04.06.2014

Steuer Kanton: Besonderheiten bei der Grundstückgewinnsteuer– Kantone A – L

Im folgenden Beitrag werden die gesetzlichen Grundlagen, das anwendbare System, die Steuersätze, die Sonderregelung betreff Erwerbspreis sowie die Besonderheiten in den jeweiligen Kantonen aufgezeigt. Da in der Schweiz jeder Kanton ein separates Steuergesetz hat, ist es empfehlenswert, bei einem allfälligen Verkauf einer Liegenschaft das diesbezügliche kantonale Gesetz zu konsultieren. Hierunter finden Sie einen Überblick über die Regelungen der Kantone Aargau bis Luzern.

Von: Fabian Petrus   Drucken Teilen   Kommentieren  

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

 zum Portrait

Zu diesem Artikel wurden noch keine Kommentare geschrieben. Wir freuen uns, wenn Sie den ersten Kommentar zu diesem Artikel verfassen.
 
Kommentar schreiben

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben! Bitte geben Sie eine gültige E-Mail-Adresse ein!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte alle fett beschrifteten Pflichtfelder ausfüllen.
Zurücksetzen
 
Steuer Kanton

Aufgrund der Tatsache, dass in der Schweiz jeder Kanton ein separates Steuergesetz hat, ist es ratsam und empfehlenswert, bei einem allfälligen Verkauf einer Liegenschaft das diesbezügliche kantonale Gesetz zu konsultieren.  Hierunter finden Sie eine Übersicht der Kantone Argau bis Luzern.

Die Grundsätze hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer sind basierend auf dem Steuerharmonisierungsgesetz in den meisten Kantonen zumindest ähnlich. Feinheiten, Ausnahmen, kantonale Praxis können aber unterschiedlich behandelt werden.Die Übersicht betreffend die Grundstückgewinnsteuer in den einzelnen Kantonen soll als erster Überblick dienen. Bei einem Verkauf genügen diese Angaben wohl nicht und es ist in jedem Fall die mit Rechtskraft versehene zuständige Gesetzessammlung zu konsultieren.

Steuer Kanton Aargau

Gesetzliche Grundlage: §§ 95–111 StG AG, §§ 43–48 StV AG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Progressiv nach Besitzesjahren, von 40% im 1. Jahr bis 5% ab dem vollendeten 25. Jahr. Reduktion um je 2% pro Jahr bis zum 11. Besitzesjahr, danach Reduktion um 1% pro Jahr.

Sonderregelung Erwerbspreis: Anlagekosten können pauschaliert (65%–80% des Verkaufserlöses, je nach Besitzesdauer) geltend gemacht werden, sofern die Besitzesdauer mindestens 10 Jahre beträgt.

Besonderheiten:

  • Für überbaute Grundstücke, die länger als 10 Jahre im Besitz der steuerpflichtigen Person waren, werden die Anlagekosten pauschaliert.
  • Kein Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer.
  • Werden Grundstückgewinne aus Liegenschaften im Geschäftsvermögen oder bei juristischen Personen im Kanton aus irgendwelchen Gründen nicht besteuert, kommt subsidiär die Grundstückgewinnsteuer trotz dualistischem System zur Anwendung.

Steuer Kanton Appenzell A.Rh.

Gesetzliche Grundlage: Art. 122–134 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 3000.– werden nicht besteuert. Einheitlicher Tarif von 30% der übrigen Gewinne.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung ab dem 10. Besitzesjahr um 2,5% für jedes weitere volle Jahr, höchstens um 50%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: unter ½ Jahr um 50%, unter 1 Jahr um 35%, unter 2 Jahren um 20%, unter 3 Jahren um 10% und unter 4 Jahren um 5%.
  • Besteuerung mit der Grundstückgewinnsteuer bei Grundstücken des Geschäftsvermögens, sofern im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht.
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuer Kanton Appenzell I.Rh.

Gesetzliche Grundlage: Art. 103–115 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 4000.– werden nicht besteuert. Progressiver Tarif, von 10% auf den ersten CHF 4000.– bis 40% für Gewinnanteile über CHF 100 000.–.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung um 5% bei einer Besitzesdauer von fünf Jahren und für jedes weitere Jahr zusätzlich um 3%. Bei einer Besitzesdauer von 20 Jahren und mehr maximale Ermässigung von 50%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: unter 3 Jahren erfolgt ein monatlicher Zuschlag von 1% (maximal 36% bei Besitzesdauer von 1 Monat).
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuer Kanton Basel-Land

Gesetzliche Grundlage: §§ 71–80, 120 und 121 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: Progressiver Tarif, von 3% auf den ersten CHF 100.– bis auf 25% für Gewinnanteile ab CHF 120 000.–.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung für jedes nach dem 20. Besitzesjahr nachgewiesene Jahr der Selbstnutzung um CHF 5000.–, höchstens jedoch um CHF 50 000.–.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: unter 5 Jahren erfolgt ein monatlicher Zuschlag um 12/3% (maximal 100% bei Besitzesdauer von 1 Monat).
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.
  • Berücksichtigung Veränderung Geldwert bei Anlagekosten.

