Grünzone: Qualifikation einer Grünzone als Nichtbauzone
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Das Bundesgericht hat geklärt, dass eine als Grünzone bezeichnete Zonenkategorie im kommunalen Baugesetz rechtlich als Nichtbauzone zu qualifizieren ist, wenn ihr Hauptzweck der Schutz des Ortsbilds ist und Bauten nicht zur Regelnutzung gehören. Im vorliegenden Fall war die Baubewilligung für einen Neubau ungültig, da die Zone zwar im Baugesetz unter «Bauzonen» gelistet war, aber faktisch den Freihalt von Rebbergen zum Ziel hatte und somit gegen das Raumplanungsgesetz verstossend als Bauzone eingestuft wurde. Die korrekte Einordnung als Nichtbauzone führt dazu, dass Überbauungen nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen bewilligt werden können.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Bezeichnung einer Zone im Baugesetz ist nicht massgebend, sondern deren tatsächlicher Zweck.
- Eine Zone ist der Bauzone zuzuordnen, wenn Bautätigkeiten regelmässig und ohne standortgebundene Einschränkungen erlaubt sind.
- Schutz des Ortsbilds und Freihaltung von Kulturland qualifizieren eine Grünzone als Nichtbauzone.
- Das Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder (ISOS) ist bei der Zonenplanung zwingend zu berücksichtigen.
Livio Marelli
Livio Marelli ist Advokat bei Kellerhals Carrard in Basel mit Tätigkeitsschwerpunkten im Bau- und Immobilienrecht, Vertrags- und Gesellschaftsrecht, Verwaltungsrecht sowie Sportrecht.
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Wann gilt eine Grünzone als Nichtbauzone und wann als Bauzone?
Einleitung
Aufgrund dieser Einordnung in die Grünzone, die gemäss dem kommunalen Baugesetz zum Baugebiet gehört, war die Bewilligungsfähigkeit jedoch umstritten. Diverse Einsprecher fochten deshalb die Erteilung der Baubewilligung an. Die Vorinstanz bejahte die Bewilligungsfähigkeit mit der Begründung, der zonenkonforme Neubau sei weder überdimensioniert, noch stehe ihm ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegen. Dagegen machten die Beschwerdeführer geltend, dass der Sachverhalt im Vorverfahren offensichtlich unrichtig festgestellt worden sei, da die Vorinstanz gestützt auf eine fehlerhafte Berechnung zu ihrem Schluss gekommen sei.
Erwägungen des Bundesgerichts
Nach einer Überprüfung des Sachverhalts kam das Bundesgericht zum Schluss, dass nach Realisierung des Bauprojekts dem Beschwerdegegner eine um mindestens 25% grössere Betriebsfläche zur Verfügung stünde als von der Vorinstanz angenommen. Die Behebung dieses Rechnungsfehlers wurde vom Bundesgericht als entscheidend für den Ausgang des Verfahrens gesehen, da die korrekten Zahlen die Vorinstanz gegebenenfalls zu einem anderen Ergebnis bewogen hätten. Bereits aus diesem Grund wurde im vorliegenden Fall die Beschwerde als begründet erklärt, die Beschwerde gutgeheissen und der angefochtene Entscheid aufgehoben.
Aus prozessökonomischen Gründen hat das Bundesgericht zusätzlich jedoch weitere Aspekte beurteilt, so insbesondere die Zuweisung der Grünzone zur Bauzone. Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) definiert Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen. Zudem erlaubt es den Kantonen, diese bundesrechtlichen Grundtypen zu unterteilen, zu variieren, zu kombinieren und zu ergänzen. Allerdings dürfen die kantonalen Regelungen die durch das Raumplanungsgesetz geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und die fundamentale Unterscheidung zwischen Bauzone und Nichtbauzone ist strikte einzuhalten. Alle Nutzungszonen sind also entweder der Bauzone oder der Nichtbauzone zuzuordnen. Was zur Bauzone zu rechnen ist, wird im Raumplanungsgesetz abschliessend festgelegt. Wenn die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zulässt, die weder mit bodenerhaltenden Nutzungen verbunden noch auf einen ganz bestimmten Standort angewiesen sind, dann ist diese Zone der Bauzone zuzuteilen. Andernfalls ist das Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren. Entscheidend ist also nicht die Bezeichnung einer Zone, sondern deren Zweck.
Die Grünzone ist im Baugesetz der Gemeinde Malans unter dem Titel «Gewerbe-Wohnzonen» bei den Bauzonen eingeteilt. Neben Bauzonen kennt dieses Baugesetz Landwirtschaftszonen, Schutzzonen und weitere Zonen. Die exakte Regelung des vorliegend relevanten Art. 22 lautet wie folgt:
Abs. 1: Die Grünzone dient dem Schutz des Ortsbildes. Hochbauten und oberirdisch in Erscheinung tretende Tiefbauten sind untersagt. Zulässig sind Kleinbauten, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Zone stehen, wie Wingerthäuschen, Geräteschöpfe usw., die folgende Masse nicht überschreiten […]
Abs. 2: Ausnahmen von diesen Höchstmassen können für landwirtschaftliche Ökonomiebauten (u.a. Selbstkelterei) bewilligt werden, die in direktem Zusammenhang mit einem in einer angrenzenden Zone liegenden Hauptbetrieb erstellt werden. Bei Baugesuchen ist der Bauberater anzuhören
Checkliste
- Wird der Hauptzweck der Zone primär durch den Schutz des Ortsbilds oder der Landschaft definiert?
