08.07.2014

Der Mietvertrag: Definition, Form und Dauer

In Art. 253 OR wird der Mietvertrag gesetzlich wie folgt definiert: ‹Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.› Lesen Sie mehr zu den Unterschieden zwischen Miete und anderen Gebrauchsüberlassungverhältnissen sowie zu Form und Dauer der Vereinbarung mitsamt rechtssicherer Mustervorlage.

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Mietvertrag

Als Vertragsgegenstand eines Mietvertrages kommen nur bewegliche oder unbewegliche Sachen in Frage; die Vertragsdauer kann eine bestimmte oder eine unbestimmte sein. Als Miete bezeichnet man damit ein Vertragsverhältnis, welches die Überlassung des Gebrauchs einer Sache auf Zeit gegen Entgelt zum Gegenstand hat. Als Vertragsparteien stehen sich der Vermieter, der die für die Miete charakteristische Vertragsleistung der Überlassung der Mietsache zum Gebrauch erbringt, sowie der Mieter gegenüber. Grundlage des Anspruches des Mieters auf Überlassung der Mietsache zum Gebrauch ist eine vertragliche Abrede.Die in Art. 253 OR aufgeführten Verpflichtungen des Vermieters zur Überlassung einer Sache zum Gebrauch und des Mieters zur Leistung eines Mietzinses stellen das Minimum der Leistungsversprechen dar. Der Mietzins ist dabei das Entgelt, das der Mieter für die Überlassung des Gebrauches an der Sache zu leisten hat. Fraglich ist dabei, ob lediglich die grundsätzliche Entgeltlichkeit oder auch die Höhe des Mietzinses bestimmt sein muss.

Abgrenzung zur Pacht

Im Gegensatz zur Pacht, Art. 275 ff. OR, welche ausser einem allfälligen Gebrauch am Vertragsgegenstand auch deren Nutzung sowie eine Pflicht zur Erhaltung der Ertragsfähigkeit beinhaltet, verkörpert die Miete, Art. 253 ff. OR – grundsätzlich ohne eine Gebrauchspflicht – stets ein reines Gebrauchsrecht. Daraus erklärt sich gleichzeitig, dass in einem Mietvertrag nur körperliche Sachen als Vertragsgegenstand in Betracht fallen, wogegen bei der Pacht auch bloss nutzbare Sachen und/oder Rechte, die einen Ertrag abwerfen, als Vertragsgegenstand möglich sind. Als Abgrenzungskriterium zwischen Miete, Art. 253 ff. OR und Pacht, Art. 275 ff OR ist die Art und Weise der nach dem Vertragsinhalt beabsichtigten Verwendung an der Sache massgebend. Im Fall von körperlichen Sachen ohne Fruchtgewinnungs- oder Ertragserzielungsmöglichkeit wird auf eine Miete, Art. 253 ff. OR zu schliessen sein.

Beispiele

  • entgeltliche Überlassung eines Pferdes zum Gebrauch
  • dem Fussballclub X wird eine Wiese zur Durchführung eines Turniers überlassen.

Bei Sachen, welche Früchte und Erträgnisse abwerfen, wird regelmässig Pacht, Art. 275 ff. OR vorliegen

Beispiele

  • entgeltliche Überlassung einer Milchkuh zur Nutzung
  • dem Bauer wird eine Wiese überlassen, um sein Vieh auf diesem Grundstück weiden zu lassen und um die Früchte der sich auf dieser Wiese befindlichen Bäume zu ernten
  • der einem Pächter überlassene Selbstbetrieb eines Inseratenteiles einer Zeitung, sog. Annoncenpacht

Weitere Beispiele aus der Gerichtspraxis:

  • Als Mietvertrag angenommen wurde unter anderem der Betrieb einer Wirtschaft, auch mit Inventar, eines Hotels oder eines Motels, eines Spielsalons mit Alkoholausschank, eines Dancings, eines Büros, eines Ladens, einer Apotheke, einer Drogerie, eines Theaters oder Kinos, einer Bäckerei, einer Metzgerei sowie eines Werkhofes.
  • Pacht wurde dagegen angenommen, wenn mit den Räumen oder mit den Gebäuden ein darin bereits bestehender Betrieb, ein Unternehmen samt seinen Geschäftsbeziehungen (und damit insbesondere den obligatorischen Vertragsbeziehungen) überlassen wird.

Abgrenzung zur Gebrauchsleihe

Der Mieter wird durch den Abschluss von einem Mietvertrag zur Leistung eines Mietzinses für die Gebrauchsüberlassung verpflichtet. In diesem Punkt der Entgeltlichkeit unterscheidet sich der Mietvertrag von der Gebrauchsleihe, Art. 305 ff. OR.

