Pauschalpreis: So vereinbaren Sie diesen Preis in Werkverträgen
Lic. iur. Regula Heinzelmann
Regula Heinzelmann studierte Jura an der Universität Zürich, wo sie 1981 mit dem Lizentiat abschloss. Seit 1984 arbeitet sie selbständig als Wirtschaftsjournalistin und Buchautorin in Zürich und Berlin.
Als Pauschalpreis bezeichnet man eine pauschale Preisabrede, welche als solche für beide Parteien verbindlich wird (BGer 4C.90/2005, E.3.2). Während der Besteller verpflichtet ist, den Pauschalpreis zu bezahlen (OR 373), hat der Unternehmer das Werk zum Pauschalpreis mangelfrei herzustellen, unabhängig der Umstände vor Ort. Der feste, pauschalierte Preis bleibt gleich, auch wenn sich höhere oder tiefere Erstellungskosten als erwartet zeigen. Bei einem Pauschalpreis im Sinne von SIA Norm 118 wird keine Teuerung ausgeglichen (einzig hiervon unterscheidet sich der Pauschalpreis vom Globalpreis). Ein Globalpreis folgt einer Teuerung, was zu Preisänderungen führt.
Abweichungen vom Festpreischarakter vom Pauschalpreis
In der Baubranche ist auch ein Pauschalpreis oft nicht unverrückbar. OR 373 Abs. 2 enthält eine Ausnahmebestimmung, wodurch eine Abweichung vom Festpreischarakter vom Pauschalpreis möglich ist. So kann der Unternehmer in bestimmten Fällen eine Preiserhöhung oder eine Vertragsauflösung beim Richter beantragen. Das ist dann möglich, wenn ausserordentliche Umstände vorliegen, welche so nicht voraussehbar waren (also nachträgliche Umstände), die Fertigstellung des Werkes gänzlich hindern oder übermässig erschweren.
Ein höherer Vergütungsanspruch kann dem Unternehmer auch aus folgenden Konstellationen heraus entstehen:
schuldhaftem Verhalten des Bestellers
berechtigter Arbeitseinstellung
Annahmeverzug des Bestellers
nachträglicher Bestellungsänderung (der häufigste Grund)
Den Parteien steht es zudem frei, eine spezifische Vertragsvereinbarung zu treffen, wodurch eine Preiserhöhung oder Minderung für bestimmte Situationen möglich ist. Wird ein Teuerungsvorbehalt vereinbart, handelt es sich um einen Globalpreis.
Beispiel für eine Preisanpassungsklausel: Eine angemessene Preisanpassung erfolgt
wenn Art, Umfang oder Ausführung der vereinbarten Leistungen durch Vereinbarung geändert werden
wenn die vom Besteller gelieferten Unterlagen den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprochen haben oder unvollständig waren und deswegen ein höherer Aufwand erforderlich ist
wenn vom Lieferanten unverschuldete unvorhergesehene Umstände eine Preiserhöhung notwendig machen.
Mehrkosten durch Mehraufwand wegen Bestellungsänderungen
Der Pauschalpreis wird als pauschale Vergütung für die Errichtung eines Werkes vereinbart. Die daraus auszuführenden Leistungen ergeben sich aus dem spezifischen Werkvertrag (Baubeschrieb, Pläne, Leistungsverzeichnis) und sind somit durch Vertragsauslegung zu prüfen. Bei einer Bestellungsänderung durch den Besteller, welche zu einer Veränderung des ursprünglichen Werkvertrages führt, ist der daraus resultierende Mehraufwand nicht mehr vom Pauschalpreis gedeckt. Deshalb ändern Bestellungsänderungen auch den Pauschalpreis.
