Ordentliche Kündigung: Die fristgerechte Beendigung eines Mietvertrages

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Eine ausdrückliche Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses ist in der Praxis grundsätzlich in zwei unterschiedlichen Formulierungen anzutreffen: Die feste Vertragsdauer kann im Voraus im betreffenden Mietvertrag zum einen in der Weise umschrieben sein, dass das Mietverhältnis bis zu einem bestimmten, fixen Zeitpunkt (sogenannter Endtermin) dauern soll, beispielsweise bis zum 30. Juni 20XX. Zum anderen kann im Mietvertrag der Ablauf des Mietverhältnisses und damit der Endtermin mit einer nach Zeiteinheiten bestimmten Zeitspanne ausgedrückt werden, etwa durch die Formulierung, das Mietverhältnis endige ein Jahr nach Vertragsabschluss. Beide Varianten stellen eine ausdrückliche Vereinbarung über ein befristetes Mietverhältnis dar und der Vertrag endigt ohne weiteres mit dem Zeitablauf, braucht somit, wie bereits eingangs erwähnt, keine ordentliche Kündigung. 

Praxis-Beispiel: Das Ferienhaus wird am 1. Juli 20__ bis zum 31. Juli 20__ oder für die Dauer von einem Monat vermietet.

Der Klarheit halber und nicht zuletzt. Um Berechnungsschwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich in der Praxis, das Ende des Mietverhältnisses auf ein bestimmtes Datum festzulegen. Die Vertragsparteien können im Rahmen ihrer Vereinbarung indessen auch bestimmen, dass das Mietverhältnis mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses endigen soll, wobei der betreffende Zeitpunkt zwar beim Vertragsabschluss für die Vertragsparteien allenfalls noch nicht genau feststehen mag, jedoch mit grosser Gewissheit eintreten wird. Mit dem Eintritt des Ereignisses wird auch hier das Mietvertragsverhältnis beendigt, ohne dass es eine ordentliche Kündigung seitens einer der Parteien benötigt. Diese Konstellation findet sich häufig in Mietverträgen, in welchen die Parteien die Vermietung eines Mietobjektes zu einem bestimmten Zweck umschreiben.

Beispiele

• Das Hotelzimmer wird für die Dauer eines bestimmten Kongresses vermietet, dessen Ende im Voraus noch nicht auf den Tag genau bestimmt ist.
• Einem Forscher wird ein Zimmer für die Dauer seines Studienaufenthaltes vermietet. Unklar mag bei Vertragsabschluss sein, wann er seine Studien abschliessen wird.
• Eine Baumaschine wird dem Bauunternehmer gemäss Vertragsinhalt vermietet, bis die entsprechenden Bauarbeiten fertiggestellt sind. Auch hier wird der betreffende Zeitpunkt erfahrungsgemäss – denkt man an die durch diverse Gründe bedingten, üblichen Bauverzögerungen – noch nicht mit Gewissheit feststehen, doch ergibt die Auslegung der vertraglichen Klausel, dass der Mietvertrag von den Parteien lediglich für die Dauer der Bauarbeiten abgeschlossen wurde.

In den eben erwähnten Fällen nimmt die Praxis regelmässig das Vorliegen einer stillschweigenden Vereinbarung über die befristete Miete an. Nach hier vertretener Meinung rechtfertigt sich folgende Differenzierung: Auch in den vorstehenden Beispielen kann die an sich bestimmte Mietdauer (sowie der noch unbestimmte, jedoch bestimmbare Endtermin) im Vertrag in ausdrücklicher Weise enthalten sein. Eine stillschweigende Vereinbarung über die Befristung des Mietverhältnisses in den vorstehenden Konstellationen wäre daher lediglich zu bejahen, wenn sich die Befristung aus den gesamten Umständen des Vertragsabschlusses – jedoch nicht aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung – ergibt, insbesondere aus dem Zweck der Miete. Eine derartige Konstellation liegt beispielsweise vor, wenn ein Saal für eine Abendgesellschaft vermietet wird. Um Auslegungsschwierigkeiten in der Praxis zu vermeiden, empfiehlt sich auch bei den vorliegend interessierenden Konstellationen, eine entsprechende, explizite schriftliche Umschreibung der Vertragsdauer in den Vertrag aufzunehmen. 

In der Praxis finden sich häufig dem befristeten Mietvertrag verwandte Sachverhalte, welche sich indessen bezüglich ihrer Wirkung von einem solchen grundsätzlich dadurch unterscheiden, dass sie zu ihrer Beendigung von einer Vertragspartei zu kündigen sind oder aber vor Ablauf einer festen Mietdauer von einer Partei durch ordentliche Kündigung aufgelöst werden können. Zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang zunächst die in der Praxis häufig anzutreffenden, sogenannten unecht befristeten Mietverträge. Darunter ist eine die Auflösung des Mietvertrages regelnde Klausel zu verstehen, welche einen frühestmöglichen Beendigungstermin vorsieht, wie dies oft im Rahmen einer Geschäftsmiete vereinbart wird.

Formulierungsbeispiele

• «Der vorliegende Mietvertrag ist frühestens kündbar auf den 30. September 20__.»
• «Das vorliegende Mietverhältnis ist erstmals kündbar auf den 30. September 20__.»

Die Formulierung muss indes nicht zwingend ausdrücklich auf eine ordentliche Kündigung Bezug nehmen. Ein unecht befristeter Mietvertrag liegt deshalb auch im Falle der folgenden Klausel vor:
  «Der vorliegende Mietvertrag endet frühestens am 30. September 20:__.»

Denn mit dieser Formulierung, insbesondere dem Wort «frühestens», wird zum Ausdruck gebracht, dass das Mietverhältnis auch später als am frühestmöglichen Auflösungstermin endigen kann – und zwar zu einem beliebigen Zeitpunkt – und daher zu seiner Auflösung eine ordentliche Kündigung benötigt. Denn die «frühestmögliche» Auflösung, welche eben die Möglichkeit einer späteren Auflösung impliziert, schliesst einen beidseitigen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung aus. Ferner können Index- und Staffelmietverträge derartige Klauseln enthalten, deren Minimaldauer bekanntlich fünf bzw. drei Jahre betragen muss; nach der herrschenden Lehre und Rechtsprechung ist zumindest der Vermieter während der Minimaldauer an den Vertrag gebunden. Gleiches gilt analog für Mietverhältnisse, welche eine Höchstdauer vorsehen.

Formulierungsbeispiel: «Der vorliegende Mietvertrag dauert längstens bis zum 30. September 20__.»

Eine derartige Klausel enthaltender Mietvertrag setzt im Gegensatz zum unecht befristeten Mietvertrag eine Höchstdauer zwar fest, kann indessen ohne weiteres früher, und zwar mittels ordentlicher Kündigung, und damit von einer Partei allein aufgelöst werden. Mietverträge mit derartigen Klauseln werden des Öfteren über Mietobjekte abgeschlossen, deren Abbruch in absehbarer Zeit bevorsteht.