Abgrenzung zum Leasing

‹Leasing› bezeichnet die Überlassung einer Sache auf Zeit zum freien Brauchen und Nutzen, oft unter Überbindung des vollen Erhaltungsrisikos auf den Leasingnehmer, gegen eine periodisch zu entrichtende Leasinggebühr.

Häufig sind mit der Überlassung der Sache zusätzliche Dienstleistungen wie die Wartung, Instandstellung, Versicherung usw. verbunden. Die Frage der Zuordnung des Leasings ist häufig kein Abgrenzungsproblem, sondern ein Auslegungsproblem, welches sich bei der Prüfung jedes konkreten Leasingvertrages stellt: In Frage kommen dabei insbesondere die Behandlung des Leasings als Miete oder Pacht, sowie im Bereich des Konsumgüterleasings als Abzahlungs- oder Miet-Kaufvertrag. Higi hat darauf hingewiesen, dass sich auch bei einem Leasingvertrag mit Service- oder Wartungspflichten nicht ausschliessen lässt, Miete oder Pacht anzunehmen, zumal derartige Zusatzleistungen zwanglos in den Bereich der Unterhaltspflicht des Vermieters fallen. Gegen die rechtliche Behandlung von Leasingverträgen aus Miete oder Pacht sprechen nach diesem Autor ferner weder die allfällige Einräumung eines Kaufrechts noch die Vormerkung des Verhältnisses im Grundbuch noch die Drittfinanzierung. Vielmehr liegt nach ihm Miete oder Pacht vor, wenn die Überlassung ohne Verpflichtung des Leasingnehmers zur Sorgfalt bzw. zur Substanzerhaltung erfolgt, ja Miete oder Pacht liegen nach diesem Autor auch vor, wenn mit der Überlassung dem ‹Leasingnehmer› das Risiko der Erhaltung und die Pflicht zum Unterhalt der Sache überbunden werden, weil das Mietrecht, und insbesondere Art. 256 OR, diese Möglichkeit der Ausgestaltung der Miete ausdrücklich offen lässt.

Form von einem Mietvertrag

Mit Ausnahme der Schiffsmiete nach Art. 90 Abs. 2 SSG ist der Abschluss eines Mietvertrages selbst bei einer unbeweglichen Sache bzw. Grundstück formlos.

Für das Zustandekommen von einem Mietvertrag genügt die Übereinstimmung der gegenseitigen Willensäusserungen über die wesentlichen Vertragspunkte im Sinne von Art. 1 OR. Man spricht von einem sog. Konsensualkontrakt. Die Individualisierung des Mietobjektes als erster wesentlicher Vertragspunkt ist zwar nicht zwingend notwendig, in der Praxis hingegen – insbesondere im Rahmen der Immobiliarmiete – durchaus üblich und empfehlenswert. Im Bereich der Mobiliarmiete wiederum entspricht es der Usanz, das Mietobjekt nur der Gattung nach zu bestimmen. So kann beispielsweise die Überlassung zum Gebrauch eines beliebigen Fahrzeuges einer bestimmten Marke und eines bestimmten Typs vereinbart werden, ohne dass etwa die Farbe oder der Jahrgang des Fahrzeuges nach dem Parteiwillen eine Rolle spielen soll. Nach Abschluss von einem Mietvertrag bedürfen hingegen die Ausübung verschiedener Rechte, z. B. Kündigung oder Mietzinserhöhung, sowohl der Schriftlichkeit als auch eines amtlichen Formulars. Diese gesetzliche Formfreiheit bei Abschluss von einem Mietvertrag darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich die Parteien des Öfteren den Abschluss von einem schriftlichen Mietvertrag vorbehalten mit der Folge des Unterschrifterfordernisses gemäss Art. 16 Abs. 2 OR i.V m. Art. 13 Abs. 1 OR beider Parteien. Hinzu tritt die gesetzliche Vermutung von Art. 16 Abs. 1 OR, dass der Inhalt vom betreffenden Mietvertrag erst unter der Voraussetzung der Einhaltung der parteilich vorbehaltenen Form gültig zustande kommt. Diese gesetzliche Vermutung ist aber dahingehend widerlegbar, als die Vertragsparteien sich unabhängig von der Erfüllung der vereinbarten Form gegenseitig zu verpflichten beabsichtigen. Ein diese Vermutung widerlegendes Verhalten kann beispielsweise dann gesehen werden, wenn die Gebrauchsüberlassung des Vermieters bereits vor der Erfüllung der vorbehaltenen Form stattgefunden hat. Vorbehalten bleibt gemäss Art. 261b OR allerdings die Parteiverabredung einer Vormerkung im Grundbuch hinsichtlich einer Miete an einem Grundstück mit der Wirkung, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.

