Baumängel: Wandelung, Minderung und Nachbesserung
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Bei Baumängeln hat der Besteller in der Schweiz das Wahlrecht zwischen drei Hauptansprüchen: Wandelung, Minderung und Nachbesserung. Die Wandelung führt zur Auflösung des Werkvertrages und ist nur bei erheblichen Mängeln oder Unzumutbarkeit zulässig, während die Minderung den Werklohn entsprechend dem Minderwert herabsetzt. Als erste und bevorzugte Option gilt gemäss SIA-Norm 118 sowie dem faktischen Primat die unentgeltliche Nachbesserung durch den Unternehmer.
Die wichtigsten Punkte:
- Der Besteller kann zwischen Wandelung, Minderung und Nachbesserung wählen, sofern Voraussetzungen erfüllt sind.
- Die Wandelung ist bei Werken auf dem eigenen Grund und Boden ausgeschlossen, wenn die Entfernung unverhältnismässige Nachteile bringt.
- Nachbesserung hat Priorität; erst bei deren Scheitern leben andere Wahlrechte voll auf.
- Mangelfolgeschäden sind nur bei Verschulden des Unternehmers ersatzpflichtig.
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Welche Mängelrechte stehen einem Besteller bei Baumängeln in der Schweiz zu und wann greifen Wandelung, Minderung oder Nachbesserung?
Einleitung Baumängel
Der Besteller hat grundsätzlich die freie Wahl, welchen Anspruch er verfolgen möchte (sog. Wahlrecht), wobei die Mängelrechte bei Bauwerken beschränkt sind auf 2 und 3. Die einzelnen Mängelrechte sind: Wandelung (OR 368 I), Minderung (OR 368 II) und Nachbesserung (OR 368 II).
Zusätzlich zu den Mängelrechten kann der Besteller auch Ersatz des Mangelfolgeschadens verlangen, sofern ein Verschulden des Unternehmers vorliegt (OR 368).
Die einzelnen Mängelrechte im Überblick
Wandelung (OR 368 I) = Auflösung des Werkvertrages
Handelt es sich um erhebliche Baumängel, ist die Annahme des Werkes für den Besteller nicht zumutbar und ist die Nachbesserung unmöglich, kann der Besteller die Wandelung erklären. Der Besteller hat in diesem Fall das Recht, den Werkvertrag als Ganzes ex tunc (rückwirkend) aufzuheben. In der Folge entsteht ein Rückabwicklungsverhältnis (OR 62 ff.). Die bestehenden gegenseitigen Forderungen erlöschen und das bereits geleistete ist zurückzugeben. Ausgeschlossen ist die Wandelung bei Werken, die auf Grund und Boden des Bestellers errichtet wurden und mit deren Entfernung dem Unternehmer unverhältnismässige Nachteile drohen (OR 368 III).
Minderung (OR 368 II) = Herabsetzung des Werklohnes
Anstelle der Wandelung kann der Besteller auch die Herabsetzung des Werklohnes fordern. Das Minderungsrecht setzt einen minder erheblichen Mangel und einen Minderwert des Werkes infolge des Mangels voraus. Mit der Minderung soll das Gleichgewicht zwischen Wert des Werkes und dem Werklohn wieder hergestellt werden. Minderung ist weder Schadenersatz noch Strafe.
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Nachbesserung (OR 368 II) = unentgeltliche Behebung der Baumängel
Als dritte Option kann der Besteller das Nachbesserungsrecht ausüben. In diesem Fall wird der Unternehmer verpflichtet, das Werk unentgeltlich zu verbessern, d.h. die Baumängel zu beseitigen. Die Wahl des Nachbesserungsrechts setzt voraus, dass der Werkmangel minder erheblich ist, die Beseitigung der Baumängel möglich ist und keine übermässigen Nachbesserungskosten für den Unternehmer anfallen (Verhältnismässigkeit). Hinsichtlich der Ausübung des Nachbesserungsrechts sind bestimmte Modalitäten zu beachten (Fristansetzung zur Nachbesserung). Ist die Nachbesserung wiederum mangelhaft, so lebt das Wahlrecht des Bestellers für die weiterhin bestehenden Baumängel wieder auf (OR 368; BGE 109 II 42). Im Immobilienbereich besteht das faktische und gegebenenfalls auch rechtliche Primat der Nachbesserung. Gemäss SIA Norm 118 hat der Unternehmer ein Recht auf Nachbesserung. Alleine gemäss OR sind die Parteien gut beraten, zuerst Nachbesserung zu versuchen: Dem Besteller bleibt die Garantie, welche sonst in Folge Dritteinwirkung untergehen kann. Das Durchsetzen einer Ersatzvornahme gegenüber einem Unternehmer ist hürdenreich.
