AGB Bau: So umgehen Sie Stolpersteine bei Bauprojekten
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind im Bauwesen ein unverzichtbares Instrument, um wiederkehrende Vertragssituationen zwischen Bauunternehmern, Generalunternehmern und Kunden effizient zu regeln. Sie dienen der Vereinfachung von Abläufen und der Absicherung der Rechtsposition, insbesondere durch die kluge Kombination mit der SIA-Norm 118. Damit AGB im Streitfall Bestand haben, müssen sie jedoch klar formuliert, zugänglich gemacht und als Vertragsbestandteil vereinbart werden, um die Wirksamkeit gegen die Ungewöhnlichkeits- und Unklarheitsregel zu gewährleisten.
Die wichtigsten Punkte:
- AGB vereinfachen Vertragsabschlüsse und sichern die Rechtsposition des Verwenders durch Haftungsausschlüsse oder Konventionalstrafen.
- Die SIA-Norm 118 kann als Basis dienen, sollte aber durch individuelle, abweichende Bestimmungen ergänzt werden.
- Unklare oder ungewöhnliche Klauseln sind im Zweifel unwirksam und werden zulasten des Verfassers ausgelegt.
- AGB müssen vor oder beim Vertragsabschluss dem Partner zugänglich gemacht und explizit als Vertragsbestandteil vereinbart werden.
- Wesentliche Regelungsgebiete umfassen Offerte, Vergütung, Nachträge, Bauausführung sowie Abnahme und Mängelhaftung.
Silvan Andermatt
Mlaw Silvan Andermatt war an der Universität Zürich wissenschaftlicher Assistent im öffentlichen Recht und ist heute bei Simmen Rechtsanwälte in Zürich tätig.
Dr. Robert Simmen
Dr. iur. Robert Simmen ist als Rechtsanwalt in Zürich (Simmen Rechtsanwälte) tätig, mit Schwerpunkt u.a im Wirtschaftsrecht und im öffentlichen und privaten Baurecht.
Wie gestalten Bauunternehmen rechtssichere AGB für Bauprojekte unter Berücksichtigung der SIA-Norm 118?
Einführung
AGB sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Im Vertrag kann vereinbart werden, dass die relativ umfassende SIA-Norm 118 im Sinne von AGB gelten soll. Besser noch kann in den AGB zwar grundsätzlich die Geltung der SIA-Norm 118 vereinbart werden, aber mit zusätzlichen davon abweichenden oder ergänzenden Bestimmungen, beispielsweise mit einem grundsätzlichen Verbot von Regiearbeit.
Funktionen
AGB übernehmen zwei wesentliche Funktionen:
- Vereinfachung von geschäftlichen Abläufen, weil nur noch die Details für den einzelnen Vertrag verhandelt werden müssen,
- Absicherung bzw. Verbesserung der Rechtsposition des Verwenders, z.B. durch Haftungsausschlüsse oder -beschränkungen, Sicherheiten und Konventionalstrafen bei der Realisierung von bestimmten Risiken.
Das Resultat sind schlanke Verträge, welche rasch unterzeichnet werden können und dennoch Sicherheit bieten.
Rechtsgrundlage
Es erstaunt daher, dass die Geltungsvoraussetzungen und Rechtsfolgen von AGB im schweizerischen Recht, trotz ihrer grossen Bedeutung im Geschäftsalltag, nicht explizit geregelt sind. Der Verwender muss, neben den allgemein gehaltenen relevanten Gesetzesbestimmungen (Art. 1, 6, 18 OR und Art. 8UWG), auch die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln für AGB beachten, um allfälligen negativen Überraschungen bei einem späteren Prozess vorzubeugen.
Stolpersteine (Ungewöhnlichkeits- und Unklarheitsregel, aktualisierte AGB)
AGB müssen insbesondere klar, verständlich und übersichtlich formuliert werden, damit allfällige Vertragspartner sie zur Kenntnis nehmen und verstehen können. Dies ist wichtig im Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit, weil Unklarheiten in den AGB jeweils gegen den Verfasser ausgelegt werden (BGE 124 III 155) und Inhalte, mit denen der Vertragspartner vernünftigerweise nicht rechnen musste, für ihn unverbindlich sind (sogenannte Ungewöhnlichkeitsregel, BGE 109 II 452, E.5.a). Zudem sind Verstösse gegen zwingendes Recht gänzlich unzulässig.
Urteile
BGE 109 II 452: Trotz gültiger Vereinbarung der SIA-Norm 118 gilt die Ungewöhnlichkeitsregel, wonach von der pauschalen Zustimmung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen alle ungewöhnlichen Klauseln ausgenommen sind, insbesondere solche, deren Inhalt von dem abweicht, was vernünftigerweise erwartet werden dürfe.
BGE 109 II 213: Ungewöhnlichkeitsregel: Danach gilt der Inhalt einer ungelesenen Bedingung als unverbindlich, wenn er ganz oder teilweise aus dem vom Vertrauensgrundsatz gezogenen Rahmen fällt, sodass die betroffene Partei mit ihm nicht rechnen musste, ohne von der Gegenpartei eigens darauf aufmerksam gemacht worden zu sein.
BGE 124 III 155: Unklarheitsregel: Mehrdeutige Wendungen in vorformulierten Vertragsbedingungen sind im Zweifel zulasten jener Partei auszulegen, die sie verfasst hat.
Der Verfasser sollte sich daher vertieft mit den sprachlichen Formulierungen und dem Aufbau seiner AGB auseinandersetzen, damit im Konfliktfall nicht einzelne Bestimmungen gegen ihn ausgelegt werden bzw. gar für die andere Vertragspartei unverbindlich sind. Für den Verwender ist es zudem zentral, dass die AGB aktuell sind, also der Geschäftsentwicklung angepasst werden können. Die AGB sollten deswegen bereits eine Regelung für die zukünftige Übernahme von geänderten AGB in bestehende Verträge enthalten, wenn der Verwender nicht Gefahr laufen will, unter Umständen auf seinen alten AGB behaftet zu werden.
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