Gewerbeimmobilie verkaufen: Darauf müssen Unternehmer achten
Besonderheiten beim Verkauf von Gewerbeobjekten
Die Grundlage der Einstufung als Gewerbeimmobilie beruht auf der Nutzung. Während das bei ausschließlich gewerblich oder behördlich genutzten Objekten einfach bestimmbar ist, stellt die anteilige Privatnutzung einen bereits vor einige Schwierigkeiten. Eine noch größere Herausforderung ist es, wenn die Immobilie zur Ausübung eines Freiberufs oder einer selbstständigen Tätigkeit genutzt und gleichzeitig privat bewohnt wird. Hier spielt der Nutzungsanteil für das Gewerbe eine essenzielle Rolle. In nächster Instanz geht es darum, die Art der Gewerbeimmobilie zu bestimmen und auf diesem Weg die richtige Zielgruppe zu ermitteln. Auch steuerlich wird ein Gewerbeobjekt anders betrachtet als ein Privathaus.
Wer Kosten beim Hausverkauf sparen und die Vermarktung selbst übernehmen möchte, muss mit einigen Hürden und Fallstricken rechnen. Es ist sinnvoller, einen Experten hinzuzuziehen und die Veräußerung des Gewerbeobjekts in erfahrene Hände zu legen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein Bürogebäude oder um eine Lagerhalle, um ein Geschäftshaus oder um eine Produktionsimmobilie handelt.
Welche Gewerbeimmobilientypen gibt es?
Die Unterteilung von Gewerbeobjekten erfolgt in sieben Kategorien. Es reicht also nicht aus, die Immobilie als Gewerbeimmobilie zu inserieren. Der potenzielle Käufer muss bereits im Exposé erfahren, für welche Art von Gewerbe sich das Objekt eignet und ob es seiner Suche entspricht. Folgende Immobilienarten sind unter dem Oberbegriff Gewerbeimmobilien vereint und dort konkret definiert:
- Produktionsimmobilien: Alle Objekte die dem verarbeitenden Gewerbe und den zugehörigen Nebengewerben dienen.
- Freizeitimmobilien: Sport- und Freizeitanlagen, Schwimm- und Freibäder, Fitnesscenter und Wellness- sowie SPA-Objekte.
- Büroimmobilien: Gebäude die vollständig oder zum Großteil für Bürotätigkeiten genutzt werden.
- Logistikobjekte: Dazu zählen Lagerhallen, Umschlagplätze für Produkte und die Verbindung beider Gewerbe.
- Handelsimmobilien: Alle Geschäfte vom Einzelhandel bis hin zu großen Einkaufszentren sind in dieser Rubrik eingestuft.
- Gewerbeparks: Große Komplexe mit gewerblicher Mischnutzung aus unterschiedlichen Bereichen.
- Spezialimmobilien: Jede Gewerbeimmobilie ohne andere Zuordnung und mit dem Errichtungszweck für einen speziellen Einsatz sind hier einzuordnen. Darunter fallen Bahnhöfe und Tankstellen, Diskotheken sowie Bauernhöfe.
Die Bedeutung der Objektwertermittlung
Unabhängig davon, welches Gewerbeobjekt man verkaufen möchte, die essenzielle Frage dreht sich um den Immobilienwert. Für die Wertermittlung bei Gewerbeimmobilien wird hauptsächlich das Ertragswertverfahren angewendet. Der Gebäudeertragswert und der Bodenwert bilden die Basis im Berechnungsverfahren. Um den Gebäudeertrag und damit die mögliche Rentabilität für den Käufer zu ermitteln, stehen die Mieteinnahmen (bei vermieteten Gewerbeimmobilien) und die Ausgaben zur Bewirtschaftung im Fokus.
Ein essenzielles Kriterium für die Wertermittlung ist eine umfassende Kenntnis der Marktlage. Jeder Gewerbeobjekttyp hat hier seine auf verschiedenen Faktoren beruhenden Besonderheiten. So kann eine kleinere Büroimmobilie in zentraler Lage einen deutlich höheren Marktwert als ein großes Handelsgeschäft in ungünstiger infrastruktureller Lage aufweisen. Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien ist Profisache, da sie größte Kompetenz und Expertise erforderlich macht.
Passende Produkt-Empfehlungen
Vermieten oder Leerstand? Faktencheck
Will ein Käufer das Gewerbeobjekt nicht selbst nutzen, gibt ihm eine vermietete Immobilie deutlich mehr Sicherheit. Allein die Risikominderung hat eine preiserhöhende Wirkung, sodass man mit dem Verkauf vollvermieteter Gewerbeimmobilien im Regelfall einen höheren Preis erzielt. Transparenz in der Darstellung der Mieteinnahmen pro Jahr sowie langfristige Mietverträge mit den Unternehmen zahlen sich aus. Dem gegenüber erzielen leerstehende Objekte einen guten Verkaufspreis, wenn der Käufer mit seiner eigenen Firma einziehen und die Immobilie nutzen möchte.
