Baumangel: Die optimale Vorgehensweise aus der Praxis
KURZ ZUSAMMENGEFASST
Baumängel sind im Bauwesen allgegenwärtig, doch die Geltendmachung unterliegt seit Januar 2026 neuen, zwingenden Regeln durch die revidierte Werkvertragsrechtsrevision. Entscheidend ist nun die strikte Einhaltung einer 60-tägigen Frist für die Mängelrüge bei unbeweglichen Werken, wobei kürzere vertragliche Vereinbarungen unwirksam sind. Die Vereinbarung der SIA-Norm 118 bleibt zwar eine wichtige Praxisgrundlage, wurde jedoch mit der Korrigenda SIA 118-C1:2026 an die neuen gesetzlichen Vorgaben angepasst, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Die wichtigsten Punkte:
- Die gesetzliche Mängelrügefrist beträgt neu 60 Tage nach Abnahme oder Entdeckung des Mangels.
- Vertragliche Vereinbarungen kürzerer Fristen sind gemäss neuem Recht unwirksam.
- Bei vereinbarter SIA-Norm 118 liegt die Beweislast für die Mängelfreiheit beim Unternehmer.
- Der Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung ist neu auch im OR verankert und kaum noch vertraglich ausschliessbar.
- Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt bei integrierten beweglichen Werken und für Architekten/Ingenieure 5 Jahre.
Lic. iur. Regula Heinzelmann
Regula Heinzelmann studierte Jura an der Universität Zürich, wo sie 1981 mit dem Lizentiat abschloss. Seit 1984 arbeitet sie selbständig als Wirtschaftsjournalistin und Buchautorin in Zürich und Berlin.
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Wie gehe ich bei einem Baumangel korrekt vor und welche Fristen gelten seit 2026?
Wichtig: Bei der Beurteilung von Mängeln muss man das revidierte Werkvertragsrecht beachten, das im Januar 2026 in Kraft getreten ist. Teilweise wurde die SIA Norm 118 bereits angepasst, weitere Änderungen von SIA Normen sind vorgesehen.
Jeder versucht sie zu vermeiden, vorhanden sind sie am Ende in aller Regel doch: die Baumängel. Ihre Ursachen sind so vielfältig, wie Baustoffe beim Bauen verwendet werden – sehr oft zudem nicht auf mangelnde Arbeitsmoral oder fehlende Fachkenntnis zurückzuführen. Vielmehr haben Baumängel ihren Ursprung sehr oft in kleinen Unachtsamkeiten oder neuen Konstruktionsdetails von denen es beim Bauen unzählige gibt und die bei jedem Bau neu gelöst sein wollen – denn jeder Bau ist ein Unikat.
Der Begriff des Baumangels
Doch wann spricht man überhaupt von einem Baumangel? Ein Baumangel liegt immer dann vor, wenn der Ist-Zustand des Bauwerks nicht dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entspricht und es ihm damit an einer Eigenschaft fehlt, die es nach Inhalt des Vertrags haben sollte.
Hierbei kann es sich um eine Eigenschaft handeln, die das Bauwerk grundsätzlich haben muss. So zum Beispiel, dass kein Wasser ins Dach oder die Fassade eintreten darf. Folge eines Baumangels ist sodann regelmässig eine Beeinträchtigung des Werts oder der Gebrauchsfähigkeit des Bauwerks. Die Eigenschaften, die ein Bauwerk haben sollte, kann man oft anhand der Pläne nachweisen, Unterschiede der Ausführung gelten als Baumangel, wenn diese sich negativ auswirken.
Man kann natürlich auch vereinbaren, dass ein Bauwerk bestimmte Merkmale haben muss, was man als Eigenschaftsvereinbarung bezeichnet. Die Schriftform ist in diesen Fällen dringend zu empfehlen. Fehlt die vereinbarte Eigenschaft oder ist diese nicht vollständig, liegt ein Mangel vor.