Steuer Kanton Basel-Stadt

Gesetzliche Grundlage: §§ 102–110 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: 60% in den ersten 3 Jahren, danach Reduktion um 0,5% pro Monat. Ab dem 9. Besitzesjahr beträgt der Steuersatz 30%. Einheitlicher Steuersatz von 30% bei ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaften, unabhängig der Besitzesdauer.

Sonderregelung Erwerbspreis: Erfolgte der Erwerb vor dem 1. Januar 1977, kann anstelle des Erwerbspreises der Realwert per 1. Januar 1977 eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung ab dem 6. Besitzesjahr um jeweils 3%, höchstens jedoch um 60%.
  • Ermässigung bei Bauinvestitionen.

Steuer Kanton Bern

Gesetzliche Grundlage: Art. 126–148 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 5200.– werden nicht besteuert. Progressiver Tarif, von 1,44% auf den ersten CHF 2700.– bis 8,1% für Gewinnanteile über CHF 195 300.–. Der Steuersatz wird mit einem Vielfachen multipliziert.

Sonderregelung Erwerbspreis: Als Erwerbspreis bei der Weiterveräusserung gilt nach erfolgtem Steueraufschub gemäss Artikel 131 der amtliche Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, des Erbgangs oder des Erbvorbezugs ohne Rücksicht auf den Ausgleichungswert oder auf Ausgleichszahlungen. Die steuerpflichtige Person kann anstelle des amtlichen Werts die Anlagekosten ihrer Rechtsvorgängerin oder ihres Rechtsvorgängers in Anrechnung bringen.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung ab dem 5. Jahr um 2%, höchstens um 70%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: Besitzesdauer <1 Jahr: 70%; Besitzesdauer 1–2 Jahre: 50%; Besitzesdauer 2–3 Jahre: 35%; Besitzesdauer 3–4 Jahre: 20%; Besitzesdauer 4–5 Jahre: 10%
  • Gewerbsmässig erzielte Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken unterliegen der Einkommenssteuer, sofern mindestens ¼ des Erwerbspreises für wertvermehrende Aufwendungen investiert wurde.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.

Steuer Kanton Freiburg

Gesetzliche Grundlage: Art. 41–51 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Gewinne unter CHF 6000.– werden nicht besteuert. Steuersatz: von 35,2% bei einer Besitzesdauer bis zu 2 Jahren bis 16% ab einer Besitzesdauer von 15 Jahren. Darin enthalten ist der Anteil Gemeinde von 60% des kantonalen Steuersatzes.

Sonderregelung Erwerbspreis: Bei einer Besitzesdauer von mindestens 15 Jahren kann anstelle der Anlagekosten der Steuerwert eingesetzt werden, den das Grundstück wenigstens vier Jahre vor seiner Veräusserung aufwies.

Besonderheiten:

  • Erhöhung um 40%, sofern die Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften, welche weniger als 5 Jahre im Eigentum waren, im Kalenderjahr CHF 400‘000.– übersteigen, so unterliegt der darüber liegende Gewinn einer Erhöhung um 40%.
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuer Kanton Genf

Gesetzliche Grundlage: Art. 80–87 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Von 50% bei einer Besitzesdauer von weniger als 2 Jahren bis 10% bei einer Besitzesdauer von bis zu 25 Jahren. Ab einer Besitzesdauer von über 25 Jahren beträgt der Steuersatz 0%.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 10 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises für Eigenheime und Wohnungen auch der um 30% erhöhte Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden. Bei Miethäusern gilt als Grundlage der Steuerwert 5 Jahre vor der Veräusserung.

Besonderheiten:

  • Obwohl der Kanton Genf das dualistische System kennt, wird bei Immobiliengesellschaften die Grundstückgewinnsteuer erhoben.
  • Auf Geschäftsvermögen sowie bei juristischen Personen wird die Grundstückgewinnsteuer in einem ersten Schritt erhoben, danach werden diese Gewinne mit der Einkommens- resp. Gewinnsteuer erfasst und angerechnet. Ein zu viel bezahlter Betrag aufgrund der Grundstückgewinnsteuer wird erstattet.

