Kostenvoranschläge: Offerten der Architekten oder Ingenieure
Silvia Eggenschwiler Suppan
Silvia Eggenschwiler Suppan, Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht, Partnerin bei Kull Ruzek Eggenschwiler Rechtsanwälte
Silvia Eggenschwiler Suppan war als Vorsitzende der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Zürich im Einsatz. Ihr Anwaltspatent erwarb sie im Jahr 2003 und arbeitete im Anschluss daran in zwei grossen Wirtschaftskanzleien. Seit 2013 ist sie Partnerin bei Kull Ruzek Eggenschwiler Rechtsanwälte.
Michael Stutz
Michael Stutz, BLaw, ist als Mitarbeiter bei Kull Ruzek Eggenschwiler Rechtsanwälte in Zürich tätig.
1. Gesetzliche und vertragliche Grundlagen
1.1. Gesetzliche Grundlagen
- Art. 398 OR
1.2. Vertragliche Grundlagen
- Art. 4.32 SIA-Ordnung 102 (2020)
- Art. 4.3.32 SIA-Ordnung 103 (2020)
2. Terminologie und Begriffe
2.1. Kostenvoranschläge
Ein Kostenvoranschlag ist eine Vorkalkulation der Baukosten, die mit einem rechtsverbindlichen Angebot vergleichbar ist. Kostenvoranschläge dienen dem Bauherrn dazu, sich eine Vorstellung zu verschaffen, was ihn ein bestimmter Auftrag kosten würde. Der Kostenvoranschlag ist eine Prognose und ein Terminus technicus in der Baubranche. Er wird in Art. 4.32 SIA-Ordnung 102 sowie in Art. 4.3.32 SIA-Ordnung 103 definiert. Andere Begriffe, wie Kostenprognose, Kostenschätzung oder Kostenberechnung wecken ein anderes Vertrauen und weisen andere Toleranzen auf.
Der Kostenvoranschlag des Planers bezieht sich in der Regel auf Arbeiten, die von andern, d. h. den Unternehmern, ausgeführt werden. Nur ein Segment des Kostenvoranschlages umfasst seine eigenen Honorare.
Ist der Kostenvoranschlag zu ungenau und wird er deswegen überschritten, handelt es sich um eine Schlechterfüllung des Auftrags. Demnach haftet der Planer – wenn ihn ein Verschulden trifft – seinem Vertragspartner, dem Bauherrn, für den daraus entstehenden Schaden aus Art. 97 Abs. 1 bzw. Art. 398 OR. Ein Verschulden ist insbesondere dann gegeben, wenn der Planer bei der Erstellung des Kostenvoranschlages nicht die nötige Sorgfalt aufgebracht hat. Dabei haftet der Architekt neben aus Planungsfehlern resultierenden Kostensteigerungen auch für Rechnungsfehler. Er hat dem Bauherrn den Schaden zu ersetzen, den dieser erleidet, weil er (fälschlicherweise) auf die Genauigkeit des Voranschlages vertraut hat (sogenannter Vertrauensschaden). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann ein solcher Vertrauensschaden entstehen, «wenn der Bauherr aufgrund einer ungenauen Kosteninformation die Weiterführung der Planung eines Bauvorhabens veranlasst, obschon er bei korrekter Schätzung die Projektierung abgebrochen hätte» (Urteil des Bundesgerichts 4A_271/2013 vom 26. September 2013, E. 5.1). Hätte der Bauherr das Projekt trotz Kenntnis über die höheren Kosten bei korrekter Kostenschätzung («Ohnehin-Kosten») in Angriff genommen oder weitergeführt, fehlt es an einem Schaden im Sinne der massgeblichen Differenztheorie und den Planer trifft keine Ersatzpflicht.
Der Planer hat die Baukosten ständig zu überwachen und mit dem Kostenvoranschlag abzugleichen, dies selbst dann, wenn er sich dazu vertraglich nicht explizit verpflichtet hat (BGE 119 II 249 E. 3.b). Dabei hat er den Bauherrn darüber zu informieren, wenn er merkt, dass die Kosten den Kostenvoranschlag übersteigen werden.
Ob Kostenvoranschläge des Planers ungenau sind, beurteilt sich immer nach dem Gegenstand des Voranschlages. Worauf sich der Kostenvoranschlag genau bezieht, muss im Streitfall durch Auslegung des Auftrages ermittelt werden. Sicher aber erfasst er nicht die Mehrkosten aus nachträglichen Änderungswünschen des Bauherrn oder daraus, dass der Bauherr (z.B. mit Rücksicht auf die Bewohner des umzubauenden Gebäudes) den geplanten Bauvorgang verlangsamt, was der Planer bei der Erstellung des Kostenvoranschlags noch nicht wusste.
Geschützt wird nicht das Vertrauen des Bauherrn in die absolute Richtigkeit des Kostenvoranschlages, was unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich um eine Zukunftsprognose handelt, illusorisch wäre. Geschützt wird nur das Vertrauen des Bauherrn darauf, dass sich die Kosten innerhalb einer bestimmten Toleranzgrenze an den Kostenvoranschlag halten. Als Faustregel gilt eine Toleranz von +/-10%, die aber keine absolute Geltung hat. Namentlich bei Sanierungs- und Umbauarbeiten muss der Bauherr normalerweise einen höheren Ungenauigkeitsgrad tolerieren. Wurde die Toleranzgrenze bzw. eine Kostenlimite allerdings durch Vereinbarung festgelegt, so gilt die vereinbarte Grenze. Der Planer kann zudem dem Bauherrn klar und unmissverständlich zusichern, er übernehme das Risiko einer Kostenüberschreitung und hafte unabhängig von seinem Verschulden für die den garantierten Betrag übersteigenden Kosten (sog. Bausummengarantie).
