Verdichtetes Bauen leitet sich bereits aus dem Gebot zur haushälterischen Nutzung des Bodens ab, welche ein grundlegendes Ziel der Raumplanung darstellt (vgl. Art. 1 Abs. 1 RPG). Die Siedlungsentwicklung ist nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), und es sind kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG). Das Ziel besteht darin, durch verdichtetes Bauen eine effiziente Nutzung bestehender Infrastrukturen zu ermöglichen und den Flächenverbrauch zu minimieren.
Die Begrenzung der Siedlungen in ihrer Ausdehnung ist ein zentraler Planungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 3 RPG). Es sollen Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfl äche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Die Kantone müssen in ihren Richtplänen unter anderem festlegen, wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG) und wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG).
Zu den Anforderungen gemäss Art. 15 RPG gehört, dass Land nur dann neu einer Bauzone zugewiesen werden kann, wenn (unter anderem) es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird (Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG).
Genehmigung der kantonalen Richtpläne
Die kantonalen Richtpläne müssen vom Bundesrat genehmigt werden (Art. 11 RPG). Die Richtpläne sind für sämtliche mit der Raumplanung befassten Behörden verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG).
Wichtiger Hinweis: Die der Richtplanung nachgelagerte, für die Grundeigentümer verbindliche Nutzungsplanung (Zonenpläne und Baureglemente, allenfalls ergänzt durch Sondernutzungspläne) muss sich somit an die Vorgaben in den Richtplänen halten. Mit diesen klaren bundesrechtlichen Vorgaben soll verhindert werden, dass immer mehr Grün- und Landwirtschaftsflächen verbaut werden. Stattdessen sollen die bereits in der Bauzone befindlichen Flächen besser ausgenutzt werden.
Seminar-Empfehlungen
Verdichtetes Bauen – Harte Vorgaben des Bundes an die Kantone und Gemeinden
Diese (mit dem Inkrafttreten der letzten RPG-Revision am 1. Mai 2014 gegenüber früher verschärften) Vorgaben des RPG sind keine blossen Wunschvorstellungen des Bundes, sondern klare, von den Kantonen und Gemeinden einzuhaltende Vorgaben.
Checkliste
- Prüfen Sie, ob das lokale Baureglement den aktuellen Verdichtungsvorgaben des RPG entspricht.
- Analysieren Sie frühzeitig die spezifischen Bedenken der Nachbarn bezüglich Schatten, Aussicht und Lärm.
- Integrieren Sie Sondernutzungspläne, falls das Regelbauvolumen für die gewünschte Verdichtung nicht ausreicht.
- Führen Sie informelle Gespräche mit Anwohnern vor der offiziellen Einreichung der Baugesuche.
- Dokumentieren Sie alle Schritte der Projektentwicklung und der Nachbarschaftskonsultation.
- Beziehen Sie Fachexperten für akustische und optische Belange in die Planung ein.
- Erwägen Sie Kompensationsmassnahmen für die Nachbarschaft, um die Akzeptanz zu erhöhen.
- Sicherstellen Sie, dass die kantonalen Richtpläne als verbindliche Vorgabe beachtet werden.
- Bereiten Sie sich auf mögliche Rechtsmittelverfahren vor, indem Sie die rechtssichere Begründung des Projekts stärken.
Anpassungsbedarf bei Baureglementen und Zonenplänen
Viele Baureglemente und Zonenpläne, namentlich in ländlichen Gemeinden, sind bis heute geprägt vom Ideal des Einfamilienhausquartiers. Mit grossen Abständen, einer starken Beschränkung der zulässigen Gebäudemasse (Höhe, Länge, Stockwerkzahl etc.) und Ausnützungs-, Baumassen- oder Geschossflächenziffern wird teilweise in Umkehr der bundesrechtlichen Vorgaben dem verschwenderischen Umgang mit dem Land Vorschub geleistet.