Steuer Kanton Glarus

Gesetzliche Grundlage: Art. 105–115 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 5000.–. Progressiver Tarif, von 10% auf den ersten CHF 5000.– bis auf 30% für Gewinnanteile ab CHF 20 000.–.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstücke länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung von 5% ab dem 5. Besitzesjahr. Ab dem 5. Besitzesjahr bis zum 15. Jahr jährliche Ermässigung um 3%, danach jährlich um 5% bis maximale Ermässigung von 90% bei einer Besitzesdauer von 30 Jahren und mehr.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 30% bei weniger als 1 Jahr, 20% bei weniger als 2 Jahren, 15% bei weniger als 3 Jahren und 10% bei weniger als 4 Jahren.
  • Sofern im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht, unterliegen gewerbsmässig erzielte Gewinne ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Steuer Kanton Graubünden

Gesetzliche Grundlage: Art. 41–53 StG

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 4200.–. Progressiver Tarif, von 5% auf den ersten CHF 9100.–, stufenweise Anstieg um 1% je CHF 9100.– bis auf CHF 191 100.– (25%). Ab CHF 191 100.– beträgt der Satz 15%.

Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, gilt als Ersatzwert der Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung: ab einer Besitzesdauer von mehr als zehn Jahren erfolgt eine Reduktion um 1,5% pro Jahr, höchstens um 51%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 2% pro Monat, sofern das Grundstück weniger als 2 Jahre im Besitz des Eigentümers war (max. 48%).
  • Berücksichtigung Veränderung Geldwert bei Anlagekosten.

Steuer Kanton Jura

Gesetzliche Grundlage: Art. 87–106 StG

Anwendbares System: monistisches System

Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 4000.–. Progressiver Tarif, von 3,5% bei einem Gewinn bis zu CHF 50 000.–, Gewinne von CHF 50 100.– bis CHF 100 000.– werden mit 4,5% besteuert; Gewinne von CHF 100 100.– bis CHF 200 000.– werden mit 5,5% besteuert, Gewinnanteile über CHF 200 100.– unterliegen mit 6% der Besteuerung. Bei diesen Sätzen handelt es sich um die einfache Steuer, welche mit dem Steuerfuss der Gemeinden multipliziert wird.

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der offizielle Wert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung von 1% pro Besitzesjahr ab dem vollendeten 10. Besitzesjahr bis maximal 30%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: 50% bei einer Besitzesdauer von weniger als 2 Jahren, 25% bei einer Besitzesdauer zwischen 2und 5 Jahren.
  • Trotz des monistischen Systems werden die von einem gewerbsmässigen Immobilienhändler erzielten Gewinne seinem steuerbaren Einkommen zugerechnet.
  • Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen der Einkommens- resp. Gewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Berücksichtigung Veränderung Geldwert bei Anlagekosten.

Steuer Kanton Luzern

Gesetzliche Grundlage: Grundstückgewinnsteuergesetz vom Kanton Luzern

Anwendbares System: dualistisches System

Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn bis CHF 13 000.–. Progressiver Tarif und die Grundstückgewinnsteuer wird nach dem Einkommenssteuertarif berechnet. Dies ergibt die einfache Steuer, welche mit dem Steuerfuss multipliziert wird (zurzeit 4.2 Einheiten).

Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der um 25% erhöhte Katasterwert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.

Besonderheiten:

  • Steuerermässigung ab dem 8. Besitzesjahr je volles Jahr um 1%, maximale Ermäs­sigung um 25%.
  • Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer: Bei weniger als 6 Jahren um 10% je volles Jahr.
  • Belastungsgrenze Grundstückgewinnsteuer von maximal 40%.
  • Sofern im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht, unterliegen Gewinne aus dem Handel mit Liegenschaften der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne auf land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
  • Grundstückgewinne von normalerweise steuerbefreiten juristischen Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Produkt-Empfehlung

Steuer- und Finanzratgeber für Unternehmen

Steuer- und Finanzratgeber für Unternehmen

Steuertipps. Vorsorge- und Finanzplanung. Kostenoptimierungen.

CHF 78.00

Produkt-Empfehlung

Steuern und Immobilien

Steuern und Immobilien

Immobiliensteuern vom Erwerb bis zum Verkauf der Immobilie.

CHF 68.00

Produkt-Empfehlung

Newsletter Treuhand kompakt

Newsletter Treuhand kompakt

Kompaktes Know-how mit aktuellen Themen, kommentierten Entscheiden und Praxisfällen.

CHF 98.00

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, ½ Tag, ZWB, Zürich

Update Immobilienbesteuerung

Liegenschaftensteuern korrekt planen und optimieren

Nächster Termin: 19. Juni 2018

mehr Infos