Baubewilligung: Baureife des Grundstücks als Voraussetzung
Janine Wäber
Janine Wäber, MLaw, Rechtsanwältin, Partnerin bei Burkhalter Rechtsanwälte Bern/Zürich (www.drpb.ch) mit Tätigkeitsschwerpunkten im Miet-, Bau und Immobilienrecht.
Passende Arbeitshilfen
Voraussetzung einer Baubewilligung
Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG) regelt die Voraussetzung einer Baubewilligung:
Art. 22 RPG
Baubewilligung
1 a) Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Baubewilligung errichtet oder geändert werden.
2 b) Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass
die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und
das Land erschlossen ist.
3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.
Abs. 2 dieses Artikels nennt somit zwei Voraussetzungen: die Baute oder Anlage muss dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land muss erschlossen sein. Wann Land als erschlossen gilt, regelt Art. 19 RPG.
Voraussetzung der Erschliessung
a) tatsächlich hinreichende Zufahrt
Mit der Voraussetzung der tatsächlichen hinreichenden Zufahrt soll die Erreichbarkeit des Grundstücks durch die Nutzer*innen, die Sanität, die Feuerwehr oder die Kehrichtabfuhr gewährleistet werden. Zu beachten ist dabei, dass die Zufahrt im Hinblick auf die betreffende Nutzung hinreichend sein muss.
Praxis-Beispiel: Während eine 3 bis 3.50 m breite Zufahrt für ein Einfamilienhaus durchaus als genügend erschlossen gelten kann, gilt diese für ein Industriebetrieb, welcher täglich von zahlreichen Lastwagen beliefert wird, als ungenügend.
b) rechtlich hinreichende Zufahrt
Führt eine Zufahrt über ein benachbartes Grundstück setzt die rechtlich hinreichende Zufahrt voraus, dass dieses Wegrecht rechtlich gesichert ist in Form eines im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechts.
Ungenügend sind daher Zufahrtsrechte, die keine dauernde Benutzung der benötigten Zufahrt sicherstellen. So ist es ungenügend, wenn das Zufahrtsrecht vom belasteten Grundstück nur auf Zusehen hin gewährt wird. Hier kann durch einseitige Verfügung des Belasteten die Zufahrt jederzeit aufgehoben werden. Ebenso sind Mietverträge, welche ein Zufahrtsrecht zusichern, ungenügend.
c) Wasser-, Abwasser- und Energieleitungen
Die Erschliessung eines Grundstücks setzt nicht nur die hinreichende verkehrsmässige Erschliessung voraus, , sondern dass sämtliche Massnahmen der Infrastruktur zur Verfügung stehen müssen, die zur zonenkonformen Nutzung einer Liegenschaft gehören. Es müssen somit neben der hinreichenden Zufahrt die Erschliessung mit Wasser, Energiesowie der Anschluss an die nötigen Abwasserleitungen gegeben sein.
Allerdings müssen im Gegensatz zu den Wegrechten Durchleitungsrechte nicht zwangsläufig im Grundbuch eingetragen sein. Sollten sich diesbezüglich Fragen stellen, Lohnt sich die Konsultation eines Spezialisten.
Anmerkung: Das Gemeinwesen ist verpflichtet, für eine genügende Erschliessung des Baulandes zu sorgen. Verfügen Baulandparzellen über keine genügende Zufahrt, ist mit planungsrechtlichen Mitteln für eine genügende Zufahrt zu sorgen. Das Instrument des Notwegrechts nach Art. 694 ZGB tritt hinter die Erschliessungspflicht des Gemeinwesens zurück.
d) Zeitpunkt der Erschliessung
Ein Grundstück ist erst dann tatsächlich erschlossen, wenn die nötigen Leitungen effektiv gebaut und an das entsprechende Netz angeschlossen sind. Ein blosses Versprechen, dass diese Leitungen innerhalb einer bestimmten Frist erstellt würden, genügt nicht, um das Erfordernis der Erschliessung zu erfüllen.
Ein Grundstück muss jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung effektiv erschlossen sein. Es genügt, wenn sichergestellt ist, dass die effektive Erschliessung im Zeitpunkt der Vollendung der Baute erstellt ist. Allerdings muss für die Bauphase gewährleistet sein, dass mindestens die für die Bauarbeiten nötigen Erschliessungsmassnahmen provisorisch errichtet sind.
Zonenkonformität
Eine weitere Voraussetzung des Bauens ist, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Die Definition der innerhalb einer bestimmten Zone zulässigen Nutzung findet sich entweder im kantonalen Baugesetz, in Verbindung mit der Zoneneinteilung des kommunalen Bau- und Zonenplans oder in der kommunalen Bauordnung, ebenfalls in Verbindung mit dem entsprechenden Bau- und Zonenplan; dies immer unter der Voraussetzung, dass es sich beim betroffenen Grundstück um ein in der Bauzone eingezontes Grundstück handelt.
Anmerkung: Ob eine bestimmte Nutzung im konkreten Fall den Erfordernissen der Zonenkonformität, wie sie sich aus dem kantonalen, resp. kommunalen Recht ergibt, entspricht, kann nicht allgemein beantwortet werden. Es ist unabdingbar, dass zur Beantwortung dieser Frage die entsprechenden Bestimmungen herangezogen werden. Nötigenfalls müssen diese Fragen mit einem Baurechtsspezialisten geklärt werden, wobei es sich empfiehlt, vorgängig diesbezüglich Rücksprache mit dem kommunalen Bauamt bezüglich Baubewilligung zu nehmen.