Checkliste
- Mangel schriftlich und detailliert dokumentieren, idealerweise mit Fotos und Protokollen.
- Prüfen, ob der Mangel erhebliche Auswirkungen hat oder nur geringfügig ist.
- Frist zur Nachbesserung setzen und dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Behebung geben.
- Überprüfen, ob eine Wandelung rechtlich möglich ist (z. B. keine Werke auf eigenem Grund und Boden).
- Bei Unmöglichkeit der Nachbesserung oder Fristablauf die Minderung beantragen.
- Verschulden des Unternehmers bei Folgeschäden prüfen und Beweise sichern.
- SIA-Norm 118 konsultieren, falls ein Primat der Nachbesserung besteht.
- Bei komplexen Fällen rechtliche Beratung einholen, bevor der Vertrag aufgelöst wird.
- Rückabwicklungsverhältnisse bei Wandelung gemäss OR 62 ff. vorbereiten.
- Kommunikation mit dem Unternehmer sachlich und fristgerecht führen.
Mangelfolgeschaden
Verursacht das mangelhafte Werk einen Folgeschaden, zum Beispiel eine Verzögerung, so gehört dieser nicht mehr zum Mangel, sondern wird als Mangelfolgeschaden bezeichnet. Grundsätzlich ist ein solcher Schaden nicht vom Unternehmer zu decken. Liegt jedoch ein Verschulden des Unternehmers vor, so trägt der Unternehmer auch die Folgeschäden. Ein Verschulden wird in jeder Abweichung von der fachtechnisch gebotenen Sorgfalt vermutet. Der Unternehmer kann jedoch sein Nicht-Verschulden beweisen (sog. Exkulpation, OR 97 mit Beweislastumkehr).
| Mängelrechte | Wandelung | Minderung | Nachbesserung | Ersatz des Mangelfolgeschadens |
|---|---|---|---|---|
| Voraussetzungen | Erhebliche Baumängel Unzumutbarkeit der Annahme für den Besteller Unmöglichkeit der Nachbesserung Keine Wandelung bei Werken auf Grund und Boden des Bestellers | Minder erhebliche Baumängel Minderwert des Werkes | Minder erhebliche Baumängel Möglichkeit zur Beseitigung der Baumängel Keine übermässigen Nachbesserungskosten SIA-Norm 118 mit Primat Nachbesserung | Schaden als unmittelbare oder mittelbare Folge der Baumängel Verschulden des Unternehmers |
| Wirkung | Vertragsaufhebung ex tunc (Rückabwicklung) | Herabsetzung des Werklohns | Unentgeltliche Beseitigung der Baumängel | Schadenersatz |
FAQ: Baumängel
Wann kann ich vom Werkvertrag zurücktreten (Wandelung)?
Eine Wandelung ist möglich, wenn der Mangel erheblich ist, die Annahme des Werks für den Besteller unzumutbar ist oder eine Nachbesserung unmöglich ist. Bei Werken auf eigenem Grund und Boden ist sie ausgeschlossen, wenn die Entfernung unverhältnismässige Nachteile bringt.
Was ist der Unterschied zwischen Minderung und Nachbesserung?
Bei der Nachbesserung beseitigt der Unternehmer den Mangel unentgeltlich. Bei der Minderung wird der Werklohn herabgesetzt, um den Minderwert des Werks auszugleichen, ohne dass der Mangel behoben wird.
Muss der Unternehmer Folgeschäden ersetzen?
Nur wenn ein Verschulden des Unternehmers vorliegt. Ein Verschulden wird vermutet, wenn die fachtechnisch gebotene Sorgfalt nicht eingehalten wurde. Der Unternehmer kann sich durch Exkulpation (Beweis des Nicht-Verschuldens) entlasten.
Hat der Unternehmer immer ein Recht auf Nachbesserung?
Gemäss SIA-Norm 118 hat der Unternehmer ein Recht auf Nachbesserung. Auch gemäss OR ist es ratsam, zuerst die Nachbesserung zu versuchen, bevor andere Rechte wie Wandelung oder Minderung geltend gemacht werden.
Was passiert, wenn die Nachbesserung erneut mangelhaft ist?
Lebt das Wahlrecht des Bestellers für die weiterhin bestehenden Baumängel wieder auf. Der Besteller kann dann erneut zwischen Wandelung, Minderung oder einer erneuten Nachbesserung wählen.
