Reservationsvertrag: So kann ein Grundstück reserviert werden
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Ein Reservationsvertrag sichert einem Kaufinteressenten ein Grundstück exklusiv, bis der definitive Kaufvertrag beurkundet wird. Das Bundesgericht stuft solche Vereinbarungen jedoch als formpflichtige Vorverträge ein, die zwingend öffentlich beurkundet werden müssen. Fehlt diese Beurkundung, ist der Vertrag nichtig, und der Käufer kann die geleistete Reservationsgebühr ohne vertragliche Grundlage zurückfordern.
Die wichtigsten Punkte:
- Reservationsverträge gelten rechtlich als Vorverträge und bedürfen der öffentlichen Beurkundung.
- Ohne Beurkundung ist die Vereinbarung nichtig und für beide Parteien unverbindlich.
- Bei Nichtigkeit kann der Käufer die Reservationsgebühr über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.
- Der Verkäufer kann nur bei nachgewiesenem, über den üblichen Aufwand hinausgehendem Mehraufwand Teile der Gebühr einbehalten.
- Alternativ bietet ein Vorkaufsrecht mehr Sicherheit, wenn noch kein konkreter Verkaufswille besteht.
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Welche rechtlichen Fallstricke birgt ein Reservationsvertrag beim Immobilienkauf in der Schweiz?
Reservationsvertrag: Gegenstand und Zweck
Beim Kauf eines noch zu bauenden oder eines im Bau befindlichen Kaufobjektes werden von professionellen Immobilienanbietern und Immobilienmaklern regelmässig vorformulierte Reservationsverträge, auch Reservationsvereinbarungen genannt, verwendet. Die Reservationsvereinbarung erweist sich insbesondere dann als sinnvoll, wenn die Parteien sich über die wesentlichen Vertragspunkte, wie Kaufpreis, Antrittstag usw. bereits einig sind, der öffentlich zu beurkundete Kaufvertrag jedoch noch nicht abgeschlossen werden kann, beispielsweise weil der Kaufinteressent zunächst noch die Details der Finanzierung klären muss oder weitere Vertragspunkte noch nicht fertig verhandelt sind.
Ziel des Reservationsvertrag ist in diesem Fall, das Kaufobjekt für den Kaufinteressenten zu "reservieren" und die wesentlichen Vertragspunkte bereits schriftlich festzuhalten. Durch die Reservationsvereinbarung verpflichtet sich der Kaufinteressent, bis zum Abschluss des definitiven Kaufvertrags nicht vom Kauf zurückzutreten und der zukünftige Verkäufer erklärt, das Grundstück vom Markt zu nehmen und keine weiteren Verkaufsbemühungen zu unternehmen, d.h. er sichert dem Kaufinteressenten die Exklusivität am Kaufobjekt zu. Die Reservationsvereinbarung enthält in aller Regel eine Reservationszahlung, die als Anzahlung an den Kaufpreis angerechnet wird.
Reservationsvertrag und öffentliche Beurkundung
Achtung: Das Bundesgericht setzt eine Reservationsvereinbarung grundsätzlich einem formpflichtigen Vorvertrag gleich; d.h. die Reservationsvereinbarung muss öffentlich beurkundet werden. Wird sie das nicht, so leidet sie gemäss geltender Rechtsprechung an einem Formmangel. Als formungültiger Vertrag ist die Reservationsvereinbarung für die Parteien grundsätzlich unverbindlich.
Das Bundesgericht hatte bereits öfters die Gelegenheit, Reservationsvereinbarungen zu beurteilen. Eine typische Reservationsvereinbarung, gemäss welcher sich die zukünftige Verkäuferin verpflichtet, Bauland "definitiv und unwiderruflich zu reservieren", und die Parteien vereinbaren, dass bis zu einem bestimmten Datum ein Kaufvertrag über das künftige Kaufobjekt abzuschliessen sei, wobei sich die Kaufinteressentin bei Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung zur Leistung eines Betrages unter "Anrechnung an den Kaufpreis" verpflichtet, qualifiziert gemäss Bundesgericht als Vorvertrag zum Grundstückkauf i.S.v. Art. 216 Abs. 2 OR. Da ein Vorvertrag zum Grundstückkauf öffentlich beurkundet werden muss, muss auch die Reservationsvereinbarung öffentlich beurkundet werden, ansonsten leidet sie an einem Formmangel. Ein formungültiger Vertrag ist nichtig; d.h. er ist für die Parteien unverbindlich.
Übliches Vorgehen in der Praxis
In der Praxis wird oft folgendes Vorgehen gewählt:
- Die Parteien unterzeichnen nach der Aufnahme der Gespräche einen Vertrag mit den wesentlichen Eckpunkten des Grundstückkaufs (die Reservationsvereinbarung).
Anmerkung
Für den Kaufinteressenten ist es dabei wichtig, dass der Verkäufer keine weiteren Verkaufsbemühungen unternimmt und das Kaufobjekt für den Kaufinteressenten "exklusiv reserviert".
