Baubewilligung: Baureife des Grundstücks als Voraussetzung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Grundstück gilt als baureif, wenn es in eine entsprechende Bauzone eingezont und vollständig erschlossen ist. Gemäss Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG) sind diese beiden Kriterien zwingende Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung. Ohne diese Baureife dürfen keine Bauten errichtet oder geändert werden.
Die wichtigsten Punkte:
- Das Grundstück muss in einer gültigen Bauzone liegen.
- Die Nutzung muss dem Zweck der jeweiligen Zone entsprechen.
- Eine tatsächliche und rechtlich gesicherte Zufahrt ist erforderlich.
- Anschluss an Wasser-, Abwasser- und Energieleitungen muss gewährleistet sein.
Janine Wäber
Janine Wäber, MLaw, Rechtsanwältin, Partnerin bei Burkhalter Rechtsanwälte Bern/Zürich (www.drpb.ch) mit Tätigkeitsschwerpunkten im Miet-, Bau und Immobilienrecht.
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Welche Voraussetzungen muss ein Grundstück erfüllen, um als baureif zu gelten und eine Baubewilligung zu erhalten?
Voraussetzung einer Baubewilligung
Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG) regelt die Voraussetzung einer Baubewilligung:
Art. 22 RPG
Baubewilligung
1 a) Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Baubewilligung errichtet oder geändert werden.
2 b) Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass
die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und
das Land erschlossen ist.
3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.
Abs. 2 dieses Artikels nennt somit zwei Voraussetzungen: die Baute oder Anlage muss dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land muss erschlossen sein. Wann Land als erschlossen gilt, regelt Art. 19 RPG.
Voraussetzung der Erschliessung
a) tatsächlich hinreichende Zufahrt
Mit der Voraussetzung der tatsächlichen hinreichenden Zufahrt soll die Erreichbarkeit des Grundstücks durch die Nutzer*innen, die Sanität, die Feuerwehr oder die Kehrichtabfuhr gewährleistet werden. Zu beachten ist dabei, dass die Zufahrt im Hinblick auf die betreffende Nutzung hinreichend sein muss.
Praxis-Beispiel: Während eine 3 bis 3.50 m breite Zufahrt für ein Einfamilienhaus durchaus als genügend erschlossen gelten kann, gilt diese für ein Industriebetrieb, welcher täglich von zahlreichen Lastwagen beliefert wird, als ungenügend.
b) rechtlich hinreichende Zufahrt
Führt eine Zufahrt über ein benachbartes Grundstück setzt die rechtlich hinreichende Zufahrt voraus, dass dieses Wegrecht rechtlich gesichert ist in Form eines im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechts.
Ungenügend sind daher Zufahrtsrechte, die keine dauernde Benutzung der benötigten Zufahrt sicherstellen. So ist es ungenügend, wenn das Zufahrtsrecht vom belasteten Grundstück nur auf Zusehen hin gewährt wird. Hier kann durch einseitige Verfügung des Belasteten die Zufahrt jederzeit aufgehoben werden. Ebenso sind Mietverträge, welche ein Zufahrtsrecht zusichern, ungenügend.
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c) Wasser-, Abwasser- und Energieleitungen
Die Erschliessung eines Grundstücks setzt nicht nur die hinreichende verkehrsmässige Erschliessung voraus, , sondern dass sämtliche Massnahmen der Infrastruktur zur Verfügung stehen müssen, die zur zonenkonformen Nutzung einer Liegenschaft gehören. Es müssen somit neben der hinreichenden Zufahrt die Erschliessung mit Wasser, Energiesowie der Anschluss an die nötigen Abwasserleitungen gegeben sein.
Allerdings müssen im Gegensatz zu den Wegrechten Durchleitungsrechte nicht zwangsläufig im Grundbuch eingetragen sein. Sollten sich diesbezüglich Fragen stellen, Lohnt sich die Konsultation eines Spezialisten.
Anmerkung: Das Gemeinwesen ist verpflichtet, für eine genügende Erschliessung des Baulandes zu sorgen. Verfügen Baulandparzellen über keine genügende Zufahrt, ist mit planungsrechtlichen Mitteln für eine genügende Zufahrt zu sorgen. Das Instrument des Notwegrechts nach Art. 694 ZGB tritt hinter die Erschliessungspflicht des Gemeinwesens zurück.
