Untermietvertrag Geschäftsraum: Eine detaillierte Vorlage für maximale Rechtssicherheit

Wie schliesse ich einen rechtssicheren Untermietvertrag für Geschäftsräume in der Schweiz ab?

Untermietvertrag Geschäftsraum abschliessen

Ein Mieter von Geschäftsräumen kann bzw. möchte das Mietobjekt, oder Teile davon, nicht selbst benützen und möchte daher das entsprechende Mietobjekt einem Dritten entgeltlich überlassen, ohne den Mietvertrag aufzulösen. Dazu schliesst er mit diesem Dritten einen Untermietvertrag Geschäftsraum ab. Ein solcher Untermietvertrag Geschäftsraum erlaubt es dem Hauptmieter, die Räume weiterhin zu mieten, während der Untermieter diese nutzt und dafür ein Entgelt bezahlt.

Was muss ein Untermietvertrag für Geschäftsräume beinhalten?

Vertragsparteien

Vertragsparteien sind der Untervermieter (bzw. der Mieter im Hauptmietvertrag) und der Untermieter. Der Untermieter hat gegenüber dem Untervermieter dieselben Rechte wie dieser gegenüber dem Hauptvermieter.

Mietobjekt

Das Untermietobjekt muss nicht identisch sein mit demjenigen aus dem Hauptmietvertrag. So kann sich die Untermiete auch nur auf einen Teil davon beziehen. Wichtig ist, dass das Untermietobjekt exakt bezeichnet wird. Zudem ist genau festzuhalten, welche Einrichtungen und Flächen der Untermieter mitbenützen darf (WC, Parkplätze etc.).

Mietzins, Nebenkosten, Zahlungstermine, Mahn- und Inkassogebühren

Hierzu bestehen gegenüber einem gewöhnlichen Mietvertrag keine Besonderheiten. Jedoch hat der Mieter bzw. Untervermieter zu beachten, dass er auch zum Vermieter weiterhin in einem Vertragsverhältnis steht. So hat er den vertragsgemässen Mietzins dem Vermieter zu bezahlen, auch wenn der Untermieter seiner entsprechenden Verpflichtung nicht bzw. nicht rechtzeitig nachkommt. In der Vertragsvorlage gelten die Nebenkosten als im Mietzins inbegriffen (Bruttomietzins). Ansonsten müssen die Nebenkosten besonders vereinbart werden.

Mietdauer, Kündigung

Die Kündigungsfrist für Geschäftsräume beträgt für beide Parteien zwingend mindestens sechs Monate (Art. 266d OR). Kündigt der Vermieter dem Mieter resp. Untervermieter den Mietvertrag oder endigt dieser durch Zeitablauf und verbleibt der Untermieter im Mietobjekt, womit der Mieter oder Untervermieter das Mietobjekt nicht zurückgeben kann, haftet der Mieter resp. Untervermieter dem Vermieter gegenüber weiterhin für den Mietzins. Der Mieter ist gegenüber dem Vermieter für den Untermieter verantwortlich. Daher wird dringend empfohlen, den Hauptmietvertrag und den Untermietvertrag betreffend Kündigung aufeinander abzustimmen und aneinander zu knüpfen.

Pflichten und Haftung des Untermieters

Da der Mieter gegenüber dem Vermieter für den vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache und die Einhaltung der Betriebsbedingungen einzustehen hat, ist es wichtig, diese Pflichten explizit und vollständig auch im Untermietverhältnis festzulegen. 

Der Untermieter gilt in Bezug auf das Hauptmietverhältnis als Hilfsperson des Mieters. Daraus folgt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter für Vertragsverletzungen durch den Untermieter einzustehen hat, weshalb die Aufnahme einer diesbezüglichen Schadlosklausel zu empfehlen ist.