Die Bedeutung der Abnahme
Spätestens bei der Abnahme hin, muss ein Bauwerk mängelfrei sein. Ob diese Voraussetzung erfüllt sind, prüfen der Besteller und der Unternehmer – sofern sie die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vereinbarte haben – im Rahmen einer gemeinsamen Abnahme (Art. 157 SIA-Norm 157). Sie findet auf die Anzeige des Unternehmers hin statt, dass das Bauwerk vollendet ist. Die Abnahme ist für die Mängelrechte des Bestellers von entscheidender Bedeutung.
Wenn die Anwendung von SIA Norm 118 nicht vereinbart ist, gilt Art. 367 OR. Nach Ablieferung des Werkes hat der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, dessen Beschaffenheit zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen.
Selbst wenn die Parteien die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vereinbart haben, könnte eine gemeinsame Prüfung durch den Besteller und Unternehmer unterbleiben, wenn keine Partei die gemeinsame Prüfung verlangt oder der Besteller die Mitwirkung bei der Prüfung unterlässt.
Wichtig: Eine gemeinsame Prüfung ist in jedem Fall zu empfehlen. Danach erstellt man am besten ein Protokoll, das von beiden Vertragspartnern unterschrieben wird.
Werden bei der gemeinsamen Prüfung keine oder nur unwesentliche Mängel festgestellt, gibt das Werk mit Vollendung der Prüfung abgenommen (Art. 159 / 160 SIA-Norm 118). Allfällige bei der Prüfung festgestellte, vom Besteller gerügte Mängel sind vom Unternehmer innert einer angemessenen, vom Besteller angesetzten Nachfrist zu beheben. Solche Mängel sowie die für deren Behebung angesetzte Frist sind im Protokoll über die Abnahme (Art. 158 Abs. 3 SIA-Norm 118) zu vermerken. Werden Mängel bei der Abnahme bemerkt, vom Besteller aber nicht gerügt, so gilt das Werk hinsichtlich dieses Mangels als genehmigt und der Unternehmer hat hierfür nicht mehr zu haften (Art. 163 SIA-Norm 118).
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Es empfiehlt sich für den Besteller dringend, alle festgestellten Mängel ins Protokoll aufzunehmen und für deren Behebung eine Nachfrist anzusetzen. Verweigert werden darf die Abnahme vom Besteller nur dann, wenn das Werk an so erheblichen Mängeln leidet, dass ihm die Abnahme nicht zugemutet werden kann – insbesondere dann wenn das Werk den Besteller oder die Benutzer des Werks an Leib und Leben gefährden. Dann wird die Abnahme des Werkes mit der entsprechenden Rüge des Bestellers zurückgestellt, bis der Unternehmer den oder die Mängel nachgebessert hat. Auf Anzeige des Unternehmers hin findet sodann einen neue Prüfung statt, über die man am besten auch ein Protokoll anfertigt.
Haben die Parteien die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 nicht vereinbart werden die Bestimmungen des OR angewendet. Findet – wie erwähnt ist das nicht vorteilhaft – keine gemeinsame Prüfung statt gilt Art. 367 Abs. 1 OR: Nach Ablieferung des Werkes hat der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, dessen Beschaffenheit zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen.
Die Mängelrüge
Wichtig: Nach dem neuen Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Frist für die Mängelrüge bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.
Art. 370 Abs. 4 OR ergänzt den bisherigen Art. 370 OR: Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. Dasselbe gilt für die folgenden Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben:
Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist
Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist.
Die Norm SIA 118 legte schon immer eine zweijährige, jederzeitige Mängelrügefrist nach der Abnahme fest. Deshalb hat sich die Norm als praxisnahe Vertragsgrundlage im Bauwesen durchgesetzt. Die Norm ging nach Ablauf dieser Frist davon aus, dass für die restlichen drei Jahre wieder die gesetzliche «sofortige» Rüge gilt, die nach dem neuen zwingenden Bundesrecht nicht mehr zulässig ist. Damit stand insbesondere Art. 179 Abs. 2 SIA 118 in einem formellen Widerspruch zu der neuen Gesetzeslage. Um die rechtssichere Anwendung der Norm SIA 118 weiterhin zu gewährleisten, hat die Kommission SIA 118 beschlossen, mit der Ergänzung SIA 118-C1:2026 eine Korrigenda zu veröffentlichen. Diese ersetzt die bisherige Bezugnahme auf die «sofortige» Rüge ausdrücklich durch die gesetzliche 60-Tage-Frist.