- Sind Überbauungen die Regelnutzung oder nur ausnahmsweise (z. B. Kleinbauten) erlaubt?
- Sind die zulässigen Bauten standortgebunden (z. B. landwirtschaftliche Ökonomiebauten)?
- Entspricht die Zonenbeschreibung eher einer Landwirtschaftszone als einer Bauzone?
- Wurde das Gebiet im Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder (ISOS) als schützenswert erfasst?
- Stehen die ISOS-Ziele (z. B. «auf jeden Fall unverbaut bleiben») im Widerspruch zur geplanten Überbauung?
- Liegt ein Projekt von nationalem Interesse vor, das eine Ausnahme rechtfertigen könnte?
- Wurde bei der Erstellung des Baugesetzes die ISOS-Einschätzung bereits berücksichtigt?
- Fehlt eine Festlegung der Bautätigkeit als Regelnutzung im Zonenreglement?
- Übersteigt das geplante Projekt eine massvolle Erweiterung oder den Zweck der Bewirtschaftung?
Hauptzweck der Grünzone ist vorliegend also klar der Schutz des Ortsbilds. Überbauungen sind nur ausnahmsweise erlaubt, wenn sie im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Fläche stehen. Daraus wird klar, dass die Grünzone, welche zu einem wesentlichen Teil aus Rebbergen besteht, nicht hauptsächlich eine Überbauung der Fläche, sondern ganz im Gegenteil deren Freihaltung zum Schutz des Ortsbilds bezweckt. Diesem Schutzzweck kommt vorliegend noch eine grössere Bedeutung zu, da Malans seit der Aufnahme am 1. November 1992 ins Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu den schützenswerten Ortsbildern gehört und dem betroffenen Grünraum das Erhaltungsziel «a» zugeordnet wurde (Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche). Gemäss der Einschätzung des ISOS sollen die noch verbleibenden Rebgebiete des Orts «auf jeden Fall unverbaut bleiben». Dazu gehört auch die Umgebungszone, in welcher sich die betroffene Parzelle befi ndet. Kantone und Gemeinden sind verpflichtet, das ISOS im Rahmen ihrer Ortsplanung zu berücksichtigen. Da das Baugesetz von Malans nach der Aufnahme von Malans ins wISOS erlassen wurde, ist es gemäss Bundesgericht naheliegend, dass die Einschätzungen des ISOS bereits bei der Schaffung des kommunalen Baugesetzes berücksichtigt wurden.
Letztlich fehle es der Zonenumschreibung vorliegend an der Festlegung der Bautätigkeit als Regelnutzung, um sie als Bauzone einzuteilen. Ausserdem erlaube das Gesetz nur Kleinbauten, wie Wingerthäuschen oder Geräteschöpfe, was der typischen Umschreibung einer Landwirtschaftszone entspräche. Es handle sich bei der vorliegenden Grünzone also nicht um eine Bauzone, sondern um eine Nichtbauzone. Das geplante Projekt bedürfe somit einer Ausnahmebewilligung. Diese könne jedoch nicht erteilt werden, da die Vorgaben des ISOS eine Überbauung grundsätzlich ausschliessen und kein Projekt von nationalem Interesse vorläge. Ebenso stelle das Projekt mehr als nur eine massvolle Erweiterung dar.
Das Bundesgericht kommt somit zum Schluss, dass das Bauprojekt unter keinem Titel bewilligt werden kann. Die Beschwerde wurde gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung aufgehoben.
FAQ: Grünzone
Kann eine Grünzone trotzdem als Bauzone gelten?
Ja, wenn die Hauptbestimmung der Zone regelmässig Bautätigkeiten zulässt, die weder mit bodenerhaltenden Nutzungen verbunden noch auf einen bestimmten Standort angewiesen sind. Die Bezeichnung «Grünzone» allein ist dafür nicht ausschlaggebend.
Welche Rolle spielt das ISOS bei der Qualifikation einer Grünzone?
Das ISOS ist bei der Ortsplanung zwingend zu berücksichtigen. Wenn ein Gebiet als schützenswertes Ortsbild eingestuft ist und das Erhaltungsziel «Freifläche» oder «Kulturland» lautet, spricht dies stark für eine Qualifikation als Nichtbauzone.
Was passiert, wenn eine Baubewilligung in einer als Nichtbauzone qualifizierten Grünzone erteilt wurde?
Die Baubewilligung kann aufgehoben werden, wenn keine Ausnahmebewilligung möglich ist. Dies ist der Fall, wenn keine übergeordneten öffentlichen Interessen vorliegen oder die ISOS-Vorgaben eine Überbauung ausschliessen.
Welche Bauten sind in einer Grünzone als Nichtbauzone grundsätzlich erlaubt?
In der Regel nur Kleinbauten, die im direkten Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Zone stehen, wie Wingerthäuschen oder Geräteschöpfe. Hochbauten und oberirdisch in Erscheinung tretende Tiefbauten sind untersagt.