Im Zuge der Umsetzung der erwähnten bundesrechtlichen Vorgaben haben jedoch schon zahlreiche Kantone ihre Baugesetze und zahlreiche Gemeinden ihre Baureglemente und Zonenpläne dahin gehend geändert, dass im Sinne der Verdichtung grössere Gebäude zulässig und geringere Abstände einzuhalten sind sowie Ausnützungs- oder Geschossfl ächenziffern erhöht oder ganz abgeschafft werden. Hinzu kommt, dass mit Sondernutzungsplänen für bestimmte Gebiete Sonderbauvorschriften erlassen werden, welche gegenüber den Regelbauvorschriften in der entsprechenden Zone häufig eine zusätzliche Verdichtung vorsehen.
Wichtiger Hinweis: Jene Gemeinden, deren Baureglemente und Zonenpläne noch nicht den verschärften bundesrechtlichen Vorgaben entsprechen, werden ihre Baureglemente und Zonenpläne ebenfalls in Richtung stärkerer Verdichtung und Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen anpassen müssen, wenn sie wachsen und sich entwickeln wollen. Die Siedlungsentwicklung «auf der grünen Wiese» soll gemäss den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes möglichst eingeschränkt werden.
Widerstand der Nachbarn gegen Veränderungen
Die Verdichtung dient nicht nur dem Schutz der Landschaft vor weiterer Zersiedelung, sondern ist auch für Investoren und Bauherren wirtschaftlich interessant, da die Nutzung des insbesondere an guten Lagen bekanntlich sehr teuren Baulands wirtschaftlich optimiert werden kann, wenn gegenüber einer «traditionellen», nicht verdichteten Überbauung zusätzliche Wohn- oder Geschäftseinheiten auf derselben Fläche realisiert werden können.
Negative Beeinträchtigungen durch Verdichtetes Bauen
Vor allem in eher ländlich geprägten Regionen oder Gemeinden provozieren verdichtete Überbauungen mit Gebäuden, deren Dimensionen bei zugleich geringen Grenz- und Gebäudeabständen die bestehenden Gebäude häufig stark übersteigen, häufig erbitterten Widerstand bei den Nachbarn. Diese fürchten eine Beeinträchtigung ihrer Lebensqualität und/oder eine massive Entwertung ihrer Liegenschaften durch Schattenwurf, Entzug von Aussicht etc. Dies führt häufig zu langwierigen Rechtsmittelverfahren.
FAQ: Verdichtetes Bauen
Warum müssen Gemeinden ihre Baureglemente anpassen?
Das Bundesrecht verlangt eine konsequente Siedlungsentwicklung nach innen. Baureglemente, die noch auf dem Ideal des Einfamilienhausquartiers mit grossen Abständen basieren, widersprechen diesem Gebot und müssen zur Erfüllung der kantonalen Richtpläne angepasst werden.
Welche Folgen hat der Widerstand der Nachbarn?
Nachbarn, die eine Beeinträchtigung ihrer Lebensqualität oder eine Entwertung ihrer Liegenschaften befürchten, können Rechtsmittel einlegen. Dies führt oft zu langwierigen Verfahren, die den Baubeginn verzögern und die Projektkosten erhöhen können.
Was bedeutet «haushälterische Nutzung des Bodens» konkret?
Es bedeutet, dass bestehende Bauzonen optimal ausgenutzt werden müssen, bevor neue Flächen erschlossen werden. Dies erfordert oft höhere Gebäude oder geringere Grenzabstände, um den Flächenverbrauch zu minimieren.
Können Nachbarn ein verdichtetes Projekt vollständig verhindern?
Ein vollständiges Verhindern ist schwierig, wenn das Projekt den gesetzlichen Vorgaben des RPG und den genehmigten kantonalen Richtplänen entspricht. Allerdings können sie durch rechtliche Schritte den Prozess verzögern oder Auflagen zur Minderung der Beeinträchtigungen erzwingen.