Checkliste
- Liegt das Grundstück in einer gültigen Bauzone gemäss Zonenplan?
- Entspricht die geplante Nutzung dem Zweck der Nutzungszone?
- Existiert eine tatsächlich hinreichende Zufahrt für Nutzer, Feuerwehr und Kehrichtabfuhr?
- Ist die Zufahrt rechtlich gesichert (z.B. durch Grundbucheintrag)?
- Sind Mietverträge oder mündliche Zusagen als Zufahrtsrecht ausgeschlossen?
- Sind Wasser- und Energieleitungen verfügbar oder verbindlich zugesichert?
- Ist der Anschluss an das Abwassernetz gewährleistet?
- Sind für die Bauphase provisorische Erschliessungsmassnahmen vorhanden?
- Stehen die Leitungen für die Vollendung der Baute effektiv bereit?
- Bei Unsicherheiten: Wurde ein Baurechtsspezialisten beigezogen?
d) Zeitpunkt der Erschliessung
Ein Grundstück ist erst dann tatsächlich erschlossen, wenn die nötigen Leitungen effektiv gebaut und an das entsprechende Netz angeschlossen sind. Ein blosses Versprechen, dass diese Leitungen innerhalb einer bestimmten Frist erstellt würden, genügt nicht, um das Erfordernis der Erschliessung zu erfüllen.
Ein Grundstück muss jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung effektiv erschlossen sein. Es genügt, wenn sichergestellt ist, dass die effektive Erschliessung im Zeitpunkt der Vollendung der Baute erstellt ist. Allerdings muss für die Bauphase gewährleistet sein, dass mindestens die für die Bauarbeiten nötigen Erschliessungsmassnahmen provisorisch errichtet sind.
Zonenkonformität
Eine weitere Voraussetzung des Bauens ist, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Die Definition der innerhalb einer bestimmten Zone zulässigen Nutzung findet sich entweder im kantonalen Baugesetz, in Verbindung mit der Zoneneinteilung des kommunalen Bau- und Zonenplans oder in der kommunalen Bauordnung, ebenfalls in Verbindung mit dem entsprechenden Bau- und Zonenplan; dies immer unter der Voraussetzung, dass es sich beim betroffenen Grundstück um ein in der Bauzone eingezontes Grundstück handelt.
Anmerkung: Ob eine bestimmte Nutzung im konkreten Fall den Erfordernissen der Zonenkonformität, wie sie sich aus dem kantonalen, resp. kommunalen Recht ergibt, entspricht, kann nicht allgemein beantwortet werden. Es ist unabdingbar, dass zur Beantwortung dieser Frage die entsprechenden Bestimmungen herangezogen werden. Nötigenfalls müssen diese Fragen mit einem Baurechtsspezialisten geklärt werden, wobei es sich empfiehlt, vorgängig diesbezüglich Rücksprache mit dem kommunalen Bauamt bezüglich Baubewilligung zu nehmen.
FAQ: Baubewilligung
Muss das Grundstück bereits bei der Baubewilligung vollständig erschlossen sein?
Nein, die effektive Erschliessung muss im Zeitpunkt der Vollendung der Baute vorhanden sein. Für die Bauphase reichen provisorische Massnahmen aus, sofern die spätere Fertigstellung der Leitungen sichergestellt ist.
Reicht ein mündliches Wegrecht für die Zufahrt aus?
Nein, ein Zufahrtsrecht, das nur auf Zusehen hin gewährt wird oder auf einem Mietvertrag basiert, ist ungenügend. Es muss ein dauerhaftes, im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht vorliegen.
Was gilt, wenn die Zufahrt über ein Nachbargrundstück führt?
In diesem Fall muss das Wegrecht rechtlich gesichert sein. Ein blosses Versprechen des Nachbarn reicht nicht aus, da dieses jederzeit widerrufen werden könnte.
Wer ist für die Erschliessung des Baulandes verantwortlich?
Das Gemeinwesen trägt die Pflicht für eine genügende Erschliessung. Das Notwegrecht nach Art. 694 ZGB tritt hinter diese Pflicht zurück und ist nur subsidiär anwendbar.
