Wohnrecht Nutzniessung: Die steuerlichen Folgen
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Bei der Übertragung einer Liegenschaft unter Vorbehalt von Nutzniessung oder Wohnrecht entstehen spezifische steuerliche Pflichten. Während die reine Einräumung dieser Rechte ohne Eigentumswechsel meist keine Grundstückgewinnsteuer auslöst, verschieben sich die Lasten für den Eigenmietwert, die Hypothekarzinsen und den Unterhalt. Der Nutzniessungsberechtigte trägt in der Regel die wirtschaftlichen Lasten der Immobilie, während der Eigentümer die Rechtslasten behält, was für die Einkommenssteuererklärung entscheidend ist.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Einräumung von Nutzniessung oder Wohnrecht ohne Handänderung löst keine Grundstückgewinnsteuer aus.
- Der Nutzniessungsberechtigte versteuert den Eigenmietwert und kann Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten abziehen.
- Bei einer Übertragung an Nachkommen unter Einräumung von Vorbehaltsrechten sind kantonale Besonderheiten zu prüfen.
- Periodische Entschädigungen für die Einräumung der Rechte unterliegen der Einkommenssteuer.
Stefano Cecconi
Lic. oec. publ.,Steuerexperte SSK, stv. Leiter Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen, Kantonales Steueramt Solothurn.
Andreas Käppeli
M.A. HSG, eidg.dipl. Steuerexperte. Steuerberater für natürliche sowie juristische Personen bei der TREHAG Treuhand St. Gallen AG.
Welche steuerlichen Folgen hat die Einräumung von Nutzniessung oder Wohnrecht bei einer Liegenschaftsübertragung in der Schweiz?
Einleitung zum Thema Wohnrecht Nutzniessung
In der Schweiz gehören Nutzniessung und Wohnrecht zu den wichtigsten beschränkten dinglichen Rechten, wenn es um die Nutzung einer Immobilie geht. Beide Rechte sichern einer Person die Nutzung einer Liegenschaft, ohne dass sie Eigentümerin ist. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zum Thema “Wohnrecht Nutzniessung”.
Nutzniessung und Wohnrecht
Praktische Relevanz – ein Beispiel
Ein im Kanton St. Gallen wohnhaftes Ehepaar im fortgeschrittenen Pensionsalter hat mehrere Kinder. Es macht sich Gedanken, wie sein Vermögen eines Tages unter den drei Kindern zu verteilen sei. Die Ehepartner entschliessen sich, das Haus, das sie bewohnen, der einen Tochter zu übertragen, die auch Interesse angemeldet hat, später das Haus mit ihrer Familie zu bewohnen. Gerne möchten die Eltern ihr das Haus schon heute geben, doch aus dem Haus ausziehen wollen sie noch nicht, bevor es Zeit für den Einzug in ein Altersheim wird. Als sich die Eltern nun entschliessen, das Haus der Tochter bereits zum jetzigen Zeitpunkt zu übertragen, machen sie das unter der Bedingung, dass ihnen eine lebenslängliche NN auf der Liegenschaft eingeräumt wird (Vorbehaltsnutzung). Sie fragen sich nun, ob durch die Übertragung Grundstückgewinnsteuern ausgelöst werden, wer den Eigenmietwert (EMW) zu versteuern hat und wer die Hypothekarzinsen oder den Liegenschaftenunterhalt zum Abzug bringen kann.
Variante: Das Ehepaar möchte die Liegenschaft nicht unter Anrechnung auf den Erbteil an die Tochter übertragen und entschliesst sich daher, die Liegenschaft der Tochter zu verkaufen. Sie vereinbaren mit der Tochter, dass diese ihnen einen moderaten Geldbetrag zahlt, welcher der voraussichtlich noch Jahre dauernden Nutzung der Liegenschaft durch die Eltern Rechnung trägt. Die Schuldzinsen für die Hypotheken werden weiterhin durch die Eltern beglichen.
Fragen wie diese im obigen Beispiel sind in der Praxis immer wieder anzutreffen. Die steuerlichen Auswirkungen sind kantonal möglicherweise unterschiedlich und sind für jeden Kanton gesondert abzuklären.
Vorab eine zivilrechtliche Einordnung der NN und des WRs, bevor der obige Fall wieder aufgegriffen wird.
Zivilrechtliche Einordnung
Nutzniessung
Die NN verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert (Art. 745 Abs. 2 ZGB). Der Nutzniessungsberechtigte kann den Vermögenswert entweder selber benützen, aber auch vermieten etc. Eine Veräusserung des Nutzniessungsobjekts ist ausgeschlossen, das Nutzniessungsvermögen muss in seinem Bestande erhalten bleiben (Art. 764 Abs. 1 ZGB). Der Nutzniessungsberechtigte trägt die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt sowie die Bewirtschaftung der Sache, einschliesslich der Zinsen für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie den Steuern und Abgaben (Art. 765 Abs. 1 ZGB).