- Der Kaufinteressent verpflichtet sich, zur Bezahlung einer "Reservationsgebühr".
Anmerkung
Für den Kaufinteressenten ist es dabei vertrauensfördernd, wenn er die Reservationsgebühr auf ein Sperrkonto lautend auf den Namen beider Parteien bezahlen kann. In aller Regel will der Bauunternehmer (Verkäufer) aber das Geld auf seinem Geschäftskonto wissen wollen. Hier müssen sich die Parteien auf dem Verhandlungswege einigen.
- Zusätzlich vereinbaren die Parteien in diesem Vertrag ein Datum für die öffentliche Beurkundung.
- Nach Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung bereitet der Verkäufer den Kaufvertragsabschluss vor. Der Kaufinteressent prüft seine Finanzierungsmöglichkeiten. Regelmässig finden bereits vor Beurkundung des Kaufvertrages Gespräche über die bauliche Realisierung des Kaufobjektes statt, wo der Kaufinteressent bereits bestimmte Käuferwünsche vorbringt.
- Für den Fall, dass der eigentliche Kaufvertrag zustande kommt, vereinbaren die Parteien, dass die Reservationsgebühr an den Kaufpreis angerechnet wird.
- Für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt, erhält der Kaufinteressent die Reservationsgebühr zurück, falls der Grund für das Nichtzustandekommen nicht beim Kaufinteressenten liegt. Hat sich der Kaufinteressent jedoch umentschieden, verlangt der Verkäufer (einen Teil) der Reservationsgebühr für seine Auslagen zurückzubehalten.
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Mögliche Probleme bei fehlender Beurkundung
Rückforderung der Reservationsgebühr
In der Praxis werden Reservationsvereinbarungen oft nur schriftlich abgeschlossen. Wenn in der Folge der Kaufvertrag zustande kommt, hat die Missachtung der Formvorschrift für die Parteien keine Rechtsnachteile. Hingegen treten für die Parteien dann Probleme auf, wenn der Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht zustande kommt. Liegt der Grund dafür beim Verkäufer, ist es in der Regel unbestritten, dass der Kaufinteressent Anspruch auf Rückzahlung der Reservationsgebühr hat. Hat hingegen der Kaufinteressent den Rücktritt vom Kauf erklärt, sehen diverse Reservationsvereinbarungen vor, dass in diesem Fall die Reservationsgebühr, oder ein Teil davon, beim Verkäufer verbleibt. Die Reservationsgebühr (oder deren Anteil) sollen allfällige Auslagen und Aufwendungen, die der Verkäufer im Zusammenhang mit der Vorbereitung des Kaufgeschäfts hatte, decken.
Dieses Vorgehen ist jedoch bei einer unbeurkundeten Reservationsvertrag problematisch. Denn gemäss Bundesgericht ist die Reservationsvereinbarung in diesem Fall für beide Parteien unverbindlich; mit anderen Worten sind die Parteien zum Abschluss des Kaufvertrages nicht verpflichtet. In der Konsequenz hat der Käufer die Reservationsgebühr ohne Vertragsgrundlage bezahlt; für den Verkäufer besteht also auch keine Vertragsgrundlage, die Reservationsgebühr zu behalten. Vielmehr kann der Käufer mit dem Instrument der ‹ungerechtfertigten Bereicherung› (Art. 62 ff. OR) seine Reservationsgebühr zurückfordern. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung beträgt hierfür drei Jahre ab Kenntnis der "grundlosen" Zahlung.
Checkliste
- Klären Sie sofort, ob die Reservationsvereinbarung als Vorvertrag qualifiziert wird.
- Vereinbaren Sie zwingend die öffentliche Beurkundung beim Notar vor Unterzeichnung.
- Prüfen Sie, ob der Kaufpreis bereits feststeht oder offen gelassen werden kann.
- Regeln Sie schriftlich, unter welchen Bedingungen die Reservationsgebühr einbehalten wird.
- Sichern Sie die Zahlung der Gebühr idealerweise auf einem Sperrkonto beider Parteien.
- Dokumentieren Sie spezielle Projektänderungen, die der Verkäufer für den Käufer vornimmt.
- Beachten Sie die Verjährungsfrist von drei Jahren bei Rückforderung der Gebühr.
- Erwägen Sie ein Vorkaufsrecht, falls der Verkäufer noch keinen definitiven Verkauf plant.
- Stellen Sie sicher, dass keine weiteren Verkaufsbemühungen für das Objekt erfolgen.
- Holen Sie rechtlichen Rat ein, bevor Sie auf die Beurkundung verzichten.
Grenze des Rechtsmissbrauchs
In gewissen Fällen scheint es störend, dass der Kaufinteressent ein Kaufobjekt für sich reservieren, dem Verkäufer im Hinblick auf den Kaufabschluss bereits erhebliche Auslagen und Aufwendungen entstanden sind und der Kaufinteressent aufgrund eines plötzlichen Sinneswandels vom "Vertrag" zurücktreten kann, und die gesamte Reservationsgebühr zurückfordern darf und der Verkäufer auf seinen Auslagen sitzen bleibt.
