Kündigung durch Vermieter: Beachtenswertes im Vorfeld
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Kündigung eines Mietverhältnisses
Der Gesetzgeber verlangt für eine Kündigung eines Mietverhältnisses zum einen die Einhaltung bestimmter Formerfordernisse. Zum anderen hat der Gesetzgeber zum Schutz des Mieters (Anfechtung, Erstreckung; Art. 271 ff. OR) Instrumente zum Schutz zur Hand gegeben. Diese Instrumente können jedoch auch vom Mieter missbraucht werden, um dem Vermieter eine an sich rechtmässige Kündigung im Ergebnis zu verunmöglichen oder zumindest wesentlich zu erschweren. Dem kann der Vermieter begegnen, indem er eine geplante Kündigung sorgfältig vorbereitet.
Rechtsgrundlagen
Prüfung, ob eine Kündigungssperrfrist besteht und Vermeidung einer allfällig neuen Kündigungssperrfrist
Zwar kennen fast alle Vermieter den Begriff der Kündigungssperrfrist. Weniger bekannt und im Einzelfall auch unter Juristen strittig ist hingegen, in welchen Situationen denn nun eine solche dreijährige Kündigungssperrfrist konkret ausgelöst werden kann.
Gemäss Art 271a Abs. 1 lit. e OR ist die Kündigung durch den Vermieter anfechtbar vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, in welchem der Vermieter seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat, auf die Anrufung des Richters verzichtet hat oder mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat.
Spricht der Vermieter eine Kündigung nämlich trotz einer bestehenden Kündigungssperrfrist aus, sind die Folgen dramatisch. Die Kündigung durch Vermieter wird aufgehoben und eine neue, dreijährige Kündigungssperrfrist beginnt zu laufen.
Der Vermieter muss daher mit Vorteil, bevor er eine Kündigung ausspricht, unbedingt im Detail prüfen, ob eine Kündigungssperrfrist besteht. Bestehen Zweifel, ob eine solche Sperrfrist besteht, empfiehlt sich, dass der Vermieter mit der Kündigung bis nach Ablauf der drei Jahre seit dem Ereignis, das die Sperrfrist ausgelöst haben könnte, zuwartet. Jede Kündigung, die während einer Sperrfrist erklärt wird, ist nämlich ungültig.
Die Praxis betont, dass der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nachweis eines legitimen Kündigungsmotivs umgehen kann. Die Sperrfrist gilt strikt, auch wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hätte.
Seminar-Empfehlungen
Keine Vorankündigung der Kündigung gegenüber dem Mieter
Zwar bestätigen Praktiker immer wieder, dass die grosse Mehrheit aller Mietverhältnisse völlig unproblematisch verläuft. Dennoch ist es falsch und riskant, wenn sich der Vermieter darauf verlässt, dass eine Kündigung durch den Mieter stets ohne weiteres akzeptiert wird. Es muss immer damit gerechnet werden, dass sich auch ein bisher angenehmer Mieter angesichts der drohenden Konsequenzen dazu veranlasst sieht, alles in seiner Macht Stehende zu unternehmen, um sich gegen die Kündigung und damit gegen den drohenden Wohnungswechsel zur Wehr zu setzen.
Die Mittel, mit welchen sich der Mieter gegen eine Kündigung zur Wehr setzen kann, sind in Art. 271 ff. OR normiert (Kündigungsanfechtung, Anbegehren einer Mieterstreckung etc.). Zwar gibt es keine Massnahmen, mit welchen sich der Mieter bereits im Vorfeld präventiv gegen eine Kündigung zur Wehr setzen kann. Dennoch bestehen für den kündigenden Vermieter grosse Risiken, wenn er den Mieter bereits im Voraus über die bevorstehende Kündigung informiert.
Folgendes Beispiel mag dies erläutern: Gespräche zwischen Mieter und Vermieter im Vorfeld einer Kündigung können widersprüchlich in Erinnerung bleiben oder bewusst falsch interpretiert werden. Der Mieter erklärt etwa, nachdem ihm gesagt wird, dass ihm wegen eines Sanierungsvorhabens gekündigt wird, er sei gerne bereit, mehr Mietzins zu bezahlen, wenn er dafür im Anschluss an die Sanierungsarbeiten im Mietobjekt verbleiben könne. Der Vermieter weist darauf hin, dass er nicht in erster Linie das Ziel habe, einen höheren Mietzins zu erzielen, wenn er auch zugeben müsse, dass nach der Sanierung natürlich ein höherer Mietzins verlang werde. Es besteht nun die Gefahr, dass der Mieter im Anfechtungsverfahren vorbringen wird, er sei im Vorfeld darüber orientiert worden, dass er hätte bleiben können, wenn er einen den Vorstellungen des Vermieters entsprechenden Mietzins zu zahlen bereit gewesen wäre. Auch wenn dies vom Vermieter im Prozess zu Recht bestritten wird, wird sich die zuständige und zur Beurteilung des Falles angerufene Behörde die Frage stellen, was der Grund für dieses vor der Kündigung geführte Gespräch gewesen sein könnte. Eine mündliche Ankündigung einer beabsichtigten Kündigung durch Vermieter ist – aus rechtlicher Sicht – unnötig und wirkungslos, weil erst die Zusendung des gesetzlich vorgeschriebenen amtlichen Kündigungsformulars die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen kann.