Die Nutzniessung ist nicht übertragbar. Sie geht mit dem Tode des Berechtigten unter. Für juristische Personen beträgt die maximal zulässige Dienstbarkeitsdauer 100 Jahre.
Wohnrecht
Das WR besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen zu wohnen (Art. 776 Abs. 1 ZGB). Auch das WR ist nicht übertragbar. Im Gegensatz zur NN ist die Errichtung eines WR zugunsten einer juristischen Person nicht möglich.
Steht dem Berechtigten ein alleiniges WR zu, so trägt er die Lasten des gewöhnlichen Unterhaltes (Art. 778 Abs. 1 ZGB).
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Steuerliche Aspekte bei Einräumung von Wohnrecht Nutzniessung ohne Handänderung
Grundstückgewinnsteuer
Voraussetzung zur Abrechnung mit der Grundstückgewinnsteuer ist der dauerhafte Charakter einer Dienstbarkeit. Die NN kann nun aber höchstens auf 100 Jahre bzw. das WR auf das Leben einer natürlichen Person errichtet werden. Die Errichtung sowie auch der Wegfall dieser nicht übertragbaren Personaldienstbarkeiten lösen daher ohne Handänderung an der Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer nicht aus. Im eingangs erwähnten Beispiel soll das Eigentum am Grundstück jedoch an eine Erbin übertragen werden, weshalb für diesen Fall auf den Abschnitt «Übertragung einer Liegenschaft mit Einräumung NN/WR» verwiesen sei, der in der Ausgabe 06 vom Print-Newsletter Focus Treuhand zu finden ist..
Einkommenssteuern
Die Einräumung einer NN bzw. eines WR gegen Einmalentschädigung auf einer Liegenschaft im Privatvermögen, ohne dass eine Handänderung zustande kommt, entspricht einer Vermögensumschichtung. Der Einmalentschädigung steht der verminderte Wert der Liegenschaft entgegen, weshalb die Einmalentschädigung für die Einkommenssteuern unbeachtlich ist. Im selten anzutreffenden Fall der periodischen Entschädigungen unterliegen diese hingegen den Einkommenssteuern von Bund sowie Kanton und Gemeinde (Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG; Art. 7 Abs. 1 lit. a StHG).
Checkliste
- Prüfen, ob eine Handänderung (Eigentumsübertragung) stattfindet oder nur eine Dienstbarkeit errichtet wird.
- Ermitteln, wer als Nutzniessungsberechtigter den Eigenmietwert versteuern muss.
- Klären, ob Hypothekarzinsen und Liegenschaftsunterhalt vom Eigentümer oder Nutzniessungsberechtigten abgezogen werden können.
- Bei Übertragung an Kinder prüfen, ob eine Schenkung oder ein Verkauf zu moderaten Konditionen vorliegt.
- Kantonale Steuervorschriften für Grundstückgewinnsteuer und Dienstbarkeiten konsultieren.
- Bei periodischen Entschädigungen die steuerliche Erfassung als Einkommen sicherstellen.
- Die Dauer der Dienstbarkeit (lebenslang oder maximal 100 Jahre) für die steuerliche Bewertung festhalten.
FAQ: Wohnrecht Nutzniessung
Löst die Einräumung einer Nutzniessung ohne Eigentumsübertragung Grundstückgewinnsteuer aus?
Nein, da es sich um eine nicht übertragbare Personaldienstbarkeit handelt, die ohne Handänderung an der Liegenschaft keine Grundstückgewinnsteuer auslöst.
Wer muss den Eigenmietwert versteuern, wenn Eltern einer Tochter das Haus übertragen, aber eine lebenslange Nutzniessung vorbehalten?
Der Nutzniessungsberechtigte (in diesem Fall die Eltern) muss den Eigenmietwert versteuern, da er die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie innehat.
Sind Hypothekarzinsen bei einem Wohnrecht abziehbar?
Der Berechtigte eines alleinigen Wohnrechts trägt die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts. Ob Hypothekarzinsen abziehbar sind, hängt von der konkreten vertraglichen Vereinbarung und der steuerlichen Einordnung der Lastenverteilung ab.
Gibt es Unterschiede zwischen Nutzniessung und Wohnrecht für juristische Personen?
Ja, eine Nutzniessung kann maximal 100 Jahre für juristische Personen errichtet werden, während ein Wohnrecht ausschliesslich natürlichen Personen zustehen kann.
Wie werden Einmalentschädigungen für die Einräumung von Wohnrecht steuerlich behandelt?
Eine Einmalentschädigung bei einer Vermögensumschichtung im Privatvermögen ist für die Einkommenssteuern unbeachtlich. Periodische Entschädigungen unterliegen hingegen der Einkommenssteuer.