Nach Bundesgericht war schon vor der Gesetzesänderung eine längere Rügefrist möglich, wie folgender Fall zeigt: A schloss mit B einen Werkvertrag, in welchem er sich zur Verlegung von Bodenbelägen in zwei Gebäuden verpflichtete. Wenige Monate nach Abschluss der Arbeiten stellte B im Bodenbelag stellenweise visuell gut sichtbare Schäden fest, weshalb A in einigen Zimmern Nachbesserungsarbeiten vornahm. Dies genügte B jedoch nicht und er verlangte eine vollumfängliche Nachbesserung oder einen pauschalen Betrag von CHF 400.00. A stellte sich auf den Standpunkt, B habe über längere Zeit (Juli bis März) nicht reagiert, weshalb die Angelegenheit als erledigt betrachtet werden durfte. Das Bundesgericht hielt fest, dass in casu die Anforderungen an die rechtzeitige Mängelrüge erfüllt seien, da B diese innerhalb der Garantiefrist und genügend substantiiert erhoben habe (Urteil 4A_511/2014 vom 04.03.2015).
Die Mängelrechte
Wenn ein Baumangel rechtzeitig und formgerecht vom Besteller gerügt worden ist, stehen ihm die Mängelrechte, nämlich die Nachbesserung, die Minderung oder der Rücktritt vom Vertrag (Wandelung) zu (Art. 368 OR und Art. 169 SIA-Norm 169).
Hierin unterscheiden sich das Werkvertragsrecht nach OR und die SIA-Norm 118 nicht. Vor der Revision des Werkvertragsrechts bestand nur nach SIA-Norm 118 ein Nachbesserungsanspruch. Neu gilt dieser auch nach Art. 368 Abs. 2 OR: Der Auftraggeber kann, sofern dieses dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht, die unentgeltliche Verbesserung des Werkes verlangen. Mehr noch: Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft (Art 368 Abs. 2bis).
Ein Nachbesserungsrecht besteht auch dann, wenn der Vertragsgegenstand ein Grundstück mit einer Baute ist. Der Begriff des Grundstücks ergibt sich aus Artikel 655 ZGB. Dazu gehören nicht nur Liegenschaften, sondern auch in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken. Der neue Artikel 219a OR gilt also auch für Liegenschaften, sofern das Baurecht nach Artikel 779 Absatz 3 ZGB als selbständiges und dauerndes Recht in das Grundbuch aufgenommen wird.
Wichtig: Art. 219a OR gilt auch beim Kauf von Stockwerkeigentum nach Art. 712 a ff. ZGB.
Mit der Nachbesserung verlangt der Besteller die nachträgliche Beseitigung des Mangels. Eine Nachbesserung kann der Besteller nur dann nicht verlangen, wenn die nachträgliche Mangelbeseitigung nicht möglich ist oder eine Nachbesserung sich vernünftigerweise nicht rechtfertigt, weil der sich für den Besteller hieraus ergebende Vorteil in einem Missverhältnis zu den dem Unternehmer entstehenden Kosten steht. Hierbei werden die Nachbesserungskosten aber in keinem Fall durch die Werkkosten begrenzt, das heisst die Nachbesserungskosten können die Werkkosten ohne weiteres übersteigen, wenn der sich aus dem mängelfreien Werk für den Besteller ergebende Vorteil das rechtfertigt. Nicht vom Unternehmer zu tragen sind die Ohnehinkosten, das heisst die Kosten, die dem Besteller auch angefallen wären, wenn der Unternehmer das Werk von allem Anfang an richtig erstellt hätte. Sie gehen immer zu Lasten des Bestellers.