Vertragsausfertigung, Vertragsänderung, Gültigkeit

Der Vermieter kann die Zustimmung zum Untermietvertrag Geschäftsraum lediglich dann verweigern, wenn die im Gesetz angeführten Gründe vorliegen (Art. 262 Abs. 2 OR). Nachfolgend werden diese drei Verweigerungsgründe aufgezeigt. Erfolgt die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters, ist der Untermietvertrag jedoch nicht per se unzulässig. Vielmehr ist zu prüfen, ob der Vermieter einen Verweigerungsgrund hätte geltend machen können. Die Untervermietung trotz begründeter Verweigerung der Zustimmung oder ohne Einholung der Zustimmung durch den Vermieter trotz bestehender Verweigerungsgründe stellt eine Pflichtverletzung dar und berechtigt den Vermieter zur ausserordentlichen Kündigung des Hauptmietverhältnisses (Art. 257f Abs. 3 OR). Zudem kann der Untervermieter gegenüber dem Untermieter schadenersatzpflichtig werden.

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung nur verweigern, wenn

• sich der Mieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen  der Untermiete bekanntzugeben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR). Auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter diesem sämtliche wesentlichen Bestandteile des Untermietvertrages bekannt geben. Darunter fallen beispielsweise die Person des Untermieters, die Dauer der Untermiete, die Höhe des Untermietzinses und die Zweckbestimmung des Untermietobjektes. Der Vermieter kann auch eine Kopie des Untermietvertragsverlangen. Die Auskunftspflicht des Mieters besteht während der gesamten Dauer des Untermietverhältnisses. Weigert sich der Mieter, dem Vermieter die entsprechenden Bedingungen der Untermiete mitzuteilen, kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete berechtigterweise verweigern.
• die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind (Art. 262 Abs. 2  lit. b OR). Die Missbräuchlichkeit der Bedingungen der Untermiete ergibt sich aus dem Vergleich mit den Bedingungen des Hauptmietvertrages, wobei insbesondere die Höhe des Mietzinses entscheidend ist. Durch die Untervermietung soll der Mieter keinen übermässigen Gewinn erwirtschaften können. Wenn der Mietzins des Untermietverhältnisses erheblich über demjenigen des Hauptmietverhältnisses liegt oder der Untermieter auf andere Weise schlechter gestellt ist, sind die Bedingungen der Untermiete als missbräuchlich zu qualifizieren.
• aus der Untermiete dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262 Abs. 2 lit. c OR). Hierbei handelt es sich um eine Schutzbestimmung zugunsten des Vermieters. Wesentliche Nachteile können beispielsweise dann entstehen, wenn der Untermieter die Mietsache in erheblich intensiverer Weise nutzt, als im Hauptmietverhältnis vorgesehen ist.

FAQ: Untermietvertrag Geschäftsraum

Darf ich ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten?

Nein, grundsätzlich ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Eine Untervermietung ohne Zustimmung ist nicht automatisch ungültig, kann aber zu einer ausserordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrags führen, wenn der Vermieter berechtigte Verweigerungsgründe hatte.

Wann kann der Vermieter die Untervermietung verweigern?

Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter die Bedingungen der Untermiete nicht offenlegt, die Bedingungen missbräuchlich sind (z. B. überhöhte Miete) oder wesentliche Nachteile für den Vermieter entstehen (z. B. intensivere Nutzung).

Haftet der Untervermieter auch bei Zahlungsverzug des Untermieters?

Ja, der Untervermieter bleibt dem Hauptvermieter gegenüber für die Zahlung des Mietzinses verantwortlich. Ein Verzug des Untermieters entlastet den Untervermieter nicht von seiner Zahlungspflicht.

Wie lange beträgt die Kündigungsfrist bei Untermietverträgen für Geschäftsräume?

Für Geschäftsräume beträgt die Kündigungsfrist zwingend mindestens 6 Monate gemäss Art. 266d OR. Es wird empfohlen, diese Frist im Untermietvertrag an diejenige des Hauptmietvertrags anzupassen.

Was passiert, wenn der Untermieter den Raum beschädigt?

Da der Untermieter als Hilfsperson des Hauptmieters gilt, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für Schäden. Der Hauptmieter sollte daher im Untermietvertrag eine Schadlosklausel aufnehmen, um sich beim Untermieter schadlos halten zu können.