Bauherren: Was Bauherren bei Planungsfehlern wissen sollten

Bau- und Immobilienrecht 2027

Praxisorientiertes Expertenwissen für Bauprofis

Fachtagung, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 09. März 2027

Klare Verantwortlichkeiten helfen dem Bauherrn

Zur Vermeidung von Unklarkeiten empfiehlt sich bereits bei der Vertragsgestaltung für ein klares Regelwerk zu sorgen. Dabei ist zunächst festzulegen, welche vertraglichen Bestimmungen Grundlage für die einzelnen Verträge gelten. Neben bzw. anstelle des Obligationenrechts finden regelmässig die Vertragsnormen und Honorarordnungen des SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) Anwendung. Insbesondere die SIA-Norm 118 ist im Baugewerbe verkehrsübliche Vertragsgrundlage. Verträge mit Architekten basieren demgegenüber oft auf der Honorarordnung 102 des SIA. 

Daneben empfiehlt sich, Verantwortlichkeiten und Aufgaben konkret und präzises zu regeln: wer plant, wer prüft, wer koordiniert und wer führt aus. Unklare Schnittstellen zwischen Architekt, Fachplanern und Unternehmern bilden eine häufige Quelle späterer Streitigkeiten. 

Sodann sollten Entscheide im Bauvorhaben, namentlich Bausitzungen, protokolliert und festgehalten werden. Dies gilt insbesondere für Beschlüsse und Anweisungen an Bausitzungen, Planänderungen sowie geäusserte Bedenken der beteiligten Unternehmer und Planer. Eine saubere Protokollierung erleichtert es später, den damaligen Entscheidungsprozess nachzuvollziehen: Welche Varianten standen zur Diskussion? Welche Risiken waren bekannt? Wer hat aus welchem Grund welche Empfehlung abgegeben? Und weshalb hat sich die Bauherrschaft für eine bestimmte Lösung entschieden?

Kommt es später zu einem Mangel, lässt sich anhand einer guten Dokumentation wesentlich einfacher rekonstruieren, was entschieden wurde, auf welcher Grundlage der Entscheid erfolgte und wo die Ursache des Problems liegen könnte.

Warnungen von Unternehmern ernst nehmen

Das ausführende Unternehmen muss die gesamte professionelle Planung des Architekten oder Fachingenieurs nicht en détail prüfen; es darf grundsätzlich auf fachkundige Planung vertrauen. Aufgrund der eigenen Sorgfaltspflichten muss der Unternehmer die Planung jedoch im Rahmen seiner Fachkenntnisse auf erkennbare Fehler und Unstimmigkeiten prüfen. Erkennt der ausführende Unternehmer einen Planungsfehler oder hätte er diesen aufgrund seines Fachwissens erkennen müssen, trifft ihn eine Warn- bzw. Anzeigepflicht. 

Unterlässt er diese und führt er eine für ihn erkennbar fehlerhafte oder problematische Vorgabe dennoch aus, kann ihn eine Mitverantwortung treffen. 

Meldet der Unternehmer gegenüber der Bauherrschaft Bedenken bezügliche eines Plans, einer Weisung oder eines Konzepts an, ist der Bauherr gut beraten, diese ernst zu nehmen und den Planer um entsprechende Prüfung und allenfalls Berücksichtigung zu bitten. Der Bauherr, der eine Warnung oder Empfehlung des Unternehmers ignoriert, entbindet den Unternehmer von seiner Verantwortung und kann dadurch die eigene Rechtsposition verschlechtern.

Was tun, wenn der Planungsfehler bereits aufgetreten ist?

1. Mangel einordnen und dokumentieren 

Ist ein Planungsfehler bereits eingetreten, sollte der Bauherr rasch und strukturiert handeln. Zunächst ist der Mangel einzuordnen: 

• Welches Bauteil ist betroffen?
• Drohen weitere Schäden?
• Braucht es Sofortmassnahmen?
• Gibt es Anzeichen auf den Fehler und die Ursache? 

Droht eine Verschlechterung des Mangels oder weitere Schäden, sind sinnvolle und zumutbare Sofortmassnahmen zu treffen. Gleichzeitig empfiehlt es sich, den bestehenden Zustand möglichst vollständig zu dokumentieren. Fotos, Videos, Pläne, Bauprotokolle, E-Mails, Weisungen und Korrespondenz können in einem allfälligen Rechtsstreit entscheidend sein. 

Wichtig ist dabei zu beachten, dass notwendige Sofortmassnahme und die eigentliche Sanierung voneinander zu unterscheiden sind: Sofortmassnahmen sind zur Verhinderung weiterer Schäden oder aus Sicherheitsgründen erforderlich. Die definitive Sanierung sollte hingegen erst erfolgen, nachdem die Verantwortlichkeiten soweit möglich geklärt und die erforderlichen Beweise gesichert wurden. 

2. Verträge und Verantwortlichkeiten prüfen

Wurde der soweit Mangel bestimmt, ist zu klären, wer hierfür verantwortlich sein könnte. Hierzu sind die Verantwortlichkeiten und Aufgaben in den einzelnen Vertragsgrundlagen zu konsultieren. 

Ein Planungsfehler kann auf einen Fehler oder ein Versäumnis eines Architekten oder Fachplaners zurückzuführen sein. Zu prüfen ist jedoch auch, ob die Bauleitung eine Verantwortung trifft, oder ob – bei entsprechender Konstellation - ein Total- oder Generalunternehmer die Planungsverantwortung übernommen hat. Auch ist zu prüfen, ob das ausführende Unternehmer einen für ihn erkennbaren Fehler hätte erkennen und anzeigen müssen. Bei komplexen Bauvorhaben liegt die Verantwortung nicht selten bei mehreren Beteiligten. 

Der Bauherr sollte sich deshalb nicht vorschnell auf einen einzigen Verursacher festlegen, sondern die Verantwortlichkeiten sämtlicher möglicherweise beteiligter Planer und Unternehmer prüfen.

3. Mängelrüge 

Im Zweifelsfall sollte die Bauherrschaft den Mangel gegenüber allen potenziell verantwortlichen Vertragspartnern anzeigen. Dazu gehören diejenigen Beteiligten, deren Planungs-, Leitungs- oder Ausführungsleistungen mit dem betroffenen Bauteil in Zusammenhang stehen, namentlich Architekt, Bauleitung, Fachplaner und ausführende Unternehmen. 

Mängelrügen sind formfrei möglich. Zu Beweiszwecken empfiehlt sich ein Einschreiben und eine Zusendung vorab per E-Mail. Dieses Vorgehen hat sich in der Praxis regelmässig bewährt. 

Im Mängelschreiben sollte der mangelhafte Zustand möglichst konkret beschrieben und dokumentiert werden. Gleichzeitig werden die Beteiligten aufgefordert, den Mangel und dessen Ursache zu prüfen, zur Verantwortlichkeit Stellung zu nehmen und – soweit sie dafür einzustehen haben – ein Nachbesserungskonzept vorzulegen. Dieses Vorgehen empfiehlt sich, da sich die Bauherrschaft nicht verfrüht auf einen bestimmten (möglichen) Verursacher festlegt, und ihre Position gegenüber allen potentiell verantwortlichen Beteiligten wahrt. Damit die Bauherrschaft auch möglichst Klarheit über die Position ihrer Vertragspartner hat, empfiehlt sich, in der Mängelrüge eine Stellungnahme und Beurteilung des Mangels aus Sicht des Vertragspartners mit angemessenen Fristen einzufordern.