Sinngemäss gilt für die Nachbesserung auch Artikel Art. 366 Abs. 2 OR: Lässt sich während der Ausführung des Werkes eine mangelhafte oder sonst vertragswidrige Erstellung durch Verschulden des Unternehmers bestimmt voraussehen, so kann ihm der Besteller eine angemessene Frist zur Verbesserung ansetzen oder ansetzen lassen mit der Androhung, dass im Unterlassungsfalle die Verbesserung oder die Fortführung des Werkes auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen wird.
Checkliste
- Prüfen Sie vor der Abnahme, ob die SIA-Norm 118 oder das OR zur Anwendung kommt.
- Führen Sie bei der Abnahme eine gemeinsame Prüfung mit dem Unternehmer durch.
- Erstellen Sie ein schriftliches Protokoll über den Zustand des Werks und lassen Sie es unterschreiben.
- Rügen Sie festgestellte Mängel unverzüglich und schriftlich innerhalb von 60 Tagen.
- Setzen Sie für die Behebung eine angemessene Nachfrist und vermerken Sie diese im Protokoll.
- Verweigern Sie die Abnahme nur bei erheblichen Mängeln, die Leib und Leben gefährden.
- Beachten Sie, dass Mängelrügen bei integrierten beweglichen Teilen innert 5 Jahren verjähren.
- Sichern Sie Beweise für den Mangel, falls die SIA-Norm 118 nicht vereinbart wurde.
- Prüfen Sie vor einer Wandelung, ob das Werk tatsächlich unbrauchbar ist.
- Klären Sie, ob der Unternehmer die Nachbesserung selbst übernehmen muss oder ob Dritte beauftragt werden dürfen.
Minderung und Wandelung
Erklärt der Besteller Minderung des Werkpreises zu verlangen (Art. 368 Abs. 2 OR), so nimmt er das Bauwerk mit dieser Erklärung ab. Der Unternehmer seinerseits hat ihm den sich aus dem gerügten Mangel ergebende Minderwert zu ersetzen. Dieser bestimmt sich nach der relativen Methode, das heisst vereinfacht, es werden die Werte des mängelfreien und des mängelbehafteten Werkes ermittelt. Die Differenz entspricht dem Werkpreis. Daraus ergibt sich auch, dass der vereinbarte Werklohn der maximalen Minderung entspricht.
Schliesslich steht dem Besteller ein Rücktrittsrecht vom Vertrag dann zu, wenn ihm die Annahme des erstellten Werks nicht zugemutet werden kann und dem Unternehmer aus dem Rücktritt nicht unverhältnismässige Nachteile entstehen. Erklärt der Besteller den Rücktritt, so wird er von der Vergütungspflicht befreit und kann bereits geleistete Vergütungen zurückfordern. Das Werk steht demgegenüber dem Unternehmer zu. Er muss es aber vom Grundstück des Bestellers entfernen. Tut er das trotz einer vom Besteller angesetzten Nachfrist nicht, so kann es der Besteller auf Kosten des Unternehmers entfernen (lassen). Bei Werken, die auf dem Grund und Boden des Bestellers errichtet sind und ihrer Natur nach nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernt werden können, stehen dem Besteller nur die im zweiten Absatz dieses Artikels genannten Rechte zu (Art. 368 Abs. 3 OR).
Beispiel: A und B schlossen einen Werkvertrag für den Bau einer Wurzelraumkläranlage. Bei der Abnahme wurden keine Mängel festgestellt. In den Folgejahren wurden diverse Wasserproben vorgenommen, wobei festgestellt wurde, dass die Wasserqualität nicht reichte. Aus diesem Grund erhob A rechtzeitig Mängelrüge und forderte die Wandelung. Das Bundesgericht erwog, dass die Wandelung die definitive Unbrauchbarkeit des Werks voraussetze. In casu kam ein Gutachten zum Schluss, die Anlage weise zwar Mängel auf, sei jedoch nicht unbrauchbar. Damit die Abflussgrenzwerte eingehalten werden könnten seien lediglich Optimierungen notwendig. Aus diesem Grund sei eine Wandelung nicht zulässig (Urteil 4A_177/2014 vom 08.09.2014).
