Schlussabrechnung: Abrechnungsarten, Definitionen und gesetzliche Grundlagen
Inhalt
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Wird die Schlussabrechnung vom Unternehmer nicht fristgerecht erstellt, darf die Bauleitung die Abrechnung auf dessen Kosten vornehmen. Diese Massnahme beruht auf einer vertraglich vorgesehenen Ersatzvornahme nach SIA Norm 118 Art. 154 Abs. 1, wobei der Richter nicht involviert werden muss. Das Ergebnis bindet den Bauherrn als Minimum, falls der Unternehmer keine fristgerechte Opposition erhebt.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Bauleitung kann die Schlussrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen, wenn dieser in Verzug ist.
- Der Bauherr ist an den von der Bauleitung berechneten Saldo als Minimum gebunden.
- Der Unternehmer hat innert Monatsfrist zu prüfen und bei Differenzen unverzüglich zu opponieren.
- Bei unterlassener Opposition wird die Rechnung der Bauleitung nach einer Nachfrist definitiv.
- Mängel und Garantieforderungen werden von der Bauleitung direkt verrechnet.
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Welche Folgen hat es, wenn ein Unternehmer die Schlussabrechnung nicht fristgerecht einreicht?
Terminologie und Begriff Schlussabrechnung
Die Schlussabrechnung ist eine Zusammenstellung des Unternehmers, welche sowohl sämtliche vom Unternehmer gestellten Rechnungen sowie sämtliche vom Bauherrn geleisteten Zahlungen enthält. Bei Preisen nach Ausmass wird dieses spätestens anlässlich der Schlussrechnung festgestellt und in eine Forderung transferiert. Das Ergebnis der Schlussrechnung bildet die noch ausstehende Forderung des Unternehmers, da die Schlussrechnung die vertragskonforme Abrechnung ist Mit der Schlussrechnung erklärt ein Unternehmer, keine weiteren Forderungen mehr zu haben.
SIA Norm 118 Art. 153 f: Einreichung und Prüfung
Die Bauwerkverträge unter dem Regelwerk der SIA Norm 118 sehen ein spezifisches Schlussrechnungsszenario vor.
Die Schlussabrechnung ist durch den Unternehmer zu erstellen und der Bauleitung spätestens zwei Monate nach der Abnahme (Art. 157 ff. SIA Norm 118) zu unterbreiten (Art. 154 Abs. 1 SIA Norm 118). Reicht der Unternehmer trotz Mahnung (durch die Bauleitung) keine oder nur eine ungenügende (nicht form- oder fristgerechte Schlussrechnung) ein, „kann die Bauleitung die Abrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen” SIA Norm 118 Art. 154 Abs. 1 in fine.
Sofern die Voraussetzungen von SIA Norm 118 Art. 154 Abs. 1 vorliegen, kann der Besteller über seine Bauleitung direkt zur Ersatzvornahme schreiten. Man spricht von einer vertraglich vorbehaltenen Regelung zur direkten Ersatzvornahme. Der Richter muss nicht involviert werden (keine Klage notwendig).
Ist der Bauherr und Besteller nicht durch eine Bauleitung vertreten – was optional ist -, so kann der Bauherr die Schlussrechnung vornehmen.
Schlussrechnung durch die Bauleitung
Hat die Bauleitung an Stelle des Unternehmers die Schlussrechnung erstellt (SIA Norm 118 Art. 154 Abs. 1 in fine), so entsteht eine besondere Situation:
Die Bauleitung ist Hilfsperson des Bauherrn. Der Unternehmer ist der Gläubiger des Bauherrn. Aus der Schlussrechnung wird er noch Ansprüche erheben wollen. Hat nun die Hilfsperson des Bestellers die Schlussrechnung des Unternehmers erstellt, so liegt vordergründig ein Interessenskonflikt vor. Die Bauleitung kann die Interessen des Unternehmers nicht wahren. Die Interessenkollision ist jedoch nur vordergründig: Die Bauleitung nimmt auch in der Erstellung der Schlussrechnung die Interessen des Bauherrn wahr.
In der Schlussrechnung wird die Sichtweise des Bauherrn abgebildet, jedoch unter Wahrung der offenkundigen Gegebenheiten. Ausmass, Werklohn und Akontozahlungen wie auch unterzeichnete Regierapporte oder Nachträge finden Eingang in die Schlussrechnung. Gleichzeitig werden aber auch die Kosten der Erstellung der Schlussrechnung als Abzug in der Schlussrechnung erfasst.
Der Bauherr wird Mängel, welche nicht nachgebessert wurden, als Minderwerte verrechnen. Er wird auch einen Rückbehalt ausweisen, sollten allenfalls vereinbarte Garantien des Unternehmers (Mängelgarantie) nicht vorliegen. Schliesslich wird der Bauherr versucht sein, allfällige Schadenersatzansprüche geltend zu machen, um die Schlussrechnung so tief als möglich ausfallen zu lassen.