Es stellt sich die Frage, ob sich ein solcher Kaufinteressent nicht rechtsmissbräuchlich verhält. Nach Praxis des Bundesgerichts ist in einer solchen Konstellation zu prüfen, ob dem Kaufinteressent die Folgen des Formmangels bei Abschluss der Reservationsvereinbarung bekannt waren und ob er den Formmangel bewusst in Kauf genommen hat. In einer solchen, nicht allzu seltenen Situation, scheint es effektiv nicht gerechtfertigt, dass der Kaufinteressent die Reservationsgebühr ungeschmälert zurückfordern kann. Vielmehr scheint es als fair, dem Verkäufer einen Teil der Reservationsgebühr als Kompensation für seine Auslagen zuzusprechen. Dies insbesondere dann, wenn der Verkäufer für den Kaufinteressenten bereits spezielle Käuferwünsche umgesetzt, respektive geplant hat, die er für einen Dritten nicht weiterverwenden kann
Wichtig: Nach Praxis des Bundesgerichts werden dem Verkäufer seine Aufwendungen nur entschädigt, wenn er beweisen kann, dass ihm im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Kauf Mehraufwendungen entstanden sind, die den für Verkaufsgespräche üblichen Aufwand klar übersteigen. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn der Verkäufer auf speziellen Wunsch des Kaufinteressenten Änderungen am Bauprojekt (d.h. Projektänderungen) vorgenommen hat.
Abgrenzung zum Vorkaufsrecht
Eine andere Möglichkeit, ein bestimmtes Kaufobjekt für den Kaufinteressenten zu sichern, stellt das Vorkaufsrecht dar. Mittels Vorkaufsvertrag wird dem Kaufinteressenten ein Vorkaufsrecht eingeräumt, dass dieser dann geltend machen kann, wenn der Verkäufer beabsichtigt, dass Kaufobjekt an einen Dritten zu verkaufen (der sog. Vorkaufsfall).
Die Parteien können den Kaufpreis bereits im Vorkaufsvertrag bestimmen. In diesem Falle ist der Vorkaufsvertrag öffentlich zu beurkunden. Falls die Parteien den Kaufpreis offen lassen wollen, so kann der Vorkaufsvertrag mit einfacher Schriftlichkeit vereinbart werden. In jedem Fall kann der Kaufinteressent sein Vorkaufsrecht im Grundbuch vormerken lassen. Die Vormerkung hat den Vorteil, dass er Dritten gegenüber als bekannt vorausgesetzt wird (aufgrund der Publizitätswirkung des Grundbuches) und der Notar im Rahmen einer Beurkundung eines anderen Kaufvertrages (des Vorkaufsfalles) dazu verpflichtet ist, den Vorkaufberechtigten über den Vorkaufsfall zu informieren. Das Vorkaufsrecht bietet sich insbesondere dann an, wenn der zukünftige Verkäufer im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch keinen konkreten Verkaufswillen hat und dem Kaufinteressenten nur für den Fall eines möglichen Verkaufs ein Vorrecht auf das künftige Kaufobjekt einräumen möchte. Im Unterschied dazu hat der Verkäufer beim Abschluss einer Reservationsvereinbarung im Regelfall schon konkrete und bestimmte Verkaufsabsichten.
FAQ: Reservationsvertrag
Ist ein schriftlicher Reservationsvertrag ohne Notar gültig?
Nein, da das Bundesgericht Reservationsverträge als formpflichtige Vorverträge einstuft, ist eine einfache Schriftlichkeit unzureichend. Ohne öffentliche Beurkundung leidet der Vertrag an einem Formmangel und ist nichtig.
Was passiert mit der Reservationsgebühr, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Bei einem nicht beurkundeten Vertrag ist die Gebühr ohne Rechtsgrundlage gezahlt. Der Käufer kann sie grundsätzlich zurückfordern. Der Verkäufer kann nur Teile einbehalten, wenn er einen über den üblichen Aufwand hinausgehenden Mehraufwand beweisen kann.
Kann der Käufer die Reservationsgebühr auf ein Sperrkonto einzahlen?
Ja, eine Einzahlung auf ein Sperrkonto lautend auf beide Parteien ist vertrauensfördernd und sicherer. Oft besteht der Verkäufer jedoch darauf, das Geld direkt auf sein Geschäftskonto zu erhalten.
Wann ist ein Vorkaufsrecht die bessere Alternative?
Ein Vorkaufsrecht eignet sich, wenn der Verkäufer noch keinen konkreten Verkaufswillen hat und dem Käufer nur ein Vorrecht für den Fall eines zukünftigen Verkaufs einräumen möchte. Es kann auch in einfacher Schriftlichkeit vereinbart werden, wenn der Kaufpreis offen bleibt.
Wie lange verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Reservationsgebühr?
Die Verjährungsfrist für die Rückforderung aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung beträgt drei Jahre ab Kenntnis der grundlosen Zahlung.