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Beachte: Die Toleranzgrenze von +/-10%, die mangels anderer Vereinbarung gilt, ist für die Sanierungs- und Umbauarbeiten im Regelfall zu tief!
Einschlägige Vorschriften finden sich auch in der SIA-Ordnung 102 (für Architekten) und in der SIA-Ordnung 103 (für Bauingenieure). Werden diese Ordnungen für anwendbar erklärt, dann gelten die entsprechenden Toleranzen aus Vertrag und nicht aufgrund einer allgemeinen Faustregel.
Nach Art. 4.32 SIA-Ordnung 102 ist der Genauigkeitsgrad (mangels besonderer Vereinbarung) +/– 10% mit den Spezialisten abzustimmen und zusammen mit den Beiträgen für Unvorhergesehenes im Kostenvoranschlag zu nennen.
Nach Art. 4.3.32 SIA-Ordnung 103 hat der Ingenieur den Auftraggeber über die Grundlagen und die Genauigkeit von Kostenangaben zu informieren. Gemäss der SIA-Ordnung 103 haben Kostenvoranschläge in der Regel ebenfalls die Genauigkeit von +/- 10% einzuhalten.
Sinnvoll erscheint, dass sich die Parteien im Voraus über die Genauigkeit der Prognose einigen. Eine hohe Präzision führt dazu, dass der Planer mehr Zeit (und Geld) zur Kalkulation benötigt.
2.2. Sanierungen und Umbauten
Bei Sanierungen und Umbauten kommt es häufig vor, dass der Kostenvoranschlag des Planers deswegen überschritten wird, weil sich die Bauausführung durch nachträgliche Änderungswünsche des Bauherrn verteuert. Dafür hat der Planer grundsätzlich zwar nicht einzustehen, doch bleibt Folgendes zu beachten:
Der bauleitende Planer, der einen Kostenvoranschlag ausgearbeitet hat, ist verpflichtet, den Bauherrn auf die finanziellen Folgen der nachträglichen Wünsche hinzuweisen, wenn sie zu einer Überschreitung seines Voranschlages führen. Durch seine Inaktivität schädigt er den Bauherrn, der auf den ihm unterbreiteten Kostenvoranschlag vertraute.
Beachte: Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht ist eine Vertragsverletzung, für deren Folgen der Planer bei gegebenem Verschulden (ohne Rücksicht auf die Toleranzgrenze!) einstehen muss (Art. 97 Abs. 1 und Art. 398 OR). Der Bauherr hat also Anspruch auf Ersatz des aus der ausgebliebenen Aufklärung entstandenen Schadens, es sei denn, der Planer beweise, dass der Bauherr auch bei vertragsmässiger Aufklärung nichts an seinem Verhalten geändert hätte.
Von den erwähnten Fällen zu unterscheiden ist der andere Fall, bei welchem der Planer durch sein vertragswidriges Verhalten (z.B. fehlerhafte Planung, ungenügende Bauaufsicht, eigenmächtiges Abweichen vom Bauprojekt) zusätzliche Baukosten verursacht, die dem Bauherrn bei richtiger Erfüllung des Planervertrages erspart geblieben wären. Dieser Fall, der zu einer Vertragshaftung des Planers führen kann, hat mit dem Kostenvoranschlag und dessen Überschreitung nichts zu tun. Die Toleranzgrenze bleibt dementsprechend von vornherein ausser Acht. Der Planer hat diese Mehrkosten jedoch als Schaden zu ersetzen, soweit er sie schuldhaft verursacht hat.
2.3. Schaden und Kausalzusammenhang
Der falsch berechnende Planer haftet nicht bedingungslos für die entstehenden Mehrkosten, weil er diese falsch berechnet hat. Er haftet nur für den aus der falschen Prognose resultierenden (kausalen) Schaden. Geschützt wird das Vertrauen des Bauherrn in die Genauigkeit der Kosteninformation sowie unter Berücksichtigung einer Toleranz. Ein daraus resultierender Schaden ist schwierig zu berechnen. Es geht um zusätzliche Kosten (damnum emergens), wie Zweitbeurkundungskosten für eine Erhöhung von Schuldbriefen, oder eine Zweitschätzung durch die finanzierende Bank oder um entgangenen Gewinn aus hypothetischen Geschäften (lucrum cessans). Der Bauherr, der keine Information über die Kostenüberschreitung erhalten hat, kann in einen Engpass geraten und Folgeschäden erleiden. Der Bauherr, der zu spät informiert wurde, kann auf der Baustelle nicht mehr reagieren und Sparmassnahmen durchsetzen. Deshalb ist die Rechtzeitigkeit der Kosteninformation einer allfälligen Kostenüberschreitung im Bauprozess sehr entscheidend.
3. Praxis
- BGE 119 II 294 und Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 11 59 vom 26. 04.2013
- Urteil des Bundesgerichts 4A_418/2012 vom 03. 12. 2012
- Urteil des Bundesgericht 4A_2010/2015 vom 02.10.2015
- Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis, C1 24 177, vom 28. Mai 2025, insbesondere E. 3.1
- BGE 134 III 365
- BGE 119 II 249
- Urteil des Bundesgerichts 4A_271/2013 vom 26. September 2013, insbesondere E. 5.1