Nebst dem Nachbesserungs-, Minderungs- oder Rücktrittsrecht hat der Besteller immer auch Anspruch auf Ersatz des sich aus dem Mangel ergebenden Schadens (Mangelfolgeschaden). Vorausgesetzt hierfür sind aber das Verschulden des Unternehmers sowie die Kausalität des Schadens zum Mangel.
Auch für die Beweislastverteilung ist die Vereinbarung der SIA-Norm 118 entscheidend.
Wird die SIA-Norm 118 nicht als anwendbar vereinbart, so hat der Besteller nicht nur die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge, sondern auch das Vorliegen eines Mangels zu beweisen.
Bei vereinbarter SIA-Norm 118 ist er für alle während der Rügefrist gemeldeten Mängel vom Beweis des Mangels befreit, das heisst der Unternehmer muss den Nachweis erbringen, dass das von ihm abgelieferte Werk mängelfrei ist (Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118). Der Besteller hat diesfalls nur die Umstände, die ihn auf einen Mangel schliessen lassen, nachzuweisen.
Wichtig: 5 Jahre Verjährungsfrist für Bauten
Durch die Revision wurde auch Art. 371 geändert: Die Ansprüche des Bestellers wegen Mängel des Werkes verjähren mit Ablauf von zwei Jahren nach der Abnahme des Werkes. Soweit jedoch Mängel eines beweglichen Werkes, das bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, die Mangelhaftigkeit des Werkes verursacht haben, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre.
Die Ansprüche des Bestellers eines unbeweglichen Werkes verjähren gegen den Unternehmer sowie gegen den Architekten oder den Ingenieur, die zum Zwecke der Erstellung Dienste geleistet haben, mit Ablauf von fünf Jahren seit der Abnahme des Werkes. Die Verjährungsfrist von fünf Jahren kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden (Art. 371 Abs. 3 OR).
FAQ: Baumangel
Was ist die neue Frist für die Mängelrüge seit 2026?
Seit der Revision des Werkvertragsrechts beträgt die Frist für die Mängelrüge bei unbeweglichen Werken zwingend 60 Tage nach der Abnahme oder nach Entdeckung des Mangels. Eine vertragliche Verkürzung dieser Frist ist nicht mehr möglich.
Gilt die SIA-Norm 118 noch, wenn das neue OR gilt?
Ja, die SIA-Norm 118 ist weiterhin gültig und praxisrelevant. Sie wurde jedoch mit der Ergänzung SIA 118-C1:2026 angepasst, um den Widerspruch zur neuen gesetzlichen 60-Tage-Frist aufzulösen und die Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Kann ich die Abnahme verweigern, wenn Mängel vorliegen?
Eine Verweigerung der Abnahme ist nur zulässig, wenn das Werk so erhebliche Mängel aufweist, dass die Abnahme nicht zugemutet werden kann, insbesondere bei Gefährdung von Leib und Leben. Bei unwesentlichen Mängeln ist die Abnahme vorzunehmen und die Nachbesserung separat zu rügen.
Wer trägt die Beweislast bei einem Mangel?
Liegt eine Vereinbarung der SIA-Norm 118 vor, ist der Unternehmer für die Mängelfreiheit des Werks beweispflichtig, sobald der Besteller Umstände schildert, die auf einen Mangel schliessen lassen. Ohne diese Vereinbarung muss der Besteller sowohl den Mangel als auch die Rechtzeitigkeit der Rüge beweisen.
Was sind die Folgen, wenn ich die Rügefrist versäume?
Werden Mängel nicht innerhalb der gesetzlichen 60-Tage-Frist gerügt, gelten sie als genehmigt. Der Besteller verliert dann die Ansprüche auf Nachbesserung, Minderung oder Rücktritt für diesen Mangel, ausser es handelt sich um arglistig verschleierte Mängel.
