Gebäudeabstand: Abstandsvorschriften bei verbundenen Bauten

Entscheid LGVE 2025 IV Nr. 3

Zwischen dem bestehenden Wohnhaus und dem geplanten Neubau sollen ein gedeckter Sitzplatz sowie ein Werk- und ein Abstellraum entstehen bzw. teilweise bestehen bleiben. Diese baulichen Elemente schliessen direkt aneinander an. Die gesamte Baute soll eine Länge von 20 Metern aufweisen, wobei der Neubau über einen separaten Eingang mit vorgelagertem Windfang erschlossen wird. 

Geplant ist ausserdem ein Satteldach für den Neubau, während das bestehende Wohnhaus über ein Flachdach verfügt. Der Abstand zwischen dem bestehenden und dem neuen Gebäude (ohne die verbindenden Elemente) soll 6,26 Meter betragen.

Gegen das Bauprojekt wurde Einsprache erhoben. Die Einsprecherin machte geltend, dass die beiden Gebäude auf dem Baugrundstück den erforderlichen Gebäudeabstand einzuhalten hätten. Die Gemeinde wies die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung. Aus dem Baubewilligungsentscheid war ersichtlich, dass die Gemeinde das geplante Gebäude zwar als eigenständige Baute mit einem Anbau einstufte, aber zum Schluss kam, dass aufgrund des Zwischentrakts zum Hauptbau kein Gebäudeabstand erforderlich sei. Es handelte sich gemäss Einschätzung der Gemeinde funktional um eine Erweiterung des Hauptbaus. Der Gesamtbau dürfe daher die maximal zulässige Gebäudelänge von 25 Meter nicht überschreiten, was vorliegend eingehalten sei. Die Einsprecherin akzeptierte den Entscheid nicht und gelangte mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Kantonsgericht. 

Eigenständiger Baukörper oder Anbau?

Ob es sich um einen eigenständigen Baukörper oder um einen Anbau handelt, ist gemäss kantonaler Rechtsprechung sowohl baulich als auch funktionell zu beurteilen. Massgeblich sind unter anderem: Besteht ein eigener Zugang? Kann der Bau unabhängig genutzt werden (z. B. durch eigene sanitäre Anlagen, Heizung, Küche)? Weist das Gebäude ein eigenständiges Erscheinungsbild auf oder besteht eine optische Einheit? Ist ein allfälliger Verbindungstrakt fassadenbildend?

Das Kantonsgericht stufte das geplante Gebäude im vorliegenden Entscheid als eigenständiges Wohngebäude und nicht als eine Erweiterung der bestehenden Baute ein. Ausschlaggebend dafür waren der separate Eingang sowie die vorgesehene Ausstattung mit Lavabo, Holzofen und den möglichen Anschlüssen für Küche, Dusche und WC. Zwar bestehen bauliche Verbindungen wie der gedeckte Sitzplatz sowie Werk- und Abstellräume, diese haben jedoch laut Gericht keine funktionelle Relevanz. Auch die unterschiedliche Dachform (Flachdach beim bestehenden Haus, Satteldach beim Neubau) sprach gemäss der Auffassung des Kantonsgerichts gegen eine bauliche Einheit.

Erforderlicher Gebäudeabstand

Das Gericht prüfte in einem nächsten Schritt, ob der gesetzlich vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen dem bestehenden Gebäude und der geplanten Baute eingehalten wurde.

Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften dienen der Sicherheit, Gesundheit und dem Brandschutz. Darüber hinaus können auch planerische oder landschaftsschützende Interessen betroffen sein. Eine Unterschreitung dieser Abstände kann Nachbarn auf zweierlei Weise beeinträchtigen: Zum einen kann sie die künftige Überbaubarkeit des Nachbargrundstücks einschränken, zum anderen den Zugang zu Licht, Luft und Sonne für bestehende oder geplante Bauten erheblich vermindern. Auch vermehrte Geruchs- oder Lärmimmissionen sind denkbar.

Im Kanton Luzern beträgt der gesetzliche Gebäudeabstand zwischen zwei Bauten auf demselben Grundstück gemäss § 131 Abs. 2 PBG/LU mindestens die Summe der geltenden Grenzabstände. In ein- und zweigeschossigen Wohnzonen beträgt dieser Grenzabstand 4 Meter (§ 122 Abs. 2 Anhang PBG/LU), was zu einem erforderlichen Gebäudeabstand von 8 Metern führt.

Im vorliegenden Fall betrug der Abstand zwischen dem bestehenden und dem neuen Gebäude jedoch lediglich 6,26 Meter. Das Kantonsgericht stellte daher fest, dass der gesetzliche Gebäudeabstand unterschritten wurde, weshalb zu klären war, ob für den Gebäudeabstand eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann und ob die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Gebäudeabstandes

Das Luzerner Planungs- und Baugesetz sieht eine Ausnahmebewilligung grundsätzlich nur für die Unterschreitung von Grenzabständen zwischen Nachbargrundstücken vor, nicht jedoch für Gebäudeabstände innerhalb desselben Grundstücks. Das Kantonsgericht hielt jedoch in seinem Entscheid fest, dass diese Vorschrift analog auch auf Gebäudeabstände auf demselben Grundstück angewendet werden könne, sofern keine nachbarlichen Interessen direkt betroffen seien. Zudem beständen im vorliegenden Fall keine sicherheits- oder feuerpolizeilichen Bedenken, unter anderem deshalb, weil die Gebäudeversicherung dem Projekt unter Auflagen zugestimmt habe.

Das Kantonsgericht wies die Sache zur Prüfung der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung an die Vorinstanz zurück. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde war damit begründet und wurde gutgeheissen.

Kommentar/Praxistipp

Der Entscheid des Kantonsgerichts zeigt deutlich, dass es die Beurteilung eines Bauvorhabens als eigenständiges Gebäude oder als Erweiterungsbau nicht ausschliesslich auf bauliche, sondern auch auf funktionelle Kriterien abstützt. Für Bauwillige empfiehlt es sich daher, frühzeitig zu prüfen, ob ein geplanter Anbau (z.B. aufgrund eines separaten Zugangs, eigener Infrastruktur oder eines eigenständigen Erscheinungsbilds) faktisch als eigenständiges Gebäude eingestuft werden könnte. Dies hat direkte Auswirkungen auf die einzuhaltenden Abstandsvorschriften. Des Weiteren verdeutlicht der Entscheid, dass Gebäudeabstände auch auf demselben Grundstück eingehalten werden müssen, sofern mehrere selbstständige Baukörper errichtet werden. Das gemeinsame Grundstück rechtfertigt nicht automatisch eine Unterschreitung der vorgeschriebenen Abstände. Auch wenn das Gesetz explizit keine Ausnahmebewilligung für Gebäudeabstände auf derselben Parzelle vorsieht, kann eine solche im Einzelfall beantragt und erteilt werden. Insbesondere für Architekten und Gemeinden bedeutet dies, dass eine sorgfältige Prüfung der funktionellen Eigenständigkeit einer Baute zwingend ist. Eine vorschnelle Qualifikation als Anbau kann, wie der vorliegende Fall zeigt, zu erfolgreichen Beschwerden führen.