Bauherrschaft: Ihre Rolle in der Bauausführung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Während der Bauausführung bleibt die Bauherrschaft unter allen Umständen Herr der Baustelle und trifft alle wesentlichen Entscheide zu Qualität, Termin und Preis. Der Unternehmer darf nicht eigenmächtig handeln, sondern muss bei unerwarteten Ereignissen, die Folgen haben, die Bauherrschaft oder Bauleitung informieren. Dies gilt insbesondere bei Abweichungen vom Plan, wie etwa unvorhergesehenem Mauerwerk, das finanzielle oder terminliche Konsequenzen auslöst.
Die wichtigsten Punkte:
- Die Bauherrschaft behält das letzte Entscheidungsrecht über alle Änderungen.
- Der Unternehmer darf nicht im vermeintlichen Interesse der Bauherrschaft ohne Auftrag weiterbauen.
- Es besteht eine klare Anzeigepflicht bei Ereignissen mit Auswirkungen auf Kosten, Termine oder Qualität.
- Die Kompetenz der Bauleitung zur Vertretung der Bauherrschaft hängt von der vertraglichen Grundlage (SIA-Norm 118 vs. Honorarordnungen) ab.
Hans Stoller, dipl. Architekt ETH/SIA, lic. iur.
Hans Stoller ist Inhaber eines Büros für Baumanagement und Baurecht (www.hans-stoller.ch). Seine Arbeitsschwerpunkte sind das private und öffentliche Baurecht, Beratung von Bauherren und Behörden, das Vorbereiten und Aushandeln von Bau- und Anlagebauverträgen, die Vertretung der Bauherren bei grossen Projekten sowie das Verhandeln und Durchsetzen von Lösungen bei Streitigkeiten und Bauschäden.
Welche Befugnisse hat die Bauherrschaft bei unerwarteten Ereignissen auf der Baustelle?
Der Bauherr bleibt Herr der Baustelle
Wichtig: In dieser Situation geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Bauherr unter allen Umständen Herr der Baustelle bleibt. Sämtliche wesentlichen und unwesentlichen Entscheide, welche Qualität, Termin oder Preis beeinflussen, kann die Bauherrschaft fällen. Der Unternehmer darf somit nicht in der Annahme, im Interesse der Bauherrschaft zu handeln, einfach ohne zu fragen weiterbauen.
Jetzt wirken sich auch die Unterschiede in der Definition der Kompetenzen der Bauleitung aus. Diese Unterschiede finden sich insbesondere in den SIA-Honorarordnungen 102, 103 und 108 auf der einen Seite und andererseits abweichend davon in Art. 33 der SIA-Norm 118. Gemäss SIA-Norm 118 Art. 33 Abs. 2 kann sich der Unternehmer darauf verlassen, dass die Bauleitung die Bauherrschaft vertreten kann. Laut den jeweiligen Honorarordnungen hat allerdings die Bauleitung keine entsprechende Kompetenz dafür dass sie Bauherr gegenüber dem Unternehmer vertritt.
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Anzeigepflicht
Achtung: Daraus ergeben sich für die Unternehmer klare Konsequenzen. Jedes Ereignis, das zu Änderungen bezüglich der Qualität der Termine und der Kosten führt, ist der Bauherrschaft anzuzeigen.
Je nach Situation ist zu verlangen, dass man die Bauherrschaft auf die voraussichtlichen Konsequenzen ausdrücklich aufmerksam macht und mit der Bauherrschaft eine diesbezügliche zusätzliche Vereinbarung trifft.
Fall-Beispiel:
Trifft der Unternehmer z.B. bei einem Umbau nicht auf das erwartete Mauerwerk und hat dies für die Arbeitsausführung erhebliche finanzielle Folgen, dann ist es unumgänglich, dass der Unternehmer die Bauleitung und die Bauherrschaft auf diese Tatsache aufmerksam macht. Denn erst jetzt haben diese die Möglichkeit zu entscheiden, ob sie trotz der höheren Kosten an der ursprünglichen Absicht festhalten wollen, oder ob angesichts der höheren Kosten eine andere Lösung zu treffen sei. Wird also ein Mauerwerk angetroffen, das sich mit zumutbarem Aufwand nicht abbauen lässt und aus diesem Grunde das Verschieben von bestehenden Öffnungen stark erschwert, dann ist die Bauleitung und die Bauherrschaft über diese Tatsache zu informieren. Diese müssen die Möglichkeit haben, darüber zu entscheiden, ob man unter diesen bestimmten Voraussetzungen an den ursprünglichen Öffnungen festhalten will und den Gebäudegrundriss daher nicht anpasst, oder ob man trotz der Mehrkosten die neuen Öffnungen realisieren will.
Checkliste
- Sofortige Information des Unternehmers verlangen, sobald Abweichungen vom Plan erkannt werden.
- Prüfen, ob die Bauleitung gemäss Vertrag zur Vertretung der Bauherrschaft befugt ist (SIA 118 Art. 33 oder Honorarordnung).
- Einschätzung der voraussichtlichen Konsequenzen für Kosten, Termine und Qualität durch den Unternehmer anfordern.
- Explizite Entscheidung treffen: Festhalten am ursprünglichen Plan trotz Mehrkosten oder Anpassung der Lösung.
- Bei notwendigen Änderungen eine zusätzliche schriftliche Vereinbarung mit dem Unternehmer abschliessen.
- Dokumentation aller Anzeigen und Entscheide für spätere Abrechnungen und Streitvermeidung sicherstellen.
- Regelmässige Baustellenbegehungen durchführen, um unerwartete Situationen frühzeitig zu identifizieren.
FAQ: Bauherrschaft
Darf der Unternehmer bei einem unerwarteten Mauerwerk eigenmächtig weiterarbeiten?
Nein. Der Unternehmer darf nicht in der Annahme, im Interesse der Bauherrschaft zu handeln, einfach weiterbauen. Er muss die Bauherrschaft oder Bauleitung informieren und auf die Konsequenzen hinweisen, bevor weitere Massnahmen ergriffen werden.
Wer trifft den Entscheid bei Kostenüberschreitungen durch unvorhergesehene Umstände?
Die Bauherrschaft bleibt Herr der Baustelle und trifft alle Entscheide. Sie muss entscheiden, ob sie trotz höherer Kosten am ursprünglichen Plan festhält oder eine alternative Lösung wählt.
Welche Rolle spielt die SIA-Norm 118 bei der Vertretung der Bauherrschaft?
Gemäss SIA-Norm 118 Art. 33 Abs. 2 kann sich der Unternehmer darauf verlassen, dass die Bauleitung die Bauherrschaft vertritt. Dies gilt jedoch nicht zwingend gemäss den Honorarordnungen 102, 103 und 108, wo die Bauleitung oft keine solche Vertretungsmacht hat.
Was passiert, wenn der Unternehmer die Anzeigepflicht verletzt?
Verletzt der Unternehmer die Pflicht, die Bauherrschaft über Änderungen zu informieren, riskiert er, dass die Bauherrschaft die Kosten für die Massnahmen nicht übernimmt, da keine Entscheidungsmöglichkeit bestand.
Ist eine schriftliche Vereinbarung bei Änderungen zwingend erforderlich?
Ja, um rechtliche Klarheit zu schaffen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte bei Änderungen bezüglich Qualität, Termin oder Preis eine ausdrückliche zusätzliche Vereinbarung mit der Bauherrschaft getroffen werden.