Strittig ist oft, ob eine Bestellungsänderung vorliegt oder ob schlicht eine Weisung des Bestellers zu beachten ist. Sobald Qualität oder Menge gegenüber der Bestellung (Leistungsziel oder Leistungsverzeichnis) oder die Art der Ausführung (SIA Norm 118 Art. 87) verändert wird, spricht man von einer Bestellungsänderung. Dies führt zu einem Vergütungsanspruch wegen Mehrkosten zugunsten des Unternehmers. Es kann einen Streit verhindern, wenn die Parteien vor Ausführung einen Nachtragspreis festhalten. Zumindest ist den Parteien empfohlen, Bestellungsänderung, Zeitpunkt und Preisveränderungen schriftlich festzuhalten. Veränderte Leistungen ohne Bestellungen führen nicht zu Preisveränderungen. Haben die Parteien keinen Preis für derartigen Mehraufwand vereinbart, sind die Mehrkosten nach OR 374 und SIA Norm 118 zu bemessen.
Wichtig: Weil am 1. Januar 2026 Änderungen des Bauwerkvertragsrechts in Kraft treten werden SIA-Verträge angepasst.
Bundesgerichtsentscheid 4A_605/2020, Urteil vom 24. März 2021
In diesem Fall entschied die Vorinstanz, die beauftragte Firma habe keinen Anspruch aus Mehrmengen, weil im Werkvertrag ein Pauschalpreis vorgesehen sei. Zudem sei vereinbart worden, die Mengenangaben der Baubeschreibung seien ungefähre Angaben und dienten zur Information, wodurch der Auftraggeber nicht gebunden werde. Interessant in dem Urteil sind die Definition der Begriffe: Der Einheitspreisvertrag bestimmt die Vergütung je Mengeneinheit der einzelnen Leistung und beruht auf einem Leistungsverzeichnis. Demgegenüber bestimmen der Global- und Pauschalpreisvertrag die Vergütung ohne Rücksicht auf die Menge als festen Geldbetrag und beruhen auf einer Baubeschreibung.
Die Vorinstanz erwog, die Parteien hätten einen Gesamtpreisvertrag zu einem Pauschalpreis im Sinne von Art. 42 Abs. 2 und Art. 41 Abs. 1 SIA-Norm 118 geschlossen. Sie berücksichtigte, dass das Leistungsverzeichnis für einen Einheitspreisvertrag sprechen könnte. Doch relativierte sie dies nachvollziehbar, indem sie darauf hinwies, dass die Parteien auch einem Gesamtpreisvertrag ein Leistungsverzeichnis zugrunde legen können Aus dem Einbezug eines Leistungsverzeichnisses in den Werkvertrag folgt nicht zwingend, dass ein Einheitspreisvertrag vorliegt.
Die Vorinstanz wies zu Recht darauf hin, dass sich der Lieferant widerspricht, wenn er die Vergütung auf die Vereinbarung eines Pauschalpreises stützt und gleichzeitig bei den Mehrmengen einen Einheitspreisvertrag geltend macht. Bei der Vereinbarung eines festen Preises trägt der Unternehmer das Risiko grösserer Mengen - genauso profitiert er von der Chance geringerer Mengen (Urteil 4C.90/2005 vom 22. Juni 2005 E. 3.2).
Die Vorinstanz verneinte ausserordentliche unvorhersehbare Umstände. Sie stützte sich dabei auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach das Erfordernis der Unvorhersehbarkeit "vom Standpunkt eines sachkundigen und sorgfältigen Unternehmers aus und nach einem eher strengen Massstabe" zu beurteilen ist. Zu Recht liess die Vorinstanz das Argument des Lieferanten nicht gelten, dass die Ausmasse bei einer Grossüberbauung vorliegender Dimension nicht vorgängig hätten überprüft werden können. Der Umfang des Bauprojekts allein führt nicht zur Annahme einer Unvorhersehbarkeit.
Zudem erwog die Vorinstanz überzeugend, die ausserordentlichen Umstände müssten zu einem krassen, offenbaren Missverhältnis zwischen der Werkleistung und der Vergütung führen, so dass die Einhaltung der offerierten Preise nach Treu und Glauben nicht mehr verlangt werden könne. Sie verwies dabei auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 113 II 513 E. 3b S. 516; 104 II 314 E. b S. 317). Als Massstab nahm die Vorinstanz den Vergleich zwischen der vereinbarten Vergütung und den effektiven Herstellungskosten ohne Unternehmensgewinn (vgl. BGE 104 II 314 E. b S. 317). Sie ging davon aus, das Missverhältnis beziehe sich nicht auf einzelne Positionen, sondern auf die Gesamtleistung und die Gesamtvergütung. Dies war laut Bundesgericht nicht zu beanstanden.