Was sich in puncto Veräußerung für den Verkäufer mehr lohnt, hängt davon ab, welche Interessen der Käufer verfolgt und ob er eine Eigennutzung anstrebt. Möchte der Käufer sein eigenes Ladengeschäft eröffnen, wird er eine leerstehende Gewerbeimmobilie in guter Lage bevorzugen. Ohne Eigennutzungsinteresse wird er eine langfristig vermietete Immobilie mit solventen Unternehmen bevorzugen.
Keine Veräußerung ohne Bebauungsplan
Der Bebauungsplan nach Baunutzungsverordnung gehört neben zahlreichen Dokumenten zu den wichtigsten Unterlagen beim Gewerbeimmobilienverkauf. Ob ein neuer Eigentümer die Nutzung des Objekts ändern und auf seine Bedürfnisse anpassen kann, hängt von den Vorgaben im Bau- und Planungsrecht ab. Ist eine Nutzungsänderung möglich, hebt dieser Umstand den Wert der Gewerbeimmobilie an und wirkt sich positiv auf den Verkaufserlös aus. Ist eine Änderung, beispielsweise von einer Produktionsimmobilie in eine Büro- und Wohnimmobilie nicht möglich, wirkt sich die statische Nutzungsvorgabe negativ auf den Objektpreis aus. Beim Gewerbeimmobilienverkauf ist der Bebauungsplan daher essenziell, da er die Grundlage für die Möglichkeiten der Gebäudenutzung durch den Kaufinteressenten ist.
Professionelle Vermarktung erhöht den Verkaufserfolg
In beliebten Gewerbegebieten und im innerstädtischen Bereich ist es nicht schwer, seine Gewerbeimmobilie mit Gewinn zu vermarkten. Doch kaum ein Unternehmer hat die Zeit und das Know-how, die Veräußerung perfekt vorzubereiten und sich um alle rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Details zu kümmern. Ein erfahrener Gewerbeimmobilienmakler ist hier der richtige Ansprechpartner. Er übernimmt die Full-Service-Vermarktung und sorgt obendrein dafür, dass die Immobilie zum besten Preis rechtsgültig den Besitzer wechselt.
Allein die Schaltung von Inseraten und die Bereitstellung professioneller Fotos kostet Zeit und Geld. Dazu kommen die zahlreichen notwendigen Unterlagen, die oftmals erst zum Zeitpunkt des Verkaufs beschafft werden. Ein großer Vorteil ist auch, dass Gewerbeimmobilienmakler über ein großes Netzwerk an Investoren verfügen und den Verkauf daher ohne lange Standzeiten vornehmen können. Die sachlich und fachlich versierte Gesprächsführung erhöht die Erfolgschancen und beschleunigt den Verkaufsprozess.
Gewerbeimmobilienverkauf und Steuern
Anders als bei einem Privatimmobilienverkauf fallen bei der Veräußerung von Gewerbeimmobilien Einkommens- und Gewerbesteuerzahlungen an. Ist das Objekt im Betriebsvermögen inkludiert, entfällt die aus dem Privatverkauf bekannte Spekulationsfrist und die Steuerlast erhöht sich. Es gibt einige Sonderregelungen, die ein Gewerbeimmobilienmakler kennt und die dafür sorgen, dass man nicht mehr Steuern als nötig zahlt.
Die effektive Nutzung von Steuervorteilen ist beispielsweise mit einem altersbedingten Freibetrag möglich. Ebenso kann ein Sondersteuersatz auf außerordentliche Einkünfte zur Begünstigung führen. Sind Anteile von Kapitalgesellschaften im Betriebsvermögen enthalten, kann das Teileinkünfteverfahren zu steuerlichen Nachlässen führen.
Ob und in welchem Umfang eine Steuerbegünstigung möglich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben dem Steuerberater, der beim Verkauf von Gewerbeimmobilien involviert sein sollte, ist der auf Gewerbeobjekte spezialisierte Makler ein professioneller Ansprechpartner.
Fazit: Gewerbeimmobilien verkaufen lassen - Fallstricke umschiffen
Wenn man seine Gewerbeimmobilie verkaufen und die Risiken einer Fehlentscheidung ausschließen möchte, ist ein professioneller Verkauf angeraten. Eine fachkundige Wertermittlung, die richtige Einstufung des Gewerbeobjekts und ein marktkonformes Angebot sind die zusätzlichen Kosten beim Hausverkauf wert. Die Fehlerquote ist hoch und kann neben langen Standzeiten der Gewerbeimmobilie auch dazu führen, dass man sein Objekt unter dem Wert anbietet. Um das zu vermeiden und um sich selbst zu entlasten ist es ratsam, auf Eigeninitiative zu verzichten und die möglichen Risiken gering zu halten. Es gibt viele Punkte, die sich beim Verkauf von Gewerbeimmobilien anders darstellen als beim klassischen Hausverkauf. Da es um große Geldsummen geht, sollte man hier keinen Kompromiss eingehen und die zahlreichen vorhandenen Fallstricke professionell umschiffen.
