Abmahnungen: Das Anzeigen von Werkmängeln nach der Prüfung
Hans Stoller, dipl. Architekt ETH/SIA, lic. iur.
Hans Stoller ist Inhaber eines Büros für Baumanagement und Baurecht (www.hans-stoller.ch). Seine Arbeitsschwerpunkte sind das private und öffentliche Baurecht, Beratung von Bauherren und Behörden, das Vorbereiten und Aushandeln von Bau- und Anlagebauverträgen, die Vertretung der Bauherren bei grossen Projekten sowie das Verhandeln und Durchsetzen von Lösungen bei Streitigkeiten und Bauschäden.
Zweck der Abmahnungen
Die Rechtsgrundlage für Abmahnungen ist Art. 369 OR: Die dem Besteller bei Mangelhaftigkeit des Werkes gegebenen Rechte fallen dahin, wenn er durch Weisungen, die er entgegen den ausdrücklichen Abmahnungen des Unternehmers über die Ausführung erteilte, oder auf andere Weise die Mängel selbst verschuldet hat.
Die Abmahnungen schützen den Unternehmer vor Haftung und den Bauherrn vor Verzögerungen, Schäden und anderem Ärger. Im OR gibt es darüber keine weiteren Vorschriften, weder über Form noch über Fristen. Die Anzeige und Abmahnungen sind ein Teil der Sorgfaltspflicht des Unternehmers im Rahmen seines Werkvertrages gegenüber dem Besteller, also eine gesetzliche und vertragliche Pflicht.
Abmahnung nach SIA-Norm 118
Grundlage für diese Pflicht sind insbesondere Art. 365 Abs. 3 und Art. 369 OR, und Art. 25 der SIA-Norm 118. Im Gegensatz zur Praxis in Deutschland scheuen sich in der Schweiz die Unternehmer normalerweise, die Bauleitung respektive die Bauherrschaft abzumahnen, wenn festgestellt wird, dass Arbeiten ausgeführt werden, die nicht den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechen, oder wenn sich sonst wie Verhältnisse ergeben, die eine ordnungsgemässe Arbeit gefährden.
Wichtig: Trotzdem ist allen Unternehmern, Architekten und Ingenieuren ausdrücklich zu empfehlen, das Mittel der Anzeige und Abmahnung vermehrt einzusetzen.
Ohne Abmahnung haftbar
Erfolgt die Anzeige und Abmahnung nicht, verletzt der Unternehmer diese Verpflichtung und wird dafür haftbar. Wird auf die Anzeige und Abmahnung verzichtet, geht die Rechtsprechung davon aus, der Unternehmer respektive der Planer oder Bauführer habe das mangelhafte Vorgehen anerkannt und wolle daraus gegenüber der Bauherrschaft keinerlei Rechte geltend machen.
Immer wieder kommt es vor, dass der Unternehmer nach Eintreten des Schadens behauptet, er hätte die Bauherrschaft von Anfang an informiert, dies aber selbstverständlich mündlich und nicht schriftlich. In den wenigsten Fällen wird es unter diesen Umständen dem Unternehmer respektive dem Planer gelingen, nachzuweisen, die Bauherrschaft sei entsprechend den gesetzlichen Erfordernissen abgemahnt worden.
Wichtig: Die Abmahnung sollte als grundsätzlich schriftlich erfolgen, digital oder auf Papier und der Unternehmer lässt sie sich am besten vom Bauherrn bestätigen.
Risikoanalyse vor den Bauarbeiten
Die Anzeige und Abmahnung ist eine vertragliche Pflicht und diese kommt erst zur Anwendung, wenn der Vertrag effektiv abgeschlossen ist. Vor Vertragsschluss ist aber der Unternehmer darauf hinzuweisen, wenn beim weisungsgemässen Ausführen der Arbeit mit Mängeln zu rechnen ist. Das kann zum Beispiel vorkommen, wenn der Bauherr unrealistische Forderungen stellt, die technisch nicht durchzuführen sind oder seine Vorstellungen mit Risiken verbunden sind.
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