Fazit: Es ist wichtig, die Begriffe genau zu definieren und darauf zu achten, dass im Vertrag keine Widersprüche vorkommen und Preiserhöhungen wegen ausserordentlichen Umständen auch im Vertrag zu regeln.
Bundesgerichtsentscheid 4A_125/2017 Urteil vom 20. November 2017
Das Bundesgericht befasst sich in diesem Fall mit der Frage, wie der Mehr- oder Minderpreis nach Art. 89 SIA-Norm 118 zu bestimmen ist. Der vereinbarte Pauschalpreis bleibt grundsätzlich bestehen und es ist ein Mehr- oder Minderpreis als Nachtragspreis festzusetzen. Basis für diesen ist gemäss Art. 89 Abs. 2 SIA-Norm 118 bei einem Pauschalpreis die Kostengrundlage im Zeitpunkt der Bestellungsänderung. Was als Kostengrundlage zu verstehen ist, hält Art. 62 SIA-Norm 118 fest. Es handelt sich dabei um Kostenfaktoren, die von der Kostenstruktur und dem Ermessen des konkreten Unternehmers unabhängig sind. Es liegt also eine objektive Grundlage vor, wobei Art. 62 Abs. 1 SIA-Norm 118 an zwei Stellen ausdrücklich auf die "allgemeinen Marktpreise" verweist. Die angestrebte Objektivierung sowie die explizite Nennung der Marktpreise spricht dafür, dass demnach - gerade in Anbetracht des Rückgangs von Listen- und Richtpreisen - für die Bestimmung der Nachtragspreise bei vereinbartem Pauschalpreis generell auf die allgemeinen Marktpreise im Zeitpunkt der Bestellungsänderung abgestellt werden kann.
In einem gewissen Widerspruch dazu sieht allerdings Art. 18 Abs. 2 SIA-Norm 118 vor, Preisanalysen würden "bei der Festlegung von Nachtragspreisen (Art. 86-89) mitberücksichtigt". Denn damit wird nicht auf den Marktpreis, sondern auf die vereinbarten Preise Bezug genommen, was für eine Preisfortschreibung spricht. Preisanalysen können zwar im Einzelfall bestehen, müssen aber nicht. Und anders als bei Werkverträgen mit Einheitspreisen muss bei solchen mit einem Pauschalpreis den Parteien, insbesondere dem Bauherrn, auch nicht ein mit Preisen versehenes Leistungsverzeichnis des Unternehmers vorliegen, an dem sich die Preise für eine Fortschreibung orientieren könnten (vgl. Art. 87 Abs. 2 SIA-Norm 118). Infolgedessen ist vorbehältlich einer anderslautenden Vereinbarung bei der Bestimmung von Nachtragspreisen bezüglich Werkverträgen mit Pauschalpreis nicht von einer Preisfortschreibung auszugehen - es ist vielmehr, wie ausgeführt, auf die allgemeinen Marktpreise abzustellen.
