Ausweisung: Vom Kündigungsschreiben bis zur Räumung

Bau- und Immobilienrecht 2027

Praxisorientiertes Expertenwissen für Bauprofis

Fachtagung, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 09. März 2027

Was ist die Ausweisung?

Die Ausweisung bildet den letzten Schritt bei der Durchsetzung des Herausgabeanspruchs nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Verbleibt die Mietpartei trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses in den Mieträumlichkeiten und kommt sie ihrer Rückgabepflicht nach Art. 267 Abs. 1 OR nicht freiwillig nach, ist die Vermieterschaft auf staatlichen Rechtsschutz angewiesen. Verweigert die Mietpartei die Rückgabe der Mietsache, ist der Herausgabeanspruch gerichtlich durchzusetzen. Die Ausweisung stellt dabei ausschliesslich das prozessuale Instrument zur Durchsetzung dieses bereits bestehenden materiellrechtlichen Anspruchs dar.

Hieraus folgt zugleich, dass das ausweisende Gericht (1. Instanz) die Wirksamkeit der Beendigung des Mietverhältnisses regelmässig als Vorfrage zu prüfen hat. Nur wenn feststeht, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und der Mietpartei kein Recht zum weiteren Besitz der Mieträumlichkeiten mehr zusteht, kann ein Ausweisungsanspruch bestehen.

Von der Ausweisung wiederum zu unterscheiden ist deren Vollstreckung. Der Ausweisungsentscheid verpflichtet die Mietpartei zur Räumung und Herausgabe der Mieträumlichkeiten. Kommt sie dieser Verpflichtung innert der vom Gericht angesetzten Frist nicht nach, erfolgt die zwangsweise Durchsetzung im Vollstreckungsverfahren nach Art. 343 ZPO. Erst dieses ermöglicht nötigenfalls die amtliche Räumung unter Beizug der zuständigen Vollstreckungsorgane und gegebenenfalls der Polizei. Es bietet sich in der Praxis aber oftmals an und ist auch üblich in diesem speziellen Fall die Vollstreckung bereits mit aufzunehmen und die Räumung unter Zuhilfenahme z.B. der Polizei zu beantragen.

Was sich in der Theorie einfach anhört, ist aber oftmals der Gipfel oder der Abschluss eines oftmals langwierigen mietrechtlichen Konflikts. So geht der eigentlichen Räumung nicht selten Kündigungs-, Schlichtungs-, Kündigungsschutz- oder Erstreckungsverfahren voraus. Erst wenn rechtsverbindlich feststeht, dass die Mietpartei zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist, stellt sich die Frage nach der gerichtlichen Durchsetzung dieses Anspruchs. Die Ausweisung befindet sich damit an der Schnittstelle zwischen materiellem Mietrecht und Zivilprozessrecht: Während sich der Herausgabeanspruch gegenüber der Mietpartei aus Art. 267 Abs. 1 OR und gegenüber Dritten ohne Besitzesrecht aus Art. 641 Abs. 2 ZGB ergibt, richtet sich dessen gerichtliche Durchsetzung nach den Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung.

Ablauf des mietrechtlichen Kündigungs- und Ausweisungsverfahrens

Meist beginnt es damit, dass die Vermieterschaft das Mietverhältnis kündigt. Dies kann bei unbefristeten Mietverhältnissen ordentlich (vgl. Art. 266a OR) oder auch ausserordentlich (z.B. wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR) erfolgen oder aber bei befristeten Mietverhältnissen auch einfach durch Ablauf der befristeten Mietzeit. Eine weitere Alternative ist, dass die Parteien einen Vertrag (=Aufhebungsvertrag) schliessen, in dem sie einvernehmlich erklären, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt enden soll.

Gegen eine Kündigung eines unbefristeten kann sich die mietende Partei innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen zur Wehr setzen und dort sowohl die Kündigung anfechten als auch eine Erstreckung verlangen (vgl. Art. 271, Art. 271a und Art. 272 OR i.V.m. Art. 273 Abs. 1, Abs. 2 lit. a OR). Bei befristeten Mietverhältnissen beträgt die Frist 60 Tage vor Ablauf der Mietdauer, um eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu erlangen (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR). 

Damit die Mieterpartei über sämtliche Informationen verfügt, sind Kündigungen zwingend auf dem kantonal genehmigten amtlichen Formular auszusprechen, das bei vermieterseitigen Kündigungen zwingend zu verwenden ist (Art. 266l Abs. 2 OR). Und bereits hier zeigen sich in der Praxis vielfach Probleme, so gibt es Kantone, in denen das Ausfüllen des amtlichen Formulars einige Tücken bietet. So z.B. im Kanton Thurgau, bei dem händisch die zuständige Schlichtungsbehörde noch ergänzt werden muss. Werden die Vorschriften der Art. 266l bis 266n OR nicht korrekt befolgt, so besteht die Gefahr, dass die Kündigungen nichtig sind (Art. 266o OR).

Damit eine Ausweisung aber überhaupt stattfinden kann, muss klar sein, dass eine wirksame Beendigung erfolgt ist.

Am einfachsten gelingt dies, wenn die Mietenden die 30-tägige Frist ungenutzt ablaufen lassen oder sich bei befristeten Mietverhältnissen nicht 60 Tage vor Ablauf der Befristung, die die zuständige Schlichtungsbehörde wenden. Wird diese Frist nicht eingehalten, erwächst die Kündigung grundsätzlich in Bestandskraft. Im anschliessenden Ausweisungsverfahren kann ihre Missbräuchlichkeit nicht mehr erstmals geltend gemacht werden. Das Gericht hat lediglich noch von Amtes wegen zu prüfen, ob Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe vorliegen.