Sofern keine Täuschungsabsichten hinter einem solchen Tun liegen, ist eine zurückhaltende Erstellung der Schlussrechnung nicht verwerflich. Ziel bleibt eine vertragskonforme Abrechnung.
Passende Produkt-Empfehlungen
Prüfung
Die SIA Norm 118 Art. 154 ff. weist keine Bestimmung auf, welche das Prüfungsprozedere bei Schlussrechnungen, welche durch die Bauleitung erstellt wurden, beschreibt. Der Werkvertrag unter der Ägide der SIA Norm 118 schweigt zu dieser Frage. Wie ist folglich mit einer Schlussrechnung der Bauleitung umzugehen? Es sind folgende Fallgruppen zu unterscheiden:
- Hat der Unternehmer aufgrund einer Schlussrechnung in Ersatzvornahme noch eine Zahlung zu leisten (weil er zu viel Akonti erhalten hatte) und leistet er diese Schlusszahlung, so hat er die Schlussrechnung mit der Bezahlung anerkannt. Die Schlussrechnung saldiert das Vertragsverhältnis.
- Weist die Schlussrechnung in Ersatzvornahme einen Saldo zu Gunsten des Unternehmers aus, so ist das der tiefste gemeinsame Nenner der Vertragsparteien. Den so errechneten Saldo muss sich der Bauherr entgegenhalten lassen. Er ist an diesen Saldo als Minimum gebunden. Die Bauleitung als Hilfsperson des Bauherrn verpflichtet diesen.
- Will der Unternehmer mehr fordern, als die Schlussrechnung in Ersatzvornahme ausweist, so hat er in Opposition zu gehen. Das Prozedere sollte analog der Opposition im umgekehrten Fall ablaufen, wie in SIA Norm 154 Abs. 2 und 3 beschrieben: Der Unternehmer hat diesfalls die ihm vorgelegte Schlussrechnung innert Monatsfrist zu prüfen. Allfällige Differenzen hat er „unverzüglich” nach ihrer Feststellung der Bauleitung zu melden. Er hat seine abweichende Haltung zu begründen. Gibt der Unternehmer innert dieser Monatsfrist keine abweichende Haltung bekannt, so ist er analog SIA Norm 118 Art. 155 Abs. 2 zu mahnen. Es ist ihm eine Nachfrist von einem Monat zu gewähren. Verstreicht auch diese Nachfrist ungenutzt, so wird die Schlussrechnung der Bauleitung definitiv.
Die in Ersatzvornahme erstellte Schlussabrechnung bildet im beidseitig anerkannten und unterschriftlich bekundeten Umfang einen provisorischen Rechtsöffnungstitel gegen den Bauherrn.
Checkliste
- Prüfen Sie, ob die Schlussrechnung innert zwei Monaten nach der Abnahme eingereicht wurde.
- Reagiert der Unternehmer nicht, leiten Sie eine Mahnung durch die Bauleitung ein.
- Entscheiden Sie über die Ersatzvornahme durch die Bauleitung bei fortbestehendem Verzug.
- Sammeln Sie alle Offenausweise, Akontozahlungen und Nachträge für die Bauleitung.
- Melden Sie Mängel, die nicht nachgebessert wurden, als Minderwerte an die Bauleitung.
- Prüfen Sie die von der Bauleitung erstellte Rechnung innert eines Monats.
- Reichen Sie bei Abweichungen eine begründete Opposition innerhalb der Monatsfrist ein.
- Beachten Sie, dass bei ausbleibender Opposition eine weitere Nachfrist von einem Monat gewährt wird.
- Sichern Sie sich, dass die definitive Rechnung als provisorischer Rechtsöffnungstitel dient.
FAQ: Schlussabrechnung
Was passiert, wenn der Unternehmer die Schlussrechnung nicht einreicht?
Die Bauleitung darf die Abrechnung auf Kosten des Unternehmers erstellen (Ersatzvornahme), ohne dass ein Richter angerufen werden muss.
Ist die von der Bauleitung erstellte Schlussrechnung verbindlich?
Ja, sofern der Unternehmer innert der gesetzlichen Fristen keine begründete Opposition erhebt, wird die Rechnung definitiv und bindet den Bauherrn.
Wie lange hat der Unternehmer Zeit, um einer von der Bauleitung erstellten Rechnung zu widersprechen?
Der Unternehmer muss innert eines Monats prüfen und bei Differenzen unverzüglich opponieren. Unterlässt er dies, folgt eine Nachfrist von einem Monat, bevor die Rechnung definitiv wird.
Wer trägt die Kosten, wenn die Bauleitung die Schlussrechnung erstellt?
Die Kosten für die Erstellung der Schlussrechnung durch die Bauleitung werden vom Unternehmer getragen und als Abzug in der Rechnung erfasst.
