Der Mietvertrag: Definition, Form und Dauer

Vertragsgegenstand

Als Vertragsgegenstand eines Mietvertrages kommen nur bewegliche oder unbewegliche Sachen infrage; die Vertragsdauer kann eine bestimmte oder eine unbestimmte sein. Als Miete bezeichnet man ein Vertragsverhältnis, welches die Überlassung des Gebrauchs einer Sache auf Zeit gegen Entgelt zum Gegenstand hat. Als Vertragsparteien stehen sich der Vermieter, der die für die Miete charakteristische Vertragsleistung der Überlassung der Mietsache zum Gebrauch erbringt, sowie der Mieter gegenüber. Grundlage des Anspruches des Mieters auf Überlassung der Mietsache zum Gebrauch ist eine vertragliche Abrede. Die in Art. 253 OR aufgeführten Verpflichtungen des Vermieters zur Überlassung einer Sache zum Gebrauch und des Mieters zur Leistung eines Mietzinses stellen das Minimum der Leistungsversprechen dar. Der Mietzins ist dabei das Entgelt, das der Mieter für die Überlassung des Gebrauchs an der Sache zu leisten hat. Fraglich ist dabei, ob lediglich die grundsätzliche Entgeltlichkeit oder auch die Höhe des Mietzinses bestimmt sein muss.

Abgrenzung zur Pacht

Die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht ist in der Praxis manchmal schwierig. Entscheidend ist, ob der Mieter lediglich den Gebrauch oder auch die Nutzung (Fruchtziehung) erhält. Die Beispiele im Artikel sind korrekt und entsprechen der Rechtsprechung.

Im Gegensatz zur Pacht, Art. 275 ff. OR, welche ausser einem allfälligen Gebrauch am Vertragsgegenstand auch deren Nutzung sowie eine Pflicht zur Erhaltung der Ertragsfähigkeit beinhaltet, verkörpert die Miete gemäss, Art. 253 ff. OR – grundsätzlich ohne eine Gebrauchspflicht – stets ein reines Gebrauchsrecht. Daraus erklärt sich gleichzeitig, dass in einem Mietvertrag nur körperliche Sachen als Vertragsgegenstand in Betracht fallen, wogegen bei der Pacht auch bloss nutzbare Sachen und/oder Rechte, die einen Ertrag abwerfen, als Vertragsgegenstand möglich sind. Als Abgrenzungskriterium zwischen Miete, Art. 253 ff. OR und Pacht, Art. 275 ff. OR ist die Art und Weise der nach dem Vertragsinhalt beabsichtigten Verwendung an der Sache massgebend. Im Fall von körperlichen Sachen ohne Fruchtgewinnungs- oder Ertragserzielungsmöglichkeit wird auf eine Miete, Art. 253 ff. OR zu schliessen sein.