Geschäftsmiete: Wichtige Punkte für die Kündigung
Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M., Rechtsanwalt
Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M., Partner der Anwaltskanzlei Voillat Facincani Sutter + Partner. Er ist als Rechtsanwalt tätig und berät Unternehmen und Private vorwiegend in wirtschaftsrechtlichen Belangen.
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Kündigung
Solange der Mietvertrag nicht durch eine Befristung automatisch ausläuft, endet er durch eine Kündigung. Das Gesetz sieht für Geschäftsmieten minimale Kündigungsfristen von sechs Monaten vor (vgl. Art. 266 d OR). Diese Frist darf nicht unterschritten werden, kann aber vertraglich verlängert werden. Vereinbaren die Parteien einer Geschäftsmiete eine kürzere Kündigungsfrist, so gilt ungeachtet der Vereinbarung die gesetzliche Mindestfrist von sechs Monaten.
Die Parteien eines Geschäfts-Mietvertrags dürfen verschiedene Kündigungsfristen vereinbaren. So ist es möglich, dass für den Vermieter eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten und für den Mieter nur eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zur Anwendung kommt. Die Parteien dürfen auch eine sogenannte Mindestvertragsdauer vereinbaren.
Bei einem Geschäfts-Mietvertrag kann nur auf einen sogenannten Kündigungstermin gekündigt werden (vgl. Art. 266d OR). Dabei fallen zulässige Kündigungstermine gemäss Gesetz jeweils auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Formularverträge sehen dabei häufig als Kündigungstermine Ende März, Ende Juni und Ende September vor.
Werden vertragliche bzw. gesetzliche Kündigungstermine oder -fristen nicht eingehalten, so ist die Kündigung dennoch gültig, entfaltet jedoch diese dann erst Wirkung auf den nächstmöglichen gesetzlich zulässigen Termin.
Form der Kündigung bei der Geschäftsmiete
Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume gelten wie bei der Wohnungsmiete auch besondere Formvorschriften. Vermieter und Mieter müssen schriftlich kündigen. Vermieter müssen dabei das amtliche Formular verwenden (vgl. Art. 266 l OR). Zweck der Formularpflicht ist es, den Mieter über die Möglichkeiten des Kündigungsschutzes zu informieren.
Eine Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. Wenn die gesetzlichen Formvorschriften nicht beachtet werden, entfaltet die betreffende Kündigung keine Wirkungen. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kündigung des Mieters: Die vorzeitige Rückgabe der Sache bei gleichzeitigem Angebot eines zumutbaren Ersatzmieters ist auch dann möglich, wenn sie nicht schriftlich angekündigt wird (siehe dazu unten). Im Zusammenhang mit der Kündigung empfiehlt es sich aus Beweisgründen, die entsprechenden Schreiben stets per Einschreiben zu versenden.
Nichtige und anfechtbare Kündigungen
Eine nichtige Kündigung hat keinerlei Wirkungen. Das Mietverhältnis läuft einfach weiter. Nichtig sind insbesondere Kündigungen, welche die gesetzlichen Formvorschriften missachten. Nichtig sind aber auch etwa folgende Kündigungen:
- Kündigungen, die nicht von allen am Vertrag Beteiligten ausgesprochen werden;
- Kündigungen, die nicht an alle Mieter gerichtet sind.
- Vertragswidrige Kündigungen (sofern diese nicht auf den nächsten zulässigen Termin gelten).
- Kündigung nur eines Teils des Mietobjekts. Etwa nur für einen Teil der gemieteten Räume.
- Ausserordentliche Kündigung, deren Voraussetzungen nicht erfüllt sind,
- Wenn Formvorschriften nicht eingehalten werden (z. B. amtliches Formular für die Vermieterkündigung)
Wenn eine Kündigung nicht an einem Nichtigkeitsgrund leidet, entfaltet sie grundsätzlich auf den Kündigungstermin hin ihre Wirkungen. Der Empfänger kann allerdings die Kündigung anfechten.
Mit der Anfechtung verlangt der betroffene Mieter die Aufhebung der Kündigung. Die Kündigung ist zuerst aber einmal gültig. Gemäss Gesetz ist eine Kündigung dann aufzuheben, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, d.h., wenn sie unverhältnismässig ist und ohne schützenswertes Interesse lediglich als Schikane ausgesprochen wird. Anfechtbar ist gemäss Art. 271a OR insbesondere dann eine Kündigung, die ausgesprochen wird (es wird nicht zwischen Wohn- und Geschäftsräumen unterschieden):
- weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat. Etwa, wenn nach der Beanstandung eines Mangels am Mietobjekt oder der Nebenkostenabrechnung als Retourkutsche die Kündigung folgt.
- um eine Mietzinserhöhung oder andere einseitige Vertragsänderungen zuungunsten des Mieters durchzusetzen.
- allein, um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Räumlichkeiten zu veranlassen.
- während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat.
- vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder in welchem er mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen hat.
- wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
Die Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde muss innert 30 Tagen seit dem Empfang der Kündigung erfolgen. Die Frist beginnt schon am Tag nach dem Empfang der Kündigung zu laufen.
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