Um solche oder ähnliche Unsicherheiten schon im Ansatz zu vermeiden, empfiehlt es sich dem Vermieter, eine bevorstehende Kündigung dem Mieter nicht anzukündigen. Besteht der (psychologisch allenfalls nachvollziehbare) Wunsch des Vermieters, dem formellen ("unfreundlichen") Akt der Kündigung mündlich etwas Erklärendes beizufügen, soll mit Vorteil entweder mit der Kündigung oder aber in Nachhinein tun.
Abklärung des Zivilstandes des Mieters
Bei der Kündigung durch den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen muss dieser dazu ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR). Sodann muss der Vermieter bei Familienwohnungen die Kündigung zwingend beiden Ehegatten (oder Personen in eingetragener Partnerschaft) je einzeln in separaten Briefumschlägen zustellen (Art. 266n OR). Dies gilt insbesondere unabhängig davon, ob beide Ehepartner oder registrierten Partner oder nur einer davon als Mieter im entsprechenden Mietvertrag aufgeführt sind.
Die Kündigung einer Familienwohnung durch den Vermieter, welche nur an einen Partner zugestellt wird, ist nichtig (Art. 266o OR). Eine solche Kündigung entfaltet keinerlei Rechtswirkungen und löst deshalb insbesondere auch keine Kündigungssperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR aus. Der Vermieter kann also bei Vorliegen einer solchen nichtigen Kündigung umgehend eine erneute, nun aber nicht mehr formnichtige Kündigung nachschieben.
Dadurch entsteht jedoch ein unnötiger Zeitverlust, welcher vermeidbar gewesen wäre.
Zu beachten ist, dass der Mieter die Nichtigkeit der Kündigung durch den Vermieter jederzeit geltend machen kann. Der Mieter muss also die nichtige Kündigung nicht anfechten, sondern kann einfach in der Wohnung verbleiben und sich beispielsweise auch erst im Ausweisungsverfahren auf die Nichtigkeit der Kündigung berufen. Dadurch kann der Zeitverlust für den Vermieter bis zum Auszug des Mieters, je nach Verhältnis im Einzelfall, durchaus ein halbes Jahr oder länger werden.
Es ist dem Vermieter daher auf jeden Fall zu empfehlen, immer ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, ob eine Familienwohnung im Sinne von Art. 266n OR vorliegt oder nicht. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Mietvertrag nur auf eine Person lautet. Bei Unsicherheit ist es ratsam, bei der Einwohnerkontrolle Auskunft über den Zivilstand des Mieters zu verlangen.
Fazit Kündigung durch Vermieter – Schaffung einer klaren Aktenlage
Eine ordentliche Kündigung durch Vermieter ist im Sinne einer Generalklausel dann anfechtbar, wenn sie missbräuchlich ist und gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Der (allenfalls erst auf Ersuchen des Mieters) angegebene Kündigungsgrund darf deshalb nicht lediglich ein Vorwand sein. Der Vermieter hat nach der Praxis des Bundesgerichtes zur Feststellung der Wahrheit im Prozess beizutragen, indem er alle sich in seinem Besitz befindlichen und für die Überprüfung des angerufenen Kündigungsgrundes erforderlichen Urkunden und Beweismittel vorlegt.
Entscheidend, ob eine Kündigung missbräuchlich ist, ist der Zeitpunkt, in welchem die Kündigung durch Vermieter ausgesprochen wird. Es ist deshalb ausserordentlich wichtig, dass sich der Vermieter bereits vor Aussprache der Kündigung darauf vorbereitet, in einem allfälligen Verfahren die Richtigkeit und Wahrheit des von ihm angerufenen Kündigungsgrundes glaubhaft machen zu können bzw. zu beweisen. Dazu ist unerlässlich, dass der Vermieter frühzeitig dienliche Aktenstücke sammelt.
Soll beispielsweise im Hinblick auf eine Totalsanierung gekündigt werden, so vermögen ein Bericht über den Zustand der Haustechnik, Pläne, ein allfällig bereits gestelltes Baugesuch, ein Architektenauftrag, ein Kostenvoranschlag, ein Terminprogramm, ein Baubeschrieb, eine Finanzierungsbestätigung und anderes mehr zu belegen, dass die Totalsanierung ernst gemeint und allenfalls auch dringlich ist.
Wird beispielsweise gekündigt, weil andere Mieter sich über den betreffenden Mieter beschwert haben (Kündigung durch Vermieter zur Wiederherstellung des Hausfriedens), so sollten Bestätigungsschreiben der reklamierenden Mieter eingeholt und schriftliche Abmahnungen der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht vorgelegt werden können.