Hinweis
Neben unseren Musterverträgen existieren zur Erleichterung des Vertragsabschlusses und der allgemeinen Bedingungen zur Miete von Wohnräumen im Rechtsalltag auch verschiedene Formularverträge, welche von den im Mietwesen tätigen Verbänden, z.B. vom Hauseigentümer-Verband oder Immobilien-Treuhänder-Verband herausgegeben werden.

Schriftlichkeit ist hingegen bei der an sich formfreien Miete eines Grundstückes dann verlangt, wenn eine Vormerkung im Grundbuch beabsichtigt ist, wobei sich die Schriftlichkeit auf die Vormerkvereinbarung beschränkt (als Rechtsgrundausweis) und den Mietvertrag in seiner Gültigkeit selbst nicht betrifft. In der Praxis verlangen die Grundbuchämter eine separate, durch den Vermieter (Original-) unterschriebene Anmeldung oder eine gesonderte Ermächtigung des Mieters für den Grundbucheintrag (sog. Eintragungsbewilligung). Für die Ausübung gewisser Gestaltungsrechte des Vermieters, wie namentlich die Kündigung und die Mietzinserhöhung, ist Schriftlichkeit auf einem besonderen Formular vorgeschrieben, für die Kündigung des Mieters einfache Schriftlichkeit. Überdies können gemäss Art. 270 Abs. 2 OR die Kantone im Falle von Wohnungsmangel zudem die Verwendung eines Formulares beim Abschluss von einem Mietvertrag für eine Wohnung vorschreiben. Die Vorgänge, welche im Rahmen eines Mietverhältnisses schriftlich oder gar in einer noch strengeren Schriftform zu behandeln sind, können namentlich wie folgt aufgelistet werden:

  • Fristansetzung mit Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzug, Art. 257d OR;
  • Mahnung für vertragswidriges Verhalten im Hinblick auf eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR;
  • Fristansetzung des Mieters im Hinblick auf eine Mietzinshinterlegung sowie Ankündigung der bereits erfolgten Hinterlegung nach Art. 259g Abs. 1 OR;
  • Zustimmung zu Erneuerungen und Änderungen des Mieters an der Sache durch den Vermieter, Art. 260a Abs. 1 OR;
  • Vereinbarung betr. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Erneuerungen oder Änderungen durch den Mieter als Recht zu Gunsten des Vermieters, Art. 260a Abs. 2 OR;
  • Vereinbarung betr. Entschädigungspflicht zu Lasten des Vermieters bei Investitionen des Mieters, die weiter geht als die Abgeltung eines erheblichen Mehrwertes, Art. 260a Abs. 3 OR;
  • Zustimmung des Vermieters zur Abtretung des Mietverhältnisses nach Art. 263 Abs. 1 OR;
  • Fristansetzung zur Leistung von Sicherheit gegenüber Mieter und Konkursverwaltung nach Art. 266h OR;
  • Kündigung des Mieters, Art. 266l Abs. 1 OR;
  • Verwendung eines von einer kantonalen Behörde genehmigten Formulares: Kündigung durch den Vermieter;
  • Verwendung eines von einer kantonalen Behörde genehmigten Formulares: Mietzinsanpassungen und andere einseitige Vertragsänderungen.

Dauer des Mietverhältnisses

Ein Mietvertrag kann gemäss Art. 255 OR von unbestimmter Dauer oder von Anfang an auf bestimmte Zeit vereinbart werden. Befristet ist der Mietvertrag nach Gesetz, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll. Damit enthält die gesetzliche Definition des befristeten Mietverhältnisses drei wesentliche Elemente, nämlich:

  • Es muss eine Vereinbarung vorliegen;
  • diese Vereinbarung muss sich über die (beschränkte) Dauer des Mietverhältnisses aussprechen (‹Ablauf› der vereinbarten Dauer);
  • die Vereinbarung muss den Willen der Parteien zum Ausdruck bringen, das Mietverhältnis werde im von ihnen bestimmten Zeitpunkt unter dem gegenseitigen Verzicht auf eine Kündigung beendet.

Ein Mietvertrag mit der Angabe einer festen Vertragsdauer und der gleichzeitigen Abhängigkeit der Vertragsbeendigung von einer vorgängigen Kündigung gilt gemäss Art. 255 Abs. 3 OR als unbefristetes Mietverhältnis. Schliesslich gilt für die Miete einer beweglichen Sache, die dem Mieter für seinen privaten Gebrauch dient und vom Vermieter im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit vermietet wird, gemäss Art. 266k OR eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer ohne Anspruch auf Entschädigung seitens des Vermieters.

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