Grundstückkauf: Bestimmungen zur Gewährleistung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Beim Grundstückkauf beträgt die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Mängel fünf Jahre gemäss Art. 219 OR. In der Praxis wird diese Frist jedoch häufig vertraglich ausgeschlossen, wobei der Käufer das Objekt «wie gesehen» übernimmt. Bei Neubauobjekten wird oft eine Abtretung der Garantierechte gegenüber den Handwerkern vereinbart, was die Position des Käufers verbessert, jedoch Risiken bezüglich der Planer und unbekannter Vertragsdetails birgt.
Die wichtigsten Punkte:
- Gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre, kann aber vertraglich ausgeschlossen werden.
- Bei Wegbedingung der Gewähr verliert der Käufer das direkte Recht gegen den Verkäufer bei Mängeln.
- Abtretung von Garantierechten an Handwerker ist üblich, deckt aber oft nicht Planer ab.
- Unbekannte Verträge zwischen Verkäufer und Unternehmern erschweren die Mängelgeltendmachung.
- Eine vertragliche Unterstützungspflicht des Verkäufers verbessert die Rechtsposition des Käufers erheblich.
Hans Stoller, dipl. Architekt ETH/SIA, lic. iur.
Hans Stoller ist Inhaber eines Büros für Baumanagement und Baurecht (www.hans-stoller.ch). Seine Arbeitsschwerpunkte sind das private und öffentliche Baurecht, Beratung von Bauherren und Behörden, das Vorbereiten und Aushandeln von Bau- und Anlagebauverträgen, die Vertretung der Bauherren bei grossen Projekten sowie das Verhandeln und Durchsetzen von Lösungen bei Streitigkeiten und Bauschäden.
Was muss ich bei der Wegbedingung der Gewährleistung und Garantietreittung beim Grundstückkauf beachten?
Übliche Bestimmung beim Grundstückkauf
Oben wurde auf die normale Gewährleistungsfrist von fünf Jahren hingewiesen. Oft will allerdings ein Verkäufer nicht während fünf Jahren für die Mängelfreiheit seines Verkaufsobjektes gerade stehen.
Fall-Beispiel
Es finden sich daher in den meisten Verträgen zum Grundstückkauf Bestimmungen mit ungefähr folgendem Wortlaut: „Der Käufer übernimmt das Kaufobjekt wie gesehen. Jede Gewähr wird ausdrücklich wegbedungen. Der beurkundende Notar hat den Käufer über die Tragweite dieser Bestimmung ausdrücklich aufgeklärt.”
Mit dieser Bestimmung wird nun die gesetzliche Gewährleistung wegbedungen, d.h. mit dem Unterzeichnen des entsprechenden Vertrages zum Grundstückkauf ist dem Käufer die Möglichkeit genommen, sollten sich später Mängel am Kaufobjekt zeigen, diese Mängel gegenüber dem Verkäufer effektiv durchzusetzen. Finden sich solche Bestimmungen in Kaufverträgen bei älteren Gebäuden, ist dagegen sicher nichts einzuwenden. Kritisch wird es, wenn sich solche Bestimmungen in Verträgen zum Grundstückkauf bei Neubauobjekten finden.
Fall-Beispiel
Allerdings wird in diesem Falle oft ergänzt: „Die Verkäuferschaft tritt hiermit die Garantierechte gegenüber den Unternehmern dem Käufer ab.” Anschliessend folgend noch weitere Bestimmungen über die Details.
Diese Bestimmung stellt nun einen möglichen Käufer schon in eine bessere Situation, da zwar der Verkäufer für die Mangelfreiheit des Verkaufsobjektes nicht haftet, aber der Käufer immerhin die Möglichkeit hat, sollten Mängel auftauchen, diese gegenüber den Handwerkern geltend zu machen.
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Achtung
Diese Bestimmung ist trotzdem für einen möglichen Käufer nicht ungefährlich. In den meisten dieser Formulierungen werden nur die Rechte gegenüber den Handwerkern, nicht jedoch gegenüber den Planern (Ingenieur und Architekt) abgetreten.