Dies heisst nun aber freilich nicht, dass deshalb bei einem Werkvertrag mit Pauschalpreis ein ausgefülltes Leistungsverzeichnis oder Preisanalysen von vornherein unbeachtlich wären, insbesondere wenn diese dem Bauherrn bekannt waren – was sie grundsätzlich sein sollten. Denn der Bauherr schloss den Werkvertrag mit diesem Unternehmer ab, was dafür spricht, dass dessen Preise im Zeitpunkt der Offertstellung konkurrenzfähig waren. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Bauherr - wie es üblich ist - von mehreren Unternehmern Offerten einholte und womöglich noch Abgebotsrunden durchführte. Allfällige Rabatte oder Nachlässe, die im Rahmen von Abgebotsrunden gewährt wurden, sind allerdings bei den ursprünglichen Preisangaben im Leistungsverzeichnis noch in Anschlag zu bringen, etwa durch einen entsprechenden prozentualen Abzug. Ohne anderslautende Anhaltspunkte (etwa eine negative Teuerung und/oder sinkende Lohnkosten) dürften diese Preise auch zu einem späteren Zeitpunkt (erst recht) noch als konkurrenzfähig - und damit einen allgemeinen Marktpreis reflektierend oder gar unterbietend - zu betrachten sein. Solche Unterlagen sind daher im Rahmen der gerichtlichen Bildung der Nachtragspreise sehr wohl zu berücksichtigen und können als Hilfsmittel dazu dienen, z.B. indem sie mangels anderer Anhaltspunkte als Indizien für die allgemeinen Marktpreise verstanden werden, auch wenn als Grundsatz nicht von einer Preisfortschreibung auszugehen ist.
Hingegen ist bei der Bestimmung der Nachtragspreise durch das Gericht bei einem Werkvertrag mit Pauschalpreis grundsätzlich nicht von einer Ausführung in Regie auszugehen. Erstens könnte dies von vornherein nur für zusätzliche Arbeiten gelten, wodurch eine dahingehende Unterscheidung erforderlich würde und das Gericht womöglich im selben Fall zwei unterschiedliche Preisbestimmungsmethoden parallel anwenden müsste.
Und zweitens geht diese Norm von einer vorgängigen Anordnung von Regiearbeiten durch den Bauherrn aus (vgl. auch Art. 44 Abs. 3 SIA-Norm 118), damit dem Unternehmer bewusst ist, dass er diese Arbeiten entsprechend erfassen und dokumentieren muss (siehe auch Art. 47 SIA-Norm 118). Unterblieb eine solche Anordnung jedoch, so dass das Gericht, die Nachtragspreise bestimmen muss, ist es normalerweise zu spät für eine zeitnahe Erfassung und Dokumentation dieser Arbeiten und eine Preisbestimmung aufgrund dessen also nicht möglich. Ausschlaggeben sind die allgemeinen Marktpreise - und zwar auch für zusätzliche Arbeiten, deren Ausführung in Regie nicht vorgängig angeordnet worden ist.
Bei der Bestimmung der Nachtragspreise durch das Gericht nach Art. 89 Abs. 2 SIA-Norm 118 anhand der unbestimmten, nicht näher konkretisierten "allgemeinen Marktpreise" kann es nicht das Ziel sein, das einzig richtige Ergebnis zu ermitteln, dürfte es ein solches doch gar nicht erst geben.
Wichtig: Wäre den Parteien wichtig gewesen, dass ein Gericht bei der nachträglichen Bestimmung der Nachtragspreise an eine exakte Bemessungsmethode gebunden wäre, hätten sie eine entsprechend präzisere vertragliche Regelung treffen können und müssen.
Indem sie sich stattdessen für die Übernahme der SIA-Norm 118 entschieden haben, die zur Frage, wie bei einem Vertrag mit Pauschalpreis die Preise für Nachtragsarbeiten wegen einseitigen Bestellungsänderungen oder aufgrund vom Bauherrn verschuldeter besonderer Verhältnisse zu bilden sind, bloss eine vage Vorgabe enthält, räumen sie dem Gericht einen erheblichen Beurteilungsspielraum ein. Das Gericht hat infolgedessen bei der Festsetzung der Nachtragspreise einen Ermessensentscheid zu treffen und dabei alle Preiselemente zu berücksichtigen, die aufgrund der Parteibehauptungen vorhanden sind, was im Ergebnis einen Ermessensentscheid ergibt.
Fazit: Es ist sinnvoll im Vertrag zu vereinbaren, nach welchen Kriterien allfällige Mehr- oder Minderpreise zu berechnen sind und Arbeiten sowie Materiallieferungen genau zu dokumentieren und dies von der Gegenpartei bestätigen zu lassen.