D.h. sollten Mängel, die von oben erwähnten Planern zu vertreten sind, festgestellt werden, werden dem Käufer die entsprechenden Mängelrechte nicht abgetreten. Die Gewährleistung des Verkäufers wird mit einer solchen Formulierung wegbedungen, was den Käufer in eine relativ schlechte Position setzt. Diese Bestimmungen sind mit einem weiteren Nachteil behaftet. Zwar tritt der Verkäufer dem Käufer die Mängelrechte gegenüber den Unternehmern, je nachdem sogar gegenüber den Planern, beim Grundstückkauf ab. Die Verträge zwischen Unternehmer resp. Planer und Verkäufer sind den Käufern in den meisten Fällen jedoch nicht bekannt. Was im Rahmen der Vertragsabwicklung zwischen diesen Parteien vereinbart wurde, ist ebenso nicht bekannt. Dies kann das Durchsetzen der entsprechenden Mängelrechte für einen möglichen Käufer ausserordentlich erschweren.
Praxistipp
Die Situation kann sich für den Käufer dann verbessern, wenn im Vertrag zum Grundstückkauf zusätzlich die Bestimmung aufgenommen ist, dass der Verkäufer den Käufer beim Durchsetzen seiner Mängelrechte unterstützt. Damit übernimmt der Verkäufer eine zusätzliche vertragliche Pflicht.
Sollte der Käufer seine Mängelrechte nicht durchsetzen können, weil er vom Verkäufer nicht in genügendem Masse unterstützt wird, kann er den Verkäufer nun selbst ins Recht fassen.
Checkliste
- Wurde die gesetzliche 5-Jahres-Gewährleistung explizit ausgeschlossen?
- Enthält der Vertrag eine Abtretung der Garantierechte gegenüber allen Unternehmern?
- Werden auch die Rechte gegenüber Planern (Architekten, Ingenieure) abgetreten?
- Sind die bestehenden Verträge zwischen Verkäufer und Handwerkern/Planern einsehbar?
- Wurde eine vertragliche Verpflichtung des Verkäufers zur Unterstützung bei Mängelfällen aufgenommen?
- Hat der Notar die Tragweite der Wegbedingung ausdrücklich aufgeklärt?
- Ist klar geregelt, wer die Kosten für die Durchsetzung der Rechte trägt?
- Gibt es eine Klausel zur Haftung des Verkäufers bei mangelnder Unterstützung?
FAQ: Grundstückkauf
Was bedeutet «Wegbedingung der Gewährleistung» beim Grundstückkauf?
Die Wegbedingung bedeutet, dass der Käufer auf sein gesetzliches Recht verzichtet, Mängel gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen. Das Objekt wird ohne Gewähr übernommen, was insbesondere bei älteren Gebäuden üblich, bei Neubauten jedoch kritisch ist.
Helfen mir Garantietreittungen bei Mängeln im Neubau?
Ja, aber nur begrenzt. Der Verkäufer tritt die Rechte gegenüber den Handwerkern ab. Der Käufer muss Mängel dann direkt beim Handwerker geltend machen, hat aber oft keinen direkten Anspruch gegenüber dem Verkäufer, falls dieser nicht unterstützt.
Werden Planerfehler durch eine Garantietreittung abgedeckt?
Oft nicht. Viele Formulierungen beschränken die Abtretung auf Handwerker. Mängel, die von Architekten oder Ingenieuren verursacht wurden, bleiben dem Käufer ohne entsprechende Klausel oft ohne direkten Rechtsbehelf gegenüber dem Verkäufer.
Wie kann sich ein Käufer besser schützen?
Der Käufer sollte im Vertrag eine Bestimmung aufnehmen lassen, wonach der Verkäufer verpflichtet ist, ihn bei der Durchsetzung von Mängelrechten aktiv zu unterstützen. Bei Verletzung dieser Pflicht kann der Käufer den Verkäufer selbst verklagen.
Was passiert, wenn die Verträge mit den Handwerkern unbekannt sind?
Unbekannte Vertragsbedingungen zwischen Verkäufer und Handwerkern können die Durchsetzung von Mängelrechten durch den Käufer erheblich erschweren, da nicht klar ist, welche Garantien oder Fristen vereinbart